경제
세입자가 있는 집 매매 건에 대해 고민이 있습니다
안녕하세요 저희는 세입자가가 거주하는 집을 매매한 심혼부부입니다
우선 저희는 2월에 매매 계약서를 작성 후 계약금까지 입급 했고, 잔금은 12월에 치룰 예정입니다
(집주인이 배려해주셨습니다)
세입자가 27년 2월 말까지 거주 중이라 그 전에 보금자리론을 검토하고자 하는데요
우선 위와 같은 상황에 주담대가 안나올 확률은 없는지 궁금합니다
집 매매가격은 4억으며 소득은 6천 정도 되는 상황입니다 회사대출로 신용대출 보유중이라, 혼인신고를 하지 않고 보금자리론 주담대를 노려보고 싶습니다
그리고 요즘 같는 고 금리 세대에 고정금리는 좋을까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 대출 가능여부는 현 시점에서 확실하게 판단해드릴수 없습니다. 다만 현재 소득기준과 주택기준이 보금자리론 신청요건에 적합하다면 대출이 가능할수 있으며 대출 한도에 대해서는 은행이 판단하는 기준에 따라서 달라질수 있습니다. 참고로 회사를 통해 받은 신용대출의 경우 주택담보대출시 dsr에 영향을 주어 한도가 낮아질수 있는데, 보통 공공저금리대출의 경우는 dsr을 적용하지 않아 관계가 없었으나, 최근 대출규제에 따라 이러한 부분도 변경될수 있는점은 참고를 하셔야 합니다. 그리고 고정금리 또는 변동금리 선택의 경우 향후 금리인상의 가능성이 있다면 고정금리가 유리하나 반대로 금리가 낮아질 가능성이 높다면 변동금리가 더 유리할수 있습니다. 현재 우리나라의 경우 금리가 동결중이지만 여러 경제사정을 고려하였을때 추가적인 인하 가능성이 있는 만큼 변동금리를 선택하는게 유리할듯 보이긴 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자가 거주중인 집으 ㄹ매수해도 주택담보대출 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 실제 입주가 늦어질 경우 보금자리론 실행시점과 실거주 요건을 은행이 확인할 수 있습니다. 매매가 4억원에 소득 6천만원수준이면 DSR 기준상 대출가능성은 보통 있는 편입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세입자가 있어도, 혼인신고 안 했어도, DSR만 충족하면 보금자리론 주담대 신청 가능성은 높습니다
일반적으로 최근처럼 금리 변동이 크고 고금리 환경에서는 안정적인 고정금리가 선호됩니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보금자리론은 실행 후 90일 이내 전입이 필수인데 12월 잔금 후 2월말 입주는 이기간에 해당하므로 규정상 대출이 가능합니다. 만약 이 기간이 90일 이내에 해당하면 대출은 가능하지만 단 며칠이라도 늦어져 90일을 넘기면 대출금이 전액 회수되므로 임대차 종료 확인서를 반드시 확보해야 합니다. 일반 주담대와 달리 DTI 60% 이내를 적용하므로 회사 신용대출이 있어도 개인 소득 6천만원 대비 대출 승인 확률이 매우 높습니다. 보금자리론은 중도상환수수료가 낮거나 금방 없어지므로 일단 고정금리로 안전하게 받고 나중에 금리가 인하되면 갈아타는 전략이 유리합니다. 매매가 6억원 이하 및 미혼 소득 7천만원 이하 요건을 모두 충족하므로 혼인신고 전에도 신청이 가능해 보입니다. 세입자가 예정대로 2월말에 나가지 않을 경우를 대비해서 퇴거합의서 하나를 미리 작성해 두세요.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
세입자가 거주 중인 12월 잔금 시점에는 선순위 보증금 문제로 주택담보대출 전액 실행이 좀 어렵습니다. 12월에는 매매가에서 보증금을 뺀 차액만 먼저 치르시고 세입자가 나가는 내년 2월에 맞춰 보증금 반환 용도로 대출을 신청하시는 편을 추천드립니다. 보금자리론 소득 요건을 고려할 때 혼인신고를 미루시는 건 합리적인 접근이신 것 같구요. 다만 현재 보유하신 신용대출의 이자 납입분이 심사에 반영되어 최종 한도가 소폭 줄어들 수도 있습니다. 금리 면에서는 변동성을 피할 수 있는 고정금리가 현 상황에서 안전한 선택이신 것 같고 추후 금리가 많이 낮아지면 중도상환수수료 면제 시점에 맞춰 다른 대출로 갈아타기를 고려해 보시는 것도 하나의 대안이 될 듯합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보금자리론 대출 실행 후 3개월 이내 전입이 필수입니다. 세입자가 27년 2월까지 거주한다면 26년 12월 잔금 시 대출을 받았을 때 실거주 의무 위반으로 대출이 회수될 위험도 있습니다. 잔금 시점을 세입자 퇴거일로 늦추거나 일단 전세를 끼고 잔금을 치른 뒤 세입자가 나가는 시점에 맞춰서 대출을 신청하는 것이 안전합니다. 2026년 현재 금리 변동성이 크다면 보금자리론의 고정금리는 안정적이 선택입니다. 나중에 금리가 낮아지면 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있는 장점도 있습니다. 혼인신고 전이라도 소득 6천만원이면 미혼 기준 7천만원 이하에 부합하여 신청 가능하나 신혼부부 전용 우대금리는 받지 못할 수 있습니다. 12월 잔금 후 2월 말 전입은 90일 이내이므로 가능할 수 있지만 날짜가 촉박하므로 세입자와의 퇴거약속을 서면으로 확실히해두고 대출 신청시에도 전입 예정일은 90일 이내로 정확하게 기재하세요. 감사합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 대출을 실행을 시키기 위해서는 현재 세입자가 잔금일자에 퇴거를 해야 가능하게 됩니다.
즉 선순위 임차권이 있을 경우 대출이 후순위가 되면 실행이 안 될 수 있으니 대출 실행 시 반드시 먼저 임차권 해지 즉 보증금반환이 되어야 대출 실행이 가능하게 됩니다. 따라서 그러한 일정 조정이 잘 하셔야 합니다.
또한 현재 금리의 경우 기준금리는 내려도 가산금리를 적용을 해서 오히려 금리가 올라가는 현상도 보이고 있습니다.
다만 대출 실행일 기준 금리 변동은 어떻게 될지는 모르기 때문에 대출 실행일 시점 상황에 따라 변동 및 고정을 선택을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세입자가 27년 2월까지 거주한다면 주담대가 나오지 않을 가능성이 큽니다.
잔금일 시점 세입자 유무가 핵심인데 세입자가 있으니 대출이 나오지 않을 것입니다.
2026년 기준금리 인하 기대감이 있지만 개인적으로 금리 상승에 무게감을 두고 있어 고정 금리가 유리하다 판단됩니다.
개인적인 생각이니 참고만 하시길 바랍니다.