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아파트 시세가 떨어졌을 때 대처법이요~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 역전세가 되신듯 합니다. 이러할 경우 당연히 재계약시 전세금을 조정해 달라고 요청하시면 됩니다, 임대인이 이부분을 합의하지 않는다면 재계약을 하지 않겠다고 하시고 새로운 집을 알아보시면 될듯합니다. 임대인 입장에서는 지금 전세세입자를 내보내도 7억에 새로운 임차인을 구하고 중개수수료와 기타 시간적소모를 필요로 하기에 때문에 거절할 이유는 없어보입니다. 다만 임대인이 자금이 없다면 합의과정이 조금은 어려워 질 수도 있습니다. 그리고 인하된 보증금으로 합의가 된다면 계약서를 다시 작성하시면 되고, 차액만큼만 재계약시작일에 돌려받으시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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수익형 부동산 투자방법이 궁금합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 분양권, 기타 갭투자, 수익형부동산 모두 투자하기 좋은 상황은 아닙니다, 위기가 곧 기회라고 하는 분들 주변에 많지만 그만큼 리스크가 큰 투자이기에 안정성을 고려해 신중하게 생각해보셔야 합니다. 부동산 특성상 투자금 규모도 적지 않기때문입니다.수익형 부동산의 경우 대부분 월차임을 바탕으로 수익을 구성하는 게 대부분인데 투자설명회등에서 주로 이야기하는 부분은 투자금대비 매월 %의 고정수익(월세수입을 통한)과 향후 시세차익을 합쳐 투자 효율성이 높다는 점을 강조하는 것으로 알고 있습니다. 문제는 부동산은 수요가 좋은곳을 이동시길수 없는 한곳에 고정되어 있기 자산이기에 자칫잘못된 수요예측이 있었다면 회복불가능한 상태로 된다는 점입니다. 그만큼 시장자체가 호황여부와 목적 부동산이 타깃으로 하는 수요층이 있는냐에 대한 분석도 매우 중요하니 잘 분석하여 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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부동산 매매가 전망 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 구매를 언제쯤 해야하는 부분에 대한 질문이 많은듯 합니다.질문처럼 지금은 금리가 너무 높고 부동산 금액이 하락하는 추세라 고민되신다면 반대로 생각하셔서 금리가 낮아지고 부동산 금액이 조금씩 회복되는 시점에 구매를 하시면 되는 부분이긴 합니다. 말장난으로 보일 수 있지만, 시기가 언제 올지는 정확히 알수가 없지만 구매하는 시기에 상황은 이래야지만 손해를 안볼 수 있습니다. 즉 금리도 이전 만큼은 아닐지라도 각자 자기수익 대비해 견딜 수 있는 이자선(대출이자율)이 된다면 구매를 할 수도 있고, 부동산 경기도 뉴스나 기타 다른 전문가들이 이제 회복세가 되는 듯하다고 하는 시점에 안전하게 구매할 수도 있습니다. 시간적 여유가 있다면 위 상황을 보면서 시점을 잡으시면 좋을 듯하고 개인사정상 당장 구매가 필요하다면 구매후 부담을 견뎌낼수 있는 수준의 주택을 구매하는게 가장 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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월세 계약 기한 어떻게 협의해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 계약에서 합의된 부분이 법적 부분보다 우선합니다. 즉 협의만 된다면 아무런 문제가 되지 않습니다.다만 계약만료 2개월 전까지 임대인에게 연락이 없다면 묵시적갱신으로 넘어가개 된다면, 나가실 날짜 3개월전에 임대인에게 통보하시면 임대인이 통보받은 3개월 후 효력이 생기기에 계획대로 나가실 수 있습니다. 만약 만기2개월전 연락이 와서 재계약에 관한 의사를 물어본다면 계약갱신청구권 사용을 말씀하시면서 상황을 설명하시는 게 좋을 듯합니다, 사실 아무말 없이 계약갱신청구권 사용하여여 기존대로 2년 추가 연장해놓은뒤 이사 3개월전에 임대인에게 계약해지를 통보하고 묵시적갱신처럼 해도 됩니다. 법적으로는.... 다만 이러할 경우 보증금을 돌려줘야하는 임대인 입장에서 고의로 시간을 끌거나하면서 비협조적으로 나올 수 있기에 사실을 이야기하고 합의 하시는게 깔끔하긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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가족끼리 재산 즉 현금결제를 통장이나 은행가에서 아닌 직접받는것은 증여세해당되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용은 가족간 현금거래가 증여세로 잡히는지를 문의 하신듯 합니다. 증여기준은 입금 기록이나 현금기록이나 모두 증여로 봅니다. 다만 상대가 부부사이인지 부모 자식간거래인지 거래주체와 거래내용(정당한 사유가 있는 거래)에 따라 증여에 해당여부 비과세 여부가 결정됩니다. 현금거래의 경우 실제 자금의 흐름 추적이 어렵기에 이를 국세청에서 잡아내는 경우는 많지 않으며, 입금거래라도 실제 부부간 거래는 6억의 비과세도 있지만 경제공동체이기에 왠만해서 문제가 되지 않습니다. 