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신축 전세로 들어가는 경우 위험한가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 신축빌라나 아파트의 전세로 입주하는 경우에는 등기가 생성되지 않아 정확한 소유자가 계약자인지를 판단하기 어렵습니다, 그렇기 떄문에 계약자가 소유자라는 입증자료로써 분양계약서등을 첨부하여 확인하셔야 합니다. 수분양자가 현재 임대차를 계약하는 임대인이 맞는지를 확인하는게 우선입니다. 그리고 잔금대출여부도 확인이 어렵기 떄문에 이렇나 부분에 대해서는 계약서상 특약을 통해 상세하게 내용을 기재하여 안전한 계약을 진행하셔야 하고 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 그나마 안전할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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부동산 경매에서 계약일 기준이 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락자금대출의 경우는 최초 규제발표시 예외인지 적용인지에 대해서 말이 많았으나, 국토부에서 이미 경락대출도 주택담보대출의 하나로써 적용된다고 하여 월요일부터 바로 적용되었던 것으로 알고 있습니다, 다만 주택담보대출에서 계약금을 지급한 계약에 대해서는 기존규제 적용처럼 특별한 예외규정이 있으나, 경락대금의 경우 일반매매가 아닌 법적절차에 따른 부분인 만큼 해당 예외기준이나 적용가능성이 정확하지는 않습니다. 지금까지는 경락대출을 신청하는 시점을 기준으로 판단하는게 맞을것으로 보입니다. 즉 낙찰일 또는 매각허가결정일이 아닌 실제 경락자금대출을 신청하는 일자가 6.30일이후라면 이번 규제에 적용을 받게 될것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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오피스텔 월세 임차인에게 언제까지 연락을 해야하나요?(계약연장논의)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차의 경우는 만기 6~2개월전에 재계약에 대한 의사통보를 하셔야 하고 ,상가의 경우는 만기 6~1개월전에 하셔야 합니다. 오피스텔의 경우 일반적으로 상가에 해당되나, 주거용 오피스텔로써 주거용으로 이용중이시라면 주택임대차에 따른 기준으로 보시면 됩니다, 만기가 9월 20일이라면 두달전인 7월 20일전에는 의사통보를 하여야 하고 해당기간동안 의사통보가 서로 없다면 묵시적갱신으로 계약은 연장되게 됩니다. 임대인 입장에서는 묵시적갱신이 불리할수 있기에 해당기간내 연락하여 재계약여부를 묻고 조건에 대한 협의를 진행하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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이사 잔금 순서 자세히 알려주실 분 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사 당일에는 크게 오전에는 기존주택에서의 퇴거, 오후에는 신규주택에 대한 입주를 한다고 보시면 되고, 퇴거시에는 이사짐을 빼는 것과 동시에 관리사무소등에 방문하여 관리비정산내역등을 확인하고 별도관리 항목인 수도나 가스등의 정산 및 중단신청을 하셔야 합니다. 그리고 짐이 모두 빠진뒤에는 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 현 주택에서는 퇴거를 하시면 되고, 새로운 주택에 잔금을 입금하시고 주택인도를 받아 오후에 짐을 넣으시면 됩니다. 물론 이때도 관리비에 대한 인수를 받으시면 되고, 전입신고도 당일에 하시면 됩니다. 확정일자의 경우는 계약서 작성시점에 미리 부여받으시면 되는데 부여받지 않았다면 전입신고시 같이 받으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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부동산 광고중에 창문에 1000/50 2000/60 이런거 써놓는게 불법인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인 중개사무소 유리창면에 A4용지등에 매물을 적어 붙여놓는 것은 불법이 아닙니다. 보통 허위, 과정광고에 대한 부분이나 매물 상세 정보등의 기재 의무는 인터넷상 홍보와 관련한 의무사항만 있기 때문입니다. 