답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 쉽게는 교육과 먹고 사는 문제입니다. 유명한 대학들은 서울에 집중되어 있고, 일을 할수 있는 직장의 공급이 대부분도 수도권에 집중되어 있기 때문입니다. 이전처럼 중화학공업이 성장할때에는 넓은 부지 산업시설과 노동력을 중심으로 하였기에 토지 가격 및 부지확보에 있어 지방이 유리하였고 거기에 노동력까지 뒷받침되어 있어 지방에서도 나름 큰 산업단지가 많이 분포하였고 일자리 창출도 어느정도 되었다고 한다면 지금은 산업구조가 지식을 중시하는 지식산업화로 변화되면서 입지에 따른 제한이 사실없고 기업입장에서는 유명대학이 있고 인재충원이 유리한 수도권에서 자리잡게 되면서 점차 수도권에 일자리 공급은 늘고 지방내 일자리 공급은 감소하였기 때문입니다. 다른 이유로는 생활여건입니다. 서울 수도권의 경우 문화, 정치, 사회 전반의 중요한 편의부분들이 집중되어 있기에 생활여건이 지방보다 유리하고 한 개인으로 볼때 누릴수 있는 편의성이 지방보다는 매우 높습니다. 이렇게 수도권에 집중이 되기 시작하면 결국 인구의 이동도 수도권에 집중된다고 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 당사자간 합의가 필요한 부분이기에 가능하다 불가능하다를 현시점에 답변드리기 어렵습니다. 사인간의 계약인 만큼 임대인과 협의를 통해 조율하고 이후 계약서를 다시 작성하시면 되나, 우선적으로 임대인이 이에 동의를 할지는 실질적인 대화를 나누어 보셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 두 당사자간 합의로 정하는 것이 맞으나, 통상적으로는 매물을 구할때 임대인이 조건을 걸어두고 이에 충족이 되는 임차인을 찾는 것이기에 임차인에게 선택권이 있다고는 보기 어려운게 현실입니다. 보통 매물의 보증금과 임대료은 임대인이 정하여 부동산에 매물등록을 하고 계약과정에서 임차인이 중개사나 임대인과의 직접적인 협의를 통해 조율할수는 있는 여지는 있으나 최종결정은 임대인의 몫이고, 지급방식과 시기에 대해서는 두당사자간 일정을 조율할수 있는게 일반적입니다. 이때 사실상 조율가능한 지급시기는 잔금일에 대한 조정정도 이며, 월세의 경우 선불, 후불의 경우도 사실상 조정이 어려운 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신탁등기가 되어 있다면 실질적은 소유주인 임대인은 등기부상 명의자가 아니기에 주택을 매도할수 없습니다. 신탁등기가 말소되고 소유권이 현 임대인에게 이전되어야만 매매가 가능할수 있습니다. 우선적으로 등기부 부터 확인을 해보시기 바랍니다. 신탁등기가 말소되어 소유권이 넘어왔다면 매매가능성이 있는 것이고 그게 아닌 신탁등기가 그대로 있다면 임대인이 주택을 매매하기는 어렵습니다. 질문에서 임대인이 설령 위 조건이 되어 매매를 하더라도 이를 이유로 월세납입을 거부할수는 없습니다. 월세지급의 반대급부는 주택사용수익이고 주택을 사용하고 있다면 당연히 내셔야할 부분입니다. 만약 본인임의대로 보증금에서 차감하라는 것은 임대인과 협의를 거쳐 동의가 되었다면 문제가 없으나 본인임의대로 지급을 히지않을 경우 임대차보호법에 따라 계약해지 통보를 받을수 있고, 해지에 따른 손해배상의 책임을 지셔야 합니다, 두번째 질문에서 발생할수 있는 소송이라면 손해배상소송으로 이어질 가능성은 있습니다. 세번쨰질문의 경우 명의를 변경하였다는 이유만으로 신뢰가 무너졌다는 부분은 개인적 판단이 큰 듯 보이고, 매매자체가 계약상 큰 위법사항은 아닙니다. 다만 최근 임차인 권리강화측면에서 소유권 이전시 전세승계거부권이 있고 이를 통해 승계를 거부하고 현시점 계약해지 요구등을 하실수는 있으나, 이를 위해서는 승계거부가의 이유가 법률상 일정요건에 해당이 되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공유토지에 대해서 과반지분권자 아닌 이상 토지의 사용 수익을 위해서는 모든 공유자의 동의가 필요할수 있습니다. 즉, 전원동의없이는 공유토지에 대한 사용, 임대를 임의대로 할수 없습니다. 질문에서 진입로 동의라는게 사실상 토지사용에 대한 동의가 포함되어 있는게 아닌지 정확한확인이 필요해 보입니다. 그리고 건물을 건축하는 등의 개발행위 허가 신청시 진입로가 공유지분일 경우에는 명확한 법적기준은 없기떄문에 각 지자체별 기준에 따라 조금씩은 달라질수 있습니다. 공유자 전원의 동의를 필요로 하는 경우도 있고 과반수의 동의만 필요로 할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 개별성과 고정성이라는 특징이 있기 때문에 일반재화와는 차이가 있습니다. 그에 따라 시간이 지남에 따라 지가가 상승되는게 일반적이겠으나, 수요가 없는 지역내 토지는 10년전이나 현재가격이나 동일한 가치를 나타낼수는 있습니다. 