이러한 부분이 실제 국세청 조사 대상이 되는 경우는 상속시, 부동산매매등과 같이 특수한 경우 조사가 시작되어 전체적으로 잡히는 경우가 더 많습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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전세금+근저당=70%?80%?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시 단순히 근저당이 있다는 것만으로 위험하다 말하기는 어렵습니다, 일반적으로 전세보증금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약서상 특약을 넣기때문에 최선순위는 대부분 전세세입자가 됩니다. 즉 계약할 당시 특약내용에 위에 대한 내용을 기재하고 잔금지급시 임대인에게 근저당 은행에 대출완납 영수증이나 확인증을 받는다면 크케 문제 없습니다, 등기부와 말소와 관계없이 대출 상환자체로 근저당 효력은 사라집니다. 질문과 같은 계산은 하지 않아도 됩니다.다만, 근저당 밑으로 후순위로 진입하게 되는 경우는 단순히 시세 - (근저당설정금 + 내 전세보증금) 이라고 하지만 실제 경매시에는 우리가 말하는 시세가 아닌 감정평가금액으로 시세보다 20% 할인된 가격으로 시작하고 유찰시마다 20%씩 더 할인되게 됩니다, 그부분도 문제지만 제일 큰 문제는 말소기준권리가 근저당이기에 내 임차권은 경매로 소멸하게 되므로, 경락인에게 대항할 수 없어 집에서 나가야 합니다. 부가적인 경매대금 및 근저당 배당이 끝나고 남은 금액이 보증금보다 적다면 선순위라면 퇴거를 거부할 수 있지만 후순위라면 대항자체가 불가하기에 이러한 계약을 하지 않도록 권하는 것입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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집을 시세차익 목적으로 사도 괜찮은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 시세차익을 노린 투자의 경우는 부동산 경기가 좋아 가격이 상승하는 시기에 많이들 하는 투자입니다. 예를들어 작년에 부동산 가격 상승이 높았기에 이전에 미리 주택을 구매하신 분들은 시세차익이 꽤 괜찮았던 것으로 알고 있습니다. 특히나 고가인 부동산에 투자를 몇억씩 할수있을까 생각하시는 분들도 있지만, 흔히 말하는 갭투자의 경우 시세와 전세보증금 차이만큼만을 실제 투자하기에 생각과 달리 몇천에서 1억 초반 투자로도 가능한 부분이였습니다. 하지만 현재 상황처럼 전세세입자도 구하기 힘들고 주택가격도 하락하는 시점에서는 매우 위험한 투자 방법이 될 수 있습니다. 즉 깡통전세도 이러한 부분때문에 발생하게 되죠. 결국 시기에 맞게 투자를 한다면 부동산 투자도 훌륭한 재테크임에는 틀림없습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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이번달청약하는 아파트를사야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축은 시세매매를 통해 가격이 정해지기에 말 그대로 부동산 수요침체에 따른 가격하락을 직격타로 맞은 것이고, 신축분영아파트의 경우 건설비용과 토지비용등이 녹아 있는 가격이기에 쉽게 내리지 않습니다. 대신 미분양이 속출하는 것을 볼때 현재 분양시장의 상황을 설명하고 있는 듯합니다. 이전과 같은 묻지마 청약은 엄청난 손실로 이어질 수 있으니, 청약을 하시더라도 해당 분양아파트에 대한 세세한 정보확인이 꼭 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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금리인상에 따른 집값 하락의 멈춤 시기는 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용처럼 부동산 경기는 후행경제지표라고 합니다 즉 경기가 회복되기 시작해야 부동산 수요도 활발해지면서 가격이 오르는 구조이죠. 지금과 같은 상황에서 부동산 회복시기를 예측하기는 정말 어려워 보이는건 사실입니다. 일단 경기침체가 아직 시작단계이고 불확실성 요소가 너무 많이 산재되어 있기 때문입니다, 우선 금리 인상부터 멈춰야 다음을 상황을 볼 수 있을 듯 함니다만, 금일 미국 FOMC 발표 결과 또 자이언트스텝을 단행하여서 국내 금리도 추가 상승이 불가피하게 되었습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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내년 2023년과 내후년에 역전세 날 수있는 수도권지역 알고싶어요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 역전세가 많이 발생하고 있다는 이야기가 많이 돌고는 있지만, 며칠전 통계발표를 보니 부동산 가격은 하락했으나, 전세가격은 크게 줄지 않은 결과가 있습니다. 즉 역전세도 생각보다 많지 않고 부분적으로만 있다고 보시면 될듯합니다. 그리고 역전세가 발생해도 갭투자 금액이 줄어들지는 않습니다. 오히려 같거나 커지죠. 주택가격은 하락분 만큼 전세가격도 하락하고 있다는 뜻이기 때문에 투자입장에서 보면 역전세 지역은 수요 측면에서도 큰 메리트가 없습니다. 반대로 주택가격은 하락세보다 전세가격 하락이 적거나 유지되는 지역으로 알아보셔야 갭투자 금액이 줄어들수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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