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답변 내역

경매로 아파트를 저렴히구입할까합니다.등기부등본 권리분석 안전한건지 알고싶습니다.권리분석 보는법도 알고싶습니다.도움주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전체적인 방법만을 답변드립니다. 우선 갑구 , 을구를 통합하여 등기접수일자를 기준으로 가장빠른 날짜별 정리를 하시고, 해당 정리된 내역중 가장빠른 날짜의 근저당,저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기가 말소기준권리가 되고 이후 권리는 경매이후 모두 소멸하게 됩니다. 만약 전세권과 같은 용익물권이 있거나 , 가등기 중 소유권에 관련한 가등기는 인수되는 권리로써 소멸되지 않고 인수됩니다. 그리고 등기상 나타나지 않는 현 임차권, 유치권 여부는 임장을 통해 확인하시거나, 대법원 사이트내 경매 대상물에 자료에도 현황조사서를 통해서도 임차여부는 확인은 가능합니다. 임차권의 경우 말소기준권리보다 빠를 경우 인수되고, 늦을 경우 소멸되므로 이에 대한 확인도 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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부동산 임대차 계약시 가계약금은 어떤 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 가계약금과 계약금은 다른 개념입니다. 부동산 거래시 계약금은 계약서를 작성하면서 거래금액의 10%을 지급하고 체결하는 계약금계약상태를 말하고, 가계약금은 계약서를 작성하기 전 해당 기간동안 부동산을 잡아두려는 목적으로 단순하게 지급하는 소액금액을 말합니다, 정확히는 계약이 체결되지 않은 상태를 말합니다. 다만, 가계약금이라도 목적물에 대한 조건등을 합의한 상태에서 지급할 경우 이는 계약금으로써 보기 때문에 단어상 의미로 단순하게 판단하여서는 안됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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계약만료 전 6개월인데 집주인이 연락이 안됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약해지 의사통보의 경우 임대인이 연락을 피하거나, 회피하는 경우 내용증명 발송을 통해 의사전달을 하셔야 합니다. 보통 등기부상 임대인 주소로 내용증명을 발송하여 반송되지 않을 경우 도달한 것으로 보기 때문에 의사통보를 한것으로 인정하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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가계약 후 새 집주인이 있다는걸 알게되었습니다...!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사가 아닌 중개보조원이 계약서 자체를 작성한 것부터 중개사법상 문제가 될수 있습니다. 다만 질문의 내용상 실제 작성을 공인중개사가 하였을 가능성이 있기에 해당 부분을 회피하기 위한 부분으로 보입니만 중개과정에서 당사자에 대한 확인,설명, 서류교부등을 전혀 하지 않았기에 문제는 있어 보입니다. 그러나, 이와 별개로 체결된 계약상 효력에는 문제가 없으므로 일단 해당 가계약을 해지하여 가계약금 반환이 어려워질 경우 중개사무소를 상대로 중개사고등을 통해 보상받아야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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신탁등기된 부동산의 채권 우선순위는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁부동산은 말그대로 신탁회사에게 소유권을 이전하고 관리등을 위임한 경우입니다. 그러므로 실질 소유자에게는 신탁등기와 환매등기가 부기등기 되고, 채무자의 채무에 대해서는 신탁등기상 소유자가 다르기 때문에 신탁사 동의 없이 임의대로 근저당 및 임대차 계약등을 할수 없습니다. 즉, 기존 신탁등기시 다른 물권이 없는 상태에서 동의 후 임대차를 하였다면 임차권은 선순위가 됩니디
경제 / 부동산
23.08.20
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생애최초 특별공급의 주택청약 1순위 조건이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 당첨자 선정에는 추첨제와 가점제가 있고, 추첨제의 경우 말그대로 랜덤으로 선택되는 경우이고, 가점제는 청약신청자중 일정 조건에 따른 가점에 따라 높은 점수대로 당첨자를 정하게 됩니다. 보통 가점제의 산정에 포함되는 부분은 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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계약만기전 퇴실 명의이전 할려고하는데 봐주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 보통의 경우 계약서 작성 및 잔금이 지급이 완료되면 보증금을 돌려받고 퇴거하게 됩니다.2. 명의 이전이라는게 무슨의미인가요? 정확히는 명의이전이 아닌 본인 계약은 중도해지이고 새로운 임차인 계약은 새로운 임대차계약입니다. 그러므로 계약서 작성도 새로 하게 되고, 보증금등조건 변경은 가능한 부분입니다.3. 중도해지의 경우 계약해지의 책임이 있는 상대방에게 패널티가 있을수 밖에 없습니다. 계약자체가 서로간의 합의로 정해진 약속인 만큼 지켜야 하는 법적의무가 있고 중도해지시는 해약의 책임으로써 감수할수 밖에 없습니다.4. 이게 원칙입니다. 명의이전이라면 전대차로 볼수 있기 때문에 오히려 명의이전이 예외라고 보시면 됩니다. 5. 네. 3과 동일한 개념으로 이해하시면 됩니다 .
경제 / 부동산
23.08.20
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매물로 나와 있었는데 부정 간 거래일 수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 부동산 거래신고가 된 사실만으로 친족간 거래인지는 파악할수 없습니다. 다만 거래방식이 직거래이고 거래금액이 시세보다 현저하게 낮다면 매매를 통한 증여를 의심해볼 여지만 있습니다. 그리고 친족간의 거래에서 구지 부동산을 통하지는 않는 경우가 많기에 부동산을 통해 거래가 될 경우 단순히 친족거래로 의심하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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대단지 아파트지만 10년째 부동산이 오르지 않는다면 매매하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞으로 추가적인 인상이 있을지 하락이 있을지는 정확한 판단하기는 어렵지만 10년간 타지역 또는 동일지역 부동산 상승률보다 적게 상승되었거나 인상이 안되었다면 앞으로도 호재가 있어도 상승에는 제한이 있을수 있어 보입니다. 일단 현 가격이 부동산 매매시 기존 가격도 받기 힘든점을 고려할때, 일단 좀더 시기를 보시고 급하지 않은 경우 급매로 매물을 처리하는것은 피하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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묵시적 갱신이 아닌 계약 갱신은 계약기간 지켜야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신, 갱신청구권을 사용한 재계약, 일반재계약 모두 원칙적으로 사인간의 계약인만큼 기간을 지켜야 합니다. 다만 임대차보호법상 임차인에게 유리한 권리가 부여되어 묵시적갱신과 갱신청구권을 통한 재계약의 경우만 임차인이 원할 경우 중도해지통보가 가능하고 이를 임대인이 통보받은 3개월후 계약이 종료되는 부분입니다. 묵시적 갱신의 경우는 일반적으로 2년으로 계약기간을 봄니다.
경제 / 부동산
23.08.20
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