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토지 허가제도가 부동산에 끼치는 영향에는 어떤게 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 토지거래허가제도를 말하는 듯 보입니다. 해당 제도는 개발예정지등처럼 투기적 가래가 성행하거나 지가 급등이 우려되는 지역에 토지거래계약에 관한 지자체장의 허가를 의무화하는 제도로써 사실상 규제정책에 해당된다고 볼수 있습니다. 이러한 토지거래허가구역에서는 투기목적의 구매는 허가가 되지 않아 소유권이전등기를 할수가 없는데, 대표적으로 주택의 경우 실거주의무등을 부여함으로써 전세낀 매매와 같은 갭투자를 할수 없어 투기자금이 유입되는 것을 방지하게 됩니다. 이러한 해당 규제는 적용지역에 대해서 투자수요가 크게 감소시키게 되고, 그에 따라 수요감소로 인한 주택가격도 하향 또는 상승제한이 나타나게 된다고 볼수 있습니다. 다만, 공공의 이익을 위해 보장된 사적재산에 대한 자유를 침해한다는 문제가 있는 부분도 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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주택임대사업자에 전세로 살고 있는데 1년차 5% 증액 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대차계약을 2년으로 체결하면서 "1년 뒤 전세금 5% 인상"이라는 특약을 넣었는데, 이 특약이 법적으로 유효한가요? -> 사실 된다 안된다 다툼이 있는 부분인데, 기존까지는 질문처럼 할 경우 1년뒤 증액계약을 하고 표준임대차계약서를 재작성하는 방식으로 가능한것으로는 알고 있습니다. 다만 최근 판례에서 갱신계약시 계약기간을 2년으로 하고 1년마다 5%자동증액을 특약을 기재한 것에 대해 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없다는 판결이 있었습니다. 그에 따라 위 부분도 다툼의 소지가 있는 부분으로 보입니다. [매년 5% 증액 특약 효력] 주택 임대차 갱.. : 네이버블로그 -> 참고하시면 도움이될듯 합니다. 2. 2년 계약 기간 중에 1년 뒤 5% 인상은 인정된다 하더라도, 다시 그 다음 1년 뒤(계약갱신청구권)에 또 5% 인상하는 것이 법적으로 가능한가요? -> 그럴려고 위와같은 특약을 넣은 것입니다. 임대사업자의 경우 증액이 있은 후 1년이내에는 인상을 하지 못하도록 되어 있으나 질문처럼 할 경우 1년마다 인상이 가능하기에 아무래도 갱신계약시 또 5%인상을 요구할것으로 보이고, 법률상에도 문제는 없습니다. 3. 2년 계약 안에서 두 번(1년차, 2년차) 증액을 요구한다면, 임차인은 이를 거절할 수 있는 법적 근거가 있나요? -> 최초 특약에 동의를 하지 않는다면 가능하겠으나, 본인 스스로 동의를 하고 계약을 체결하였다면 거절할수 있는 근거가 없다고 볼수 있으나, 1의 참고처럼 해당 특약의 효력에 대한 부분으로 판례에 따라 다투어볼 여지는 있어 보입니다. 4. 이미 2년 계약긴으로 계약서에 특약으로 증액이 합의되어 있는데, 현재 1년 뒤 증액 시 별도의 계약서를 다시 작성해야 하나요, 아니면 합의서 정도만 있으면 되나요? -> 아마도 별도의 인상에 따른 표준임대차계약서를 재작성할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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매매시 본계약 날짜 바꾸자고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성일자를 늦추는 것은 상황에 따라 발생할수 있는 부분으로 계약자체의 문제가 있다고는 보기어려우나, 이것도 하나의 약속인 만큼 매수인 입장에서는 불편할수 있고 질문처럼 대출을 위한 서류제공이 이번주까지 필요한 상황이라면 해당 부분에 대해서는 재협의를 시도해보시는게 필요할수 있어보입니다 . 결국에는 상대방과 본인과의 일정조율이기 떄문입니다. 그리고 실제 대출심사는 매매계약서를 첨부하여 본신청을 하는 것이기에 계약서도 작성되지 않안 현시점은 아직 대출이 신청되지 않은 상황이기에 계약작성을 미룬다고 대출이 안나오거나 하지는 않아 위 이유로 걔약자체를 해지할 사유로는 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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뉴욕 커피 시장에서 블랭크 스트리트가 갖는 경쟁 우위는 무엇인가요?
