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부동산에서 선순위 채권외에 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 잔금시 선순위 채권에 대한 말소를 조건을 특약으로 기재하고 계약을 진행합니다. 2. 사실상 전입후에 권리가 발생하게 된다면 이를 가지고 계약해지를 할수있는 특약 삽입은 어려울수 잇습니다. 이유는 전세세입자가 있는 상태에서 개인간 매매도 가능하고 대출도 가능하기 때문입니다 .다만 대출의 경우는 후순위가 되기 떄문에 실제 선순위 임차인인 보증금 보호에 직접적인 영향을 주지 않고, 매매를 한다고 해도 사실상 계약자체가 인계되기 떄문에 실질적인 피해가 있다보기 어렵기 떄문입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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건설사 계약 위반 시 입주예정자가 할 수 있는조치
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 법적 소송을 통하는 방법만 있을 듯 보입니다, 보통 분양계약서상 중도금 무이자에 대한 명시를 잘 하지 않기때문에 질문과 같은 문제가 생길 경우 계약상 책임에 대한 구분이 난해하기 때문에 법룰전문가와 상담이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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실거주의무가 있으면 전입신고대상이 가족 전원인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 분양가상한제 적용 아파트의 경우 실거주의무는 최초 입주 가능일로부터 입주해야 하며, 등본상 동일거주인 모두가 입주하셔야 합니다. 다만 예외적으로 몇가지 상황에 따라 이를 적용하지 않는 경우가 있는데 이는 별도로 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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조건없이 무자격 청약을 받았을때 알고잇어야할 점?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 취득세에 대해서는 중과세율이 적용됩니다. 3주택 구매시 8%의 취득 중과세가 부과됩니다. 그리고 3주택시 자가주택을 매도할 경우도 양도중과세 대상이 될것으로 보입니다,분양권이라고 해도 실제 분양권 당첨시에 주택수 산정에는 포함되기에 이점을 참고하시어 기존 자가주택을 매도하신 뒤에 진행을 하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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아파트 신규청약말고 지어져 있는 아파트를 구입하고자 할 때 신규청약하고 대출과정은 같은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 구축아파트의 경우는 집단대출등은 이용할수 없습니다. 이유는 집단대출자체가 필요없기 떄문입니다. 구축 매매시에는 자금에 대한 부분은 매수자 본인이 대출상품을 선택해 담보대출 신청하여 자금을 확보하셔야 합니다. 주택금융공사 대출상품의 경우는 보금자론이나 특례보금자론 역시 개인 자격여부에 따라 개별적으로 신청 가능합니다,
경제 / 부동산
23.06.27
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전세사기를 안당할려면 어떵게 해야 해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기의 경우 계약시 중개사를 통해 권리관계상 안전한 거래를 하시는게 좋고, 선순위 임차권이 불가한 매물에 대해서는 계약을 하지 않는게 좋습니다. 또한 입주시 전입신고와 확정일자를 갖추고, 반드시 전세보증금반환보험에 가능하시면 그나마 안전하게 보증금을 지킬수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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오피스텔 근저당과 최우선변제권 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 선순위 근저당이 있다는 건 경매진행시 임차권이 소멸되기 떄문에 위험요소는 늘 가지고 있습니다. 또한 단순 시세만을 기준으로 근저당의 위험성을 판단하기는 무리가 있습니다. 무엇보다 경매가 진행되면 실제 시세보다 낮은 금액으로 최저입찰금액이 정해지기 때문입니다. 질문에서 시세대비 80%라면 근저당은 위험수준으로 보입니다. 그리고 오피스텔의 경우 주거용이라면 주임법 적용이 가능하지만 업무용이라면 전입신고를 못하는 특약이 있을 경우 특별법 적용이 불가하므로 이부분을 먼저 확인하셔야 합니다. 또한 소액임차인 최우선 변제는 질문과 같이 보상가능합니다
경제 / 부동산
23.06.27
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곧 전세만기인데 임대인 연락두절시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기 6~2개월전에 임대인이 연락이 되지 않는다면 등기부상 주소를 확인하여 계약만기해지를 내용으로하는 내용증명을 발송하시는게 유리할듯 보입니다. 만약 반송이 되지 않는다면 의사가 도달한것으로 보기 떄문에 만기일에 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령등과 같은 법적조치를 취하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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어머니를 모시고 살고 있는데 어머님집이에요 저는 집이 없고 이럴때 청약을 해서 집을 살수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 우선 세대주 변경을 하셔야 하고, 세대주가 되신 뒤에는 만60세이상 직계존속 봉양으로써 무주택세대주로 인정될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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디딤돌 + 특례보금자리론 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 대출별 주체가 다릅니다. 디딤돌의 경우 기금e든든은 주택도시기금에 신청하며, 특례보금자리론의 경우는 한국주택금융공사에서 신청을 하게 됩니다. 그러므로 디딤돌과 보금자리론 신청 사이트가 다르므로 그에 맞는 곳에 신청하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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