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경매 입찰할때 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매를 하시기 전에 권리분석에 대한 공부를 하시는게 좋을듯 보입니다. 우선 임차권은 설정시점에 따라 인수와 소멸이 결정되게 되는데 말소기준권리를 기준으로 먼저 임차권이 있다면 인수, 후순위라면 소멸로 인수되지 않습니다 .만약 배당을 통해 보증금 전액을 상환받는다면 선순위 임차권도 인수되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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임차권등기명령을 판결을 통해서 받으면 어떤 과정이 이루어지게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 등기명령이 실행되면 등기부상 임차권이 등기됩니다. 말그대로 전입 신고유지 없이도 대항력 유지를 위해 물권처럼 등기부상 임차권을 등기시키는 역할을 합니다. 과정은 계약만료 이후 법원신청을 하게 되면 심사를 거쳐 법원 촉탁을 통해 등기부상 등기가 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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법인 명의 부동산을 대표 개인으로 양도를 하려고 할 때 특수관계자기때문에 감정평가를 받는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법인과 대표개인은 서로 다른 인격이기 때문에 정상적인 매매거래, 증여계약등을 통해 명의이전이 가능합니다. 다만 대표라고 해서 그냥 주는건 안되죠. 세금이나 이전방법을 제외한 거래가격의 경우 국세청에서 요주하는 거래행위이기 때문에 감정평가를 하시거나 시세대로 거래 하시는 게 가장좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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보금자리론 같은 정책금융 상품 이용해서 분양권도 살수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보금자리론의 경우 분양권과 같은 권리를 인수하기 위해서는 대출이 불가합니다. 다만 분양권을 매수한 이후 분양잔금납부시 이용이 가능합니다. 즉, 분양권을 사기 위해서는 개인자금으로 구매하시고, 아파트가 완공된 이후 분양잔금납부에 보금자리론을 신청할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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경매시 임차권이 근저당보다 늦은 경우는??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권이 근저당보다 후순위라면 경매진행시 임차권은 소멸되고 인수되지 않습니다. 즉 낙찰될 경우 임차인에게 퇴거를 요구할수 있습니다. 그리고 왜 이러한 임차권에 입주하였는지는 개인사정에 따라 다르고 상황에 따라 다르므로 이에 대한 이유까지 알 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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임대계약시 중개수수료 인하 가능한지 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 중개보수요율을 적용한 금액에서 반값으로 할인하는 제도는 없습니다. 다만 고가주택이나 주택가격에 따라 중개보수요율을 인하 적용하여 산출된 중개보수가 이전보다 최대 절반수준으로 줄어든다는 것을 보신듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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kb부자보고서에 따르면 임야 및 토지에 관한 관심이 높아지고 있다는데 정확히 그게 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 개념상 토지나 임야도 부동산에 해당합니다. 그리고 토지의 경우 땅위에 정착물 또는 건축물이 있는 토지보다 나대지(땅위에 아무것도 없는 토지)가 더 가치가 높습니다. 이유는 해당 토지를 사용목적에 따라 이용활용도가 더 높기 때문입니다. 그리고 건물을 거래하는 것도 사실상 토지와 건물을 함께 구매하는것입니다, 즉 건물가격과 토지가격을 합쳐 거래하는 것이고 가치평가시에도 이 둘은 분리하여 평가합니다. 다만 공동주택의경우 대지권설정등을 통해 분리거래가 안되게 막고 있어 눈으로 볼때 주택만 구매하는 것으로 보이지만 실제는 아파트 바닥토지의 대지지분도 함께 이전되는 개념입니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약사항은 계약서상 서로간의 추가적인 사항을 기재하는 것으로 이에 기재하기 위해서는 사전에 두분간 협의가 되어야 합니다. 즉, 임대인계약서, 임차인계약서상 특약이 다르게 적용될수 없고, 당사자간 합의를 통해 동일한 특약사항을 기재하여야 합니다. 임대차보호법상 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없는 점도 참고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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농지취득자격 필요 토지 구입 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농취증은 해당 토지에 따라 받으므로 타 지역 농지를 매수하기 위해서는 별도로 다시 받으셔야 합니다. 농취증의 경우 해당 농지의 취득목적과 해당 면적, 위치등을 기재하기 때문에 토지가 변경되면 그에 따라 재신청하는게 맞습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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큰 공용주차장에 여러채의 창고가 있는 건물에 임차중입니다ㆍ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 임대인 과실도 임차인과실도 아닌 만큼 해당 문제를 일으킨 차주에게 배상을 요구하시는게 맞을 듯 보입니다. 보통 임대차에서 보수, 유지의무는 임대인에게 있지만, 사용상 과실, 문제등으로 하자가 발생한 부분은 임차인이 책임지는게 맞기 때문입니다. 임차인 입장에서는 본인 과실이 없는 만큼 해당 문제를 임대인이 아닌 사고 당사자가에게 요구하시는 맞을 듯 보입니다 .
경제 / 부동산
23.05.15
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