다만 지금시대가 이전처럼 지나가면서 해당 매물광고를 보고 부동산에 방문하는 사람들이많지 않은게 사실이고. 대부분은 인터넷을 통해 매물광고를확인후에 연락이 오고 방문하기 때문에 최근 부동산들은 이와같이 광고기 미관상에도 좋지않고 실효성도 낮아 선호하지 않는게 대부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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보증금 400~500으로 서울 자취방을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 월세로써 구할수는 있으십니다만, 예상하듯이 좋은 환경의 주택을 구하기는 어려울수 있습니다. 아니시면 500만원으로도 원룸이나 오피스텔 월세를 구하는 것은 가능한데, 문제는 월세부담이 100만원이상 될것으로 보입니다. 서울에서 그나마 임대차시세가 낮은 곳은 신림이나 관악구처럼 대학교주변이 유리할수 있고 구별시세가 낮은 노원, 도봉, 강북구등도 입주가능한 지역으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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아이스크림 할인점 창업할려고하는데 질문요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.창업비용의 경우는 임차하는 건물과 입지에 따른 임대료차이가 있기 때문에 정확한 창업비용과 수익분기점을 예상하기는 어렵습니다, 다만, 이를 제외하고 초기상품비용과 설치장비들만 기준으로 하면 대략 1500~2000만원 그리고 인테리어 비용의 경우는 평당 250~300만원정도가 발생하게 됩니다. 만약 무인아이스크림 프랜차이즈를 이용할 경우 해당 부분을 모두 포함해 대략 2500~3500만원 정도로 예상할수 있습니다. 그리고 앞에서 말한 건물 보증금과 권리금등을 고려하면 중심상업지역이 아닌 동네 매장정도로 보면 대략 3000~5000만원이 추가로 발생될수 있습니다. 결국은 1억내외정도 창업비용이 들것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각에 차이가 있을 수 있으나 보통 상가의 경우는 월임대수익을 목표로 투자를 하기 떄문에 공실에 대한리스크를 최소화하는게 가장 중요한 부분입니다, 공실의 리스크를 줄이기 위해서는 해당 건물과 상권이 어느정도 형성이 되어 있는지, 해당건물의 유동인구가 충분하게 형성되는 브랜드카페나 학원, 은행과 같은 인구유입 가능업종이 존재하는지등을 두루 확인하셔야 합니다. 이러한 확인에서 가장 중요한 부분은 바로 해당 지역에 대해서 잘 알고 있는 게 필요하고 이를 위해서는 상가투자시에는 반드시 본인이 잘 아는 지역이나 거주지역 중심의 상가를 선택하시는게 리스크를 줄일수 있는 방법이라고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세대출은 계약금을 지급하고 계약서를 작성 해당 계약서를 가지고 대출을 신청하여 잔금일에 실행되게 됩니다. 만약 재계약시라면 계약서작성을 하고 대출을 신청할수는 있는데, 질문의 경우처럼 계약기간이 남아있는 상태에서는 중간에 전세대출을 신청할수는 없습니다. 보통은 잔금지급이후에도 1개월이내에는 신청한 경우가 예외적으로 가능하나 이미 임대차기간이 진행중이 상태에서 임대인이 변경되었다고 대출을 새롭게 신청할수는 없고 이를 원하시면 새로운 임대인과 임대차 계약을 새롭게 체결하는 형식으로 계약서를 다시 작성한다면 전세대출 신청은 가능할수는 있습니다, 즉, 임대차기간이 1년정도 진행된 상황에서 만기에 따른 재계약이나 새로운 임대인과 새로운 임대차계약체결이 아닌 이상 대출을 신규로써 신청하기는 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 계약에 따른 의무기간이 있기 떄문에 중도퇴거를 하신다면 우선적으로 임대인의 동의를 받으셔야 하고 동의를 위해서 임대인이 제시하는 조건을 충족하셔야 합니다. 보통 전세의 경우라면 다음임차인 주선과 중개보수 지급정도로 합의를 하지만 월세의 경우에는 일정기간의 월세를 부담시키거나 임대인에 따라 더 과한 요구를 할수도 있기에 일단 의사를 통보하고 협의를 진행하시면서 대응하셔야 합니다,참고로 집의 컨디션이 안좋다는게 어떤 정도인지를 알수 없으나, 중대하자가 아닌 이상 임차인이 아무런 패널티없이 일방적으로 계약을 해지할수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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