관련한 내용에서는 블랭크스트리트는 크게 두가지 혁신을 통해 "효울성 좋은 커피"를 만들어 판매하는 것을 목표로 하였고 가격에서도 3달러가 안되는 저렴한 가격을 내세웠고, 경쟁업체의 경쟁에서 가격우위를 점하게 됩니다. 이렇게 저렴한 가격에 판매가능했던 이유는 트럭창업 형태로 운영하면서 임대료를 일반매장 임대료의 10%이내 수준으로 낮추어 가격에 반영하였고, 트럭형태에 맞는 커피 기계를 두면서 인건비를 줄이고 생산속도는 높이므로써 기존 바리스타 대비 8배이사의 효율성을 나타났습니다. 그리고 도 하나의 혁신은 품질좋은 스페셜티 원두를 사용함으로써 실제 스타벅스보다 좋은 원두 품질을 사용하면서 시장 점유율을 높였다고 합니다.결국에는 일반 매장 특히 경쟁대상인 스타벅스에 비해 부동산 임대비용과 바리스타 인건비등을 혁신적으로 낮추면서 더 좋은 품질의 커피를 더 저렴한 가격에 제공함으로써 시장점유율을 크게 높일수 있었다고 합니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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건축물대장과 등기부등본 상 오피스텔 주거용인지 확인방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산 표시에 대한 사항은 건축물 대장을 기준으로 보게 됩니다만 건축물 대장에서는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있고 주거용 여부는 표시되지 않습니다. 다만 등기부상 주거용 오피스텔로 나와 있다면 주거용 오피스텔로 인정될수 있고 여기에 실제 주거용으로써 전입신고하여 이용을 하고 있어야 주거용오피스텔로 구분가능하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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금리인하와 부동산과의 상관관계가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국의 기준금리 인하는 우리나라의 기준금리 인하로 이어질 가능성이 높습니다. 보통 기준금리의 경우 미국과의 금리차를 고려해 동일방향으로 흘러가기 때문입니다. 그리고 금리인하의 경우 부동산시장에서는 가격상승요인이 되는데, 이는 금리가 낮아질수록 주택구매에 필요한 자금대출시 이자부담이 줄어들게 되고, 원리금부담이 낮아질수록 대출한도를 높여 대출을 받아 자금조달이 가능하게 되므로 주택수요가 상승하고 주택시장 가격도 상승하게 되는게 일반적입니다. 다만 부동산 시장에서 가격을 결정하는 수요요인은 매우 다양하고 실제 현 상황에서 어떤 요인이 더 크게 시장내 작용이 되는지에 따라 주택가격은 변동되게 됩니다. 현재 시장에서는 금리인하의 기대감이라는 상승요인도 있지만 정부의 대출한도규제와 전세대출규제 및 갭투자 제한에 따른 투자수요 감소요인이 더 크기 영향을 주고 있기에 주택구매수요가 크게 증가하기 어려워 주택가격의 상승세도 제한될것으로 예상할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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우리나라의 미래는 어떻게 될까요?궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 농업 자체가 쉬운 업무가 아닙니다. 많은 노동력과 시간투자가 불가피하고 기후환경변화나 자연재해등의 리스크도 감수를 하여야 하기 떄문입니다. 일본처럼 쌀 품귀현상이 우리나라에서도 나타날수는 있으나, 현실적으로 우리나라의 경우 농지 및 농업에 대한 일정부분 보호를 하고 있고 정부에서 일정량을 보관하여 시장가격을 조율하고 있기에 쉽게 나타날수 있는 현상은 아니라 판단이 됩니다. 그리고 귀농의 경우는 정말 신중하게 고려하여 판단하셔야 할 부분이고, 자녀분들 입장에서는 도시에서 생활하다 농촌학교로 전학을 가는게 긍정적으로 볼지는 아이의 의견을 들어봐야 알수 있는 부분이고, 교육환경면에서는 도시보다는 농촌이 불리한게 사실이기에 단순히 좋아할거라는 판단을 하기는 어렵다 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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지인과 동업을 하는것이 어떨까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지인과 동업을 하는게 어떤지는 해당 지인과 질문자님간 신뢰등이 어느정도냐에 따라 달라지지 않을까 생각됩니다. 다만, 일반적으로 동업을 하여 장사가 잘되도 수익배분이나 갈등이 없을수 없고, 장사가 안되어도 서로의 책임을 탓하는 경우가 많아 그 끝은 좋지 않는 경우가 많습니다. 그래서 보통 사업을 하신 분들은 동업을 추천하지는 않습니다. 차라리 한명이 주도적으로 운영, 관리를 하고 다른 한사람이 자금만 투입하여 회수하는 구조라면 위와 다르게 더 긴시간 관계유지가 가능한 경우가 많으나, 같이 매장을 관리, 운영하는 경우 업무에 있어 수행능력차이나 형평성, 향후 운영방향에 대한 의견차이등이 실제 갈등으로 이어지는 경우가 많습니다. 물론 이와 다르게 두 동업자간 시너지 효과가 있고 신뢰도가 매우 높은 경우라면 더 좋은 방향으로 나아갈수도 있습니다, 다만, 저 개인적으로는 추천드리지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 협의는 만기 6~2개월전 의사통보를 하셔야 합니다. 질문처럼 조건변경을 원하시고 협의를 원하시면 해당기간내 재계약에 대한 의사전달 및 조건변경에 대한 제안을 임대인에게 통보하시면 됩니다. 통상적으로 임차인이 먼저 통보를 하는 경우는 많지 않지만 임차인 스스로 조건변경을 원할 경우 만기 3개월 이전에 통보를 하시는게 유리할듯 보이명, 이는 협의하는 시간적부분과 협의실패에 따른 만기퇴거를 결정하였을때 안정적인 보증금 반환을 위한 새로운 임차인을 구하는데 시간을 확보할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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부동산 경매는 어떻게 참여해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매의 경우는 우선적으로 경매대상물의 경우 대법원 경매 사이트를 통해 경매진행중인 매물을 검색해 보실수 있고, 실질적인 경매 참여는 경매당일에 법원에 참석하여 입찰표와 입찰보증금을 내고 참여하시면 됩니다. 참고로 경매방식상 입찰자 중 최고가입찰자에게 낙찰이 되기 때문에 해당 매물의 가격과 이용가능성, 그리고 가장중요한권리관계에 대한 분석을 사전에하시고 입찰금액등을 잘 정하셔야 합니다. 경매의 경우 법에 따른 절차진행과 등기부상 권리관계에 대한 해석등이 반드시 필요하기 떄문에 아무런 사전지식도 없이 입찰을 진행하시기 보다는 관련한 서적이나 인강등을 들어보시고 참여를 하시는게 손실 및 실패를 줄이는 데 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.22
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