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갭투자 기존 세입자 만기, 신규 세입자 계약시 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 갭투자 매물에 대해 임차인 교체시 질문과 같이 진행합니다. 중요한건 현 임차인 퇴거일(만기일)과 신규세입자 입주일(잔금일)을 맞추어서 진행하셔야 자금을 주고 받을수 있습니다. 단 일반적으로 신규세입자는 임대인에게 자금을 입금하고 임대인이 받은 자금을 기존 임대인과 은행(대출있을 경우)에 입금하여야 합니다. 편의상 신,구 임차인간 직접 주고받는 경우도 있으나 원칙적으로 해당 방법은 잘 하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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가족간의 아파트 거래에 대해 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존바속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 즉 명의 이전을 위해 매매로 진행할지 증여로써 진행할지를 먼저 고민하셔야 합니다. 매매로 하게 된다면 자금의 이체등과 계약서 작성등 매매입증이 가능한 자료를 남겨두셔야 합니다. 물론 두가지 모두 세금에 차이가 있기 때문에 가장 유리한 쪽으로 선택하시어 진행하시면 됩니다
경제 / 부동산
23.07.19
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전세 계약시 융자금갚는조건으로 계약은 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 전세계약은 질문처럼 진행되는 게 많습니다, 잔금시 근저당말소를 특약으로 계약하기 떄문에 선순위 임차권 확보가 가능합니다. 다만 질문에서 말하는 선순위 금액이 많다는게 어떠한 부분인지는 확인이 필요해 보입니다. 쉽게 등기부상 근저당만 있고, 해당주택이 다가구주택이 아니라면 근저당말소를 조건으로 계약을 해도 되지만 그 외 물권이 있고, 다가구로써 선순위 임차권이 있는 경우라면 계약을 다시 고려해보시는게 좋습니다
경제 / 부동산
23.07.19
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전세 묵시적갱신, 인한 관리금 인상
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 관리비 인상에 대해서 거부하기는 어렵습니다 . 질문처럼 월세인상이 안될 경우 관리비 인상을 통해 이를 해결하는 임대인이 종종있는데 최근에는 이러한 문제로 인해 관리비 세부내역 공개를 의무화 하고 있습니다. 이는 월 10만원이상 관리비 부과시 세부내역의 공개를 의무화 하므로 이를 임대인에게 통보하고 세부내역등을 요청하시어 관리비 인상이 적절한지를 파악하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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거의 혼용해서 쓰는거 같은데 다가구와 다세대주택 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다가구 , 다세대는 건축법상 개념의 차이가 있지만, 실제 시장에서 구분하는 가장 기준은 등기부등본상 구분세대 등기 여부입니다. 쉽게 같은 건물이 있더라도 등기부상 각 호수별이 아닌 하나의 건물에 대해서만 등기부가 존재하는 경우 다가구로 보는게 일반적이고, 각 호수별(101호.201호,,,)로 등기부가 따로 존재하는 구분등기가 된 경우 다세대로 보게 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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경락 잔금대출에 대해 궁금해서 여쭙니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락잔금대출도 결국 주택관련 일반대출과 같기 때문에 동일한 기준으로 적용되게 됩니다. 다만 주택가격기준이 경매일 경우 최저입찰가격이 아닌 시세반영이므로 같은 ltv비율의 대출이라도 실제 입찰을 써 낸 가격 대비 높은 비율로 대출이 되어 보이는 것입니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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1가구 1주택자도 주택을 매도하고 양도세 신고를 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1세대 1주택 2년보유에 해당하여 양도소득세 비과세 대상인 경우 별도 신고할 의무는 없습니다. 즉 조건에 충족한다면 신고하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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전세에서 자가로 이사를 가려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 전세만기 6~2개월전에 만기해지 통보를 하신 뒤 만기일에 보증금 반환 가능여부와 일정등을 사전에 문의하신 뒤 주택매수 일정을 잡으시는게 좋습니다. 물론 만기에 당연 반환하여야 하지만 혹 반환이 안되어 주택매매계약상 문제가 생길 가능성이 있기때문입니다. 그리고 만기일 보증금 반환이 되지 않으면 임차권 등기명령 ,지급명령, 내용증명발송, 그리고 반환소송 및 경매신청 순서로 법적조치를 취할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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전세계약 만료로 이사하려고하는데 집주인이 연락두절입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신, 갱신청구권을 통한 재계약상태가 아니라면 만기전에 보증금 반환을 요구하거나 별다른 법적 조치를 취할수 없습니다. 이유는 임대인에게 보증금 반환의무가 만기일에 생기기 때문에 계약기간중에는 의무불이행으로 볼수 없기 떄문입니다. 일단은 만기 퇴거의사를 밝힌 만큼 만기일에 보증금 반환이 되지 않는다면 임차권등기 명령등을 진행하셔야 할듯 보입니다. 질문의 경우 대부분 다음 임차인이 구해지면 연락이 없던 임대인도 알아서 연락오는 경우가 꽤 많으므로 의무는 아니지만, 문제없이 퇴거를 위해 부동산여러곳에 매물을 내놓은 것도 하나의 조치로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.19
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이사를 가야할지 재계약을 해야할지 모르겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제이나, 1년 4개월이란 기간을 고려했을 때 현주택에 대해 갱신청구권을 사용하여 재계약을 진행하시는게 더 이점이 있을 듯 보입니다. 이유는 갱신청구권시 중도해제하여도 중개보수나 다음임차인을 구하지 않아도 되기 떄문에 자금 계획에 유리할수 있고 이사에 따른 비용을 고려하면 중도금 이자를 내더라도 현 주택유지가 개인적 판단으로논 더 이득으로 보입니다,
경제 / 부동산
23.07.19
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