반대로 동일시간동안 몇십배, 몇백배로 올라갈 가능성도 존재를 합니다. 질문에서 물가상승률 대비 상승폭이 비슷하내고 묻는다면 방향성은 같겠으나, 상승률은 일반재화보다는 낮을것으로 예상됩니다 보통 토지가격이 시간에 따라 상승되는 것은 주택과 다르게 공시지가각 시간에 따라 상승되는 경향이 있기 때문인데, 실제 공시지가의 상승률은 토지마다 차이가 있겠으나, 지방내 토지의 경우 물가상승률보다는 낮게 나타나고 심지어 작년기준과 동일한 경우도 나타날수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 살때 통화량을 확인하는 건 처음듣습니다. 경제적인 부분에서 서로 연관성을 찾자면 일반적으로 통화량이 시장에 증가하는 경우 금리가 낮고 경기가 좋은 시점에 해당되기 떄문에 이떄는 주택수요도 당연히 늘어나는 시점이고 부동산 시장도 활성화되어 있을 가능성이 높습니다. 반대로 통화량이 적어진다는 것은 예적금 금리가 높아지는 즉 금리인상시기에 해당되고 이는 주택구매시 자금조달에 부담이 되기에 주택수요는 감소하고 경기 상황도 침체로 전환되고 있을 가능성이 높아 추후 부동산시장도 하락될 가능성이 있을수 있다는 판단정도는 할수있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매물 방문시 단시간내 이루어지고 특정시간대를 원한다고 바로 볼수는 없기에 일조량등은 충분하게 책정하기 어렵습니다. 물론 중개사도 거주를 하는 것은 아니기에 정확하지 않을수 있어 일반적으로 눈에 보이지 않는 부분 층간소음, 일조량등은 임장시 주택방문할 경우 현재 거주자(매도자, 임대인이 아닌경우)에게 문의를 하시는게 가장 정확합니다. 임장시 중요하게 보셔야 할 부분은 대상주택에서 실제 교통편과의 도보이동시간이 얼마나 되는지, 그리고 해당 주택의 방향이나 지세가 어떤지, 그리고 해당 매물의 시설상태나 보안상태가 어느정도수준인지를 살피시고 실제 집안에 방문할 경우에는 내부상태를 한방향(시계방향, 반시계방향)을 정해 눈으로 살펴보시면서 돌아보시는게 좋습니다. 특히 밤에 방문할 경우 일조량 체크등은 전혀될수없기에 되도록 해가 잘 드는 시간에 스케줄을 잡아 방문하는게 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약의 경우 두 당사자간 합의한 내용에 대해서는 기재를 하시면 됩니다. 즉 질문에 기재한 부분도 필요하다면 넣으셔도 되는데, 그전에 합의가 이루어져야 하긴 합니다. 실제 매도인의 하자담보책임은 특약으로써 베제가 가능합니다만 매수자가 이러한 특약에 동의할지는 모르겟습니다. 누수의 경우는 매매계약당시에 존재하지 않았다면 하자담보책임에 해당되지 않겠으나, 일반적으로 누수가 있더라도 매도자도 모를수 있는 부분이 있기에 매매당시 누수가 없었다는 명확한 근거가 없는이상 매도자의 하자담보책임 포함되게 됩니다. 보통은 법으로써는 하자가 발생한 사실을 안날로부터 6개월내 청구할수 있으나, 통상적인 매매계약서에는 매매일로부터 하자담보책임은 6개월이내로 특약문구를 많이 적긴 합니다. -> 기본예시로 1처럼 매도자가 원하는 문구로써 하자담보책임을 피하려고 한다면, 아래와 같을수 있고 "본 부동산에 대한 노후화를 감안하여 매매대금을 산정한 것이고, 매수인이 부동산에 관한 현황을 직접 확인하였으므로 노후화로 인한 사소한 하자(균열, 일부 누수 등)에 대해서는 매도인이 책임을 지지 아니한다.” -> 2번의 기간을 선정하는 특약문구잔금일(매매일) 이후 6개월 내 발견된 중대한 하자(누수, 결로, 보일러 고장 등)는 매도인이 수리한다.등이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 별도로 확인이 필요하나, 둘중 어느게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 이유는 전자의 경우 관리비7만원은 정액이 아닌 대력적인 수준을 기재한 것으로 보이며, 별도관리비의 사용량과 일반관리비의 변동에 따라 얼마든 월마다 달라질수 있는 부분으로 보이며, 후자의 경우는 일반관리비와 기타관리비를 매월 7만원 정액에 지급하는 것으로 매월 해당금액은 변동없으나, 별도 관리비는 사용량애 따라 매월 변동될수 있는것으로 이해가 됩니다. 이렇게 되면 사실상 별도관리비가 한달을 기준으로 동일하다고 가정했을때 일반관리비 + 기타관리비의 수준이 실제 7만원보다 높은지 낮은지에 따라 어느게 유리할지 달라질수 있는 부분으로 보입니다. 만약 일반관리비 + 기타관리비의 실제 청구금액이 7만원보다 낮다면 전자가 이보다 높다면 후자가 유리할수 있기 때문입니다. 다만 관리비의 특성상 일반관리비에는 청소비용이나 공용부분전기료등이 모두 포함되어 있고 해당 비용등은 시간에 따라 상승될 가능성이 높기에 장기적으로 보면 후자가 더 유리한 부분이 있지 않을까 생각은 됩니다 .