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이사할때 입주 청소 및 도배 일자 등 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 12월 19일이 지금 사는집 계약 만기 일자인데원활하게 도배 > 입주 청소 > 이사 하려면이사가는 집 입주 일자를 언제로 하면 좋을까요?-> 사실상 퇴거와 전입을 동일에 하는 경우 입주청소는 시간조율을 통해 가능할수 있으나, 도배의 경우는 쉽지 않습니다. 이사갈 주택이 공실이거나, 전 세입자가 하루먼저 퇴거를 한다면 임대인과 협의를 통해 가능할수 있겠으나, 그렇지 않은 경우 입주청소정도만 이사와 더불어 하는 게 일반적입니다. 2. 계약일 만기랑 입주 하는날의 공백 동안은 이삿짐은 어떻게 하고 어디서 자야 하나요? ㅠ 애가 있다보니걱정입니다-> 도배를 위해서 하루 공백을 만들기 위해 이사짐을 맡기는 것은 이사보관업체등을 통해 가능할수 있지만 비용을 고려할때 추천드리기는 어렵습니다. 보통은 현주택에서 일정조율이 가능하다면 하루늦게 퇴거를 하거나, 보증금이 여유잇는 경우 새로 이사갈 주택의 잔금일을 이사 하루전에 맞추고 도배, 입주청소후 입주하는 방법이 있을수 있습니다. 결과적으로는 현 주택보증금을 받아 새로운 주택 보증금을 주어야 하는 상황이고, 세입자가 동일 전입전출하는 경우라면 사실상 이사전 도배는 어려움이 있을수 있고 입주청소의 경우 세입자가 오전중 빠르게 퇴거를 하면 이사와 동시에 부분적으로 진행하면 가능할수는 있습니다 .
경제 / 부동산
25.09.22
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일본은 대출금리가 낮은데도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일본의 경우 잃어버린 30년을 겪으면서 경기부양과 디플레이션을 막기 위해 금리를 낮추었으나, 실제 사람들은 대출에 따른 이자부담이 줄었더라도 소비는 늘리지 않는 대신 오히려 빚을 갚은데 집중하면서 디플레이션이 심화되었고 이는 전반적인 부동산 시장에서도 침체로 이어지기에 우리나라처럼 금리가 낮다고 해서 돈을 빌려 부동산을 구매하는데 집중하지 않습니다. 또한 추세적으로 일본의 인구감소 및 노령화에 따라 이전처럼 주택수요도 줄어들었기에 사실상 투자목적으로써 주택의 개념보다는 거주를 위한 목적으로써 인식되어가고 있는 부분이 부동산 가격이 오르지 않는 이유라고 할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.09.22
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부동산 규제 대출이 궁금합니다 이것도 알려주시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 수도권에서 주택담보대출시에는 6억한도제한도 있지만 6개월내 실거주의무가 있기에 질문의 경우처럼 전세긴 매매를 진행하더라도 6개월이내 입주를 할수 없다면 사실상 대출이용은 어렵다고 보셔야 합니다. 그리고 현상태에서 주택담보대출은 선순위임차권으로 인해 후순위대출이 되어야 하는데 이런 경우 1금융권에서도 일부 허용이 가능할수는 있으나 선순위권리를 포함하여 LTV한도를 산정하기 때문에 6억까지 대출이 가능할지는 정확한 판단을 할수 없고 대출심사기준자체도 위 조건의 경우 매우 까다롭기 때문에 여러 금융기관을 통해 확인을 하셔야 정확한 한도나 가능여부등이 확인 가능할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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청약 중도금 대출시, 주택수 기준일 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우도 별도 신청과 심사과정을 거치기에 신청시점을 기준으로 주택수여부를 판단하지 않을까 생각은 되나, 정확한 부분은 해당 집단대출을 실행하는 은행에 확인이 필요할 듯 보입니다. 특히 각 금융기관마다 심사기준에 차이가 조금씩 있기에 다른 여러금융권을 통하거나 2금융권 이하 금융기관등을 통한 가능여부를 체크하여 중도금 미승인을 대비하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신생아특례 특별공급은 무주택자를 기본으로하나, 1주택자의 경우도 만2세가 안된 자녀가 있고, 청약 신청자 또는 배우자가 과거 특별공급에 당첨된 이력이 있어야 처분조건부로써 청약신청이 가능합니다. 질문의 경우처럼 모집공고일 기준으로 2주택자라면 사실상 출산특례 신청이 불가할 것이고, 모집공고일 이전에라도 2주택을 모두 처분한뒤 무주택상태에서 신청이 가능할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다. -> 매매계약에서는 결국 매매가격보다 근저당이 높으면 매매대금을 받아 근저당 상환 및 말소를 하면 되기 때문에 문제되지는 않습니다. 이럴 경우 계약서상 잔금일에 기존 근저당말소 특약을 반드시 넣으셔야 합니다. 이를 기준으로 계약금과 중도금이 매매가격에서 근저당을 뺀 금액보다 낮다는 것은 일반적인 지급방법상 과정상 맞은 부분이나 이 자체가 거래안전성을 담보하지는 않습니다. 결과적으로 잔금을 지급할 때, 근저당이 말소 후 등기이전이 되는게 가장 중요한 부분입니다. Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다 -> 말했지만 해당 부분은 과정상 부분일뿐 안전성을 담보하지는 않습니다. 예를 들어 계약이 상대방의 이유로 중도해지가 되는 경우 받은 계약금의 배액을 상환하여야 하는데, 해당 상환가능성은 매도인의 경제적 능력에 따라서 지급을 할수도 지급을 제때하지 못할수도 있습니다. 결과적으로 단순히 계약금과 중도금인 매매가에서 채권최고액을 제외한 금액보다 낮다는 사실하나가 계약상 안전을 담보하지 않습니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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수원에대해궁금해서질문합니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 공기의 질을 고민하신다면 수도권보다는 지방이 나을수 있고 경기도권내에서도 산업화가 덜 이루어진 양평이나 경기북구권이 나을것으로 예상됩니다. 경기남부권의 경우 이미 신도시개발이나 산업화 단지등이 입주해 있는 지역이 많고 각종 도로가 연결되어 교통량이 있는 만큼 사람이 못하는 정도의 나쁨은 아니겠으나, 북부권에 비해사는 떨어지지 않을까 생각됩니다. 다만 수원시에서도 최근 미세먼지 감소를 위한 공공정책등을 계속유지하고 있기에 장기적으로는 현재보다는 개선가능성이 높아 보입니다. 그리고 전세사기는 사실상 지역에 따른 특징보다는 매물이나 계약형태등에 따라 달라질수 있기에 지역자체를 전세사기가 많다고 구분하기는 어려우나 현재 지역적으로 전세사기가 높은 지역은 인천지역이 해당된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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인천 3층 상가에 공실에 무엇을 하면 좋을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 의견이나 3번의 경우 이미 공항에도 잘 갖추어져 있기에 크게 인기를 끌기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 제시하신 내용중에서는 1,2번이 그나마 가능성이 높아 보이며, 참고로 1번의 목적의 경우 공항까지의 셔틀버스 운영이나 추가적인 주차공간 확보를 통하시면 이용객들의 선호도를 높일수 있어 보이나, 이러한 운영이 힘들다면 공항이용객들이 해당 시설을 들러 다시 공항으로 이동하는 불편함을 감수할 만큼의 매리트는 없지 않을까 생각이 됩니다. 그에 따라 2번의 내용이 가장 적합하지 않을까 생각되며, 매출의 경우도 안정적은 유지가 가능할듯 보입니다. 참고로 공항이용객이나 직원들의 이용시설은 24시간 운영이 불가피하고 이럴 경우 인건비나 관리비용 증가등도 고려를 하셔야 할 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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내가 힘든 부동산 수수료를 알고 싶습니다 .
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 주택과 비주택간 적용되는 요율이 다릅니다. 질문의 경우 3000 / 155만원일때 환산보증금은 1.85억원이 되고 상가의 경우 0.9%, 주택의 경우는 구간요율인 0.3%가 적용되게 됩니다,그에 따라 상가일 경우 166만 5천원(1.85억 X 0.9%), 주택의 경우는 55만 5천원(1.85억X0.3%)이 나오게 됩니다. 만약 중개보수에 대한 계산서발행을 원하시면 위에 기재된 중개보수에 10%의 부가세를 더하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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임대기간 종료전 수수료 부담 문제 문의드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 달라지는 부분입니다. 만기전 퇴실이 중도해지에 따른 경우라면 원칙적으로 임대인과 협의를 통해 동의를 구해야하고 통상적으로는 중개수수료 부담과 다음임차인 주선을 조건으로 하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 중개보수는 다음임차인과 임대인간 계약으로 발생되는 임대인의 중개보수분을 책임지게 됩니다. 단, 임대차가 아닌 매매로써 다음계약을 진행하게 된다면 이때는 기존 조건의 중개보수 수준으로만 보상을 하시면 되나, 동일 임대차이고 조건이 상승하여 중개보수가 현 계약보다 더 나온다고 한다면 이때는 모두 부담을 하셔야 합니다. 만약 현 계약이 묵시적갱신상태로 연장되었거나 갱신청구권을 사용하여 연장된 경우라면 이때는 중도해지시 해지통보를 받은 3개월후 계약이 해지되기에 해당기간만 채우시면 중개보수등의 패널티는 부담하지 않습니다. 다른 경우로 만기 6~2개월전 만기해지를 합의하였고 만기일전에 다음임차인과 계약을 하게되면서 두 당사자간 퇴거일자 조정에 따라 퇴거일이 당겨지는 경우는 일반적인 만기해지로 보아 중개보수부담은 없을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.21
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