답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택을 제외한 일반주택, 건물의 경우 토지와 건물을 분리하여 소유하게 됩니다. 즉 공동주택처럼 아파트한채를 사면 토지지분도 따라 오는 구조가 아닙니다. 질문처럼 주택부지가 한필지에 주택이 2채라면 해당토지에 대한 지분을 함께 매수하거나, 토지를 분할하여 그 부분에 대해서만 소유권을 이전받아야합니다. 만약 지상권이나 전세권이 토지로부터 설정되어 있다면 건물만 매수하고 토지는 타인명의라도 그 권리를 인수받기 때문에 토지를 사용할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부산의 경우 지형적 특색에 따라 산이 많고 평지가 적기 때문입니다. 또한 도심 곳곳에 산이 있어 평들이 분산되어 평지1개당 면적이 좁아 최대한 활용하기 위한 방법으로 초고층건물을 많이 건축합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매시 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 판단합니다. 그 가격에는 숨어진 권리 즉 인수권리에 대한 금액에 포함되지 않습니다. 예를 들어 시세 4억 아파트가 경매에 나왔는데 최저매각대금 3억1천이라면 쉽게 9천만원의 차익이 있다고 볼수 있지만, 이 아파트에는 선순위 임차인이 있고 보증금이 2.5억이 있다면 경매로 3억1천에 낙찰받아도 임차권은 소멸없이 인수되기 때문에 결국 임차인보증금 2.5억까지 떠 앉게 됩니다. 쉽게 3.1억+2.5억= 5.6억에 해당주택을 매수한것과 동일하게 됩니다. 물론 권리분석에 따라 임차권이 소멸되는 경매도 있고, 인수되는 권리도 있기 때문에 케이스에 따라 입찰을 회피하는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 매도시 발생하는 세금은 양도소득세이며, 취득가와 비교하여 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 이는 1주택자의 경우 2년보유시 조건에 따라 비과세되며 2주택자의 경우 2년보유를 해도 양도소득세는 부과됩니다, 또한 2년미만의 경우는 주택수와 상관없이 양도소득세율이 중과세 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방도 해당 지역 상황에 따라 다를수 있지만, 전체적인 추세로 볼때, 지방에 아파트를 구매하여 시세차익을 크게 얻기는 어려울수 있습니다. 일단 지방내 인구나 주택수요가 줄어들고 있고 그에 반해 일부지역은 이미 공급이 수요를 넘어서고 있기 때문입니다. 지방에 대한 부동산 투자를 원하신다면 경매와 같이 시세보다 저렴하게 매입이 가능한 경로를 통해 수익을 고려해보시는게 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양아파트 지급방식에서 참고하셔야 할 부분이 있어보입니다. 계약금10 / 중도금 60/ 잔금30 으로 진행하되 중도금 60%중 1~4회차는 중도금대출로 납입되지만 청약에 따라 5,6회차는 본인이 부담해야 하는 방식도 있습니다. 우선 이점을 확인하셔야 할듯 보이고, 중도금 대출의 경우 잔금일에 원금과 이자를 일시 상황하여야 합니다. 즉 해당 신규주택에 대한 주담대를 통해 상환이 이루어집니다. 이럴 경우 잔금일전 해당주택에 대한 주담대를 중도금을 포함한 잔금 20%, 분양아파트 전체금액의 80%을 받아야 하는 상황입니다. LTV한도를 넘어서게 되고, 계약금, 중도금시 종전주택에 대한 대출이 있기에 한도 역시 나오기 힘듭니다. 현실적으로 질문처럼 운영하는것은 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 입찰대리수수료에 지급방법은 정해진 바가 없고 대리인과 당사자간 합의를 통해 지급방법과 시기를 정하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래절벽은 결국 수요가 감소되어 발생되어 집니다. 부동산의 수요감소는 여러가지 요인이 있지만 현재는 금리인상에 따른 대출이자 부담으로 실구매.투자수요가 줄어들었고 경기불항 및 외부환경에 대한 불안감에 따른 추가적인 부동산 가격하락의 불안감등이 그 이유입니다. 그래서 정부는 최근 부동산정책 완화를 통해 다주택자의 규제를 완화하여 투자수요를 상승시키는것과 동시에 저금리 공공대출을 출시하여 실구매수요증가를 유도하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세만기전 임대인에게 내용증명을 보낼 근거가 없습니다. 내용증명은 말 그대로 상대방에게 소송을 진행하기전 이를 알리는 것인데 아직 만기일이 안되 보증금 반환의무가 없는 임대인에게 보증금 반환소송을 할수도 없고 사전 일정협의나 통화없이 내용증명부터 받는다면 임대인과 괜한 마찰을 불러일으킬수 있습니다. 차라리 만기전이라면 통화등을 하셔서 반환가능여부를 문의해보시고 일정을 조율한 뒤 이러한 의무이행이 되지 않을 경우 법적조치와 함께 내용증명을 보내셔도 늦지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 대한 협의가 언제이냐에 따라 조금 틀려질듯 보입니다. 만약 만기인 8월기준 6월전까지 이에 대한 합의가 되었다면 묵시적갱신으로 보기 어렵고 6월이 지난시점에서 해당문자를 나누었다면 사실상 묵시적 갱신으로 볼수 있기 때문입니다. 묵시적 갱신의 경우는 임차인이 중도해지를 통보하고 그 통보를 임대인이 받은 시점을 기준으로 3개월 후 효력이 생겨 보증금반환 및 퇴거가 가능합니다.