답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.q1) 등기부와 문서송달내역 및 현장조사서 확인 없이 답변드리기 어렵습니다. 다만 최초 매각대금을 시작으로 유찰이 10번 이상되었다면 사실상 해당 낙찰을 받을 경우 인수되는 권리가 있거나 권리관계상 반드시 큰 문제가 있을 것으로 생각되어 집니다.q2) 예로써 현 임차인이 보증금 4억으로 선순위 임차인이고 인수되는 권리라면 낙찰대금외 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔금에 대해서 모두지급하여야 주택인도를 받을수 잇습니다, q3) 재매각의 경우는 낙찰자가 확정되었으나 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않은 경우 법원의 직권으로 다시 실시하는 경우등을 말합니다. 질문에서 말한것과는 관계가 없습니다. q4) 다가구라면 현재 세입자가 1명이 아닌 여러명이 있을수 있습니다. 다가구는 건물하나가 하나의 등기부, 다세대는 각호수별로 등기부가 존재하는 구분건물이라고 보시면 됩니다. 개인적 의견으로 건물형태의 차이등이 중요한 게 아니라 본인이 등기부상 권리관계 및 임대차에 대한 인수, 소멸권리 여부도 인지하지 못한 상태로 경매를 진행하는것은 매우 위험할수 있습니다. 참여전에 반드시 권리분석에 대한 공부를 하신뒤에 실전 투자를 하시는걸 권해드립니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 전입신고를 하고 대항력을 갖춘 임차인이라면 임대인이 계약기간 중 매매를 하더라도 임대차에 대한 권리와 의무는 새로운 매수인에게 그대로 승계됩니다. 그에 따라 남은 계약기간동안 계속거주를 하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약서를 작성하는 날에 계약금을 지급하고 잔금일 또는 중도금 일자는 합의된 일자에 지급을 하게 됩니다. 즉 최초 합의시 계약일과 잔금일을 정하고 계약서 작성시에는 계약금, 잔금일에는 나머지 잔금을 지급하면 주택과 등기에 필요한 서류등을 이전받고 계약은 완료되게 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.기존에 없단 임차인의 권리이기 때문에 현재 정확한 기준이 있는 것은 아닙니다. 명문에는 매매사실을 안날로부터 상당기간 내에 승계거부의사표시를 하여야 하는데 이때는 두 임대인 양쪽모두에게 하셔야 합니다. 보통 등기명의가 변경된 날로부터 1개월내라는 판례가 있기에 이를 참고하시면 됩니다. 2. 임차인도 해당 통지를 함으로써 계약을 해지하는 것이기 떄문에 퇴거를 본인 마음대로 변경할수는 없습니다, 이는 임대차 법과는 또 다른 부분이기 떄문에 임대인 동의없이는 마음대로 일자변경을 할수 없습니다. 즉. 전세승계거부권을 사용하였기에 현 계약은 종료된 상태이며 그에 따라 합의된 일자에 보증금 반환시 동시이행관계로 주택인도를 하여야 하고 하지 않으면 이행불능으로써 임차인은 손해배상책임을 져야 할것으로 판단됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험은 원칙상 1년단위 갱신을 하게 됩니다. 전세계약2년일때가 가입이 가능하지만 1년단위의 계약이라도 보증보험 가입은 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권 사용은 임차인이 의사를 밝혀야만 사용한 것으로 볼수 있습니다, 해당 사용은 만기 6~2개월전 사용할수 있으며, 계약기간중에 해당 계약건에 대해서 사용하는 것이 아닌 다음 재계약에 대해 사용을 하는 것입니다. 즉 , 이미 합의 갱신되어 진행중이 계약에 대해서 이를 사용명시할수는 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도배의 경우는 임대인이 반드시 해줘야할 의무가 있는 것은 아닙니다. 즉 합의사항이지 강제사항은 아닙니다. 다만 임차인이 거주하는데 있어 기존 도배등의 상태가 매우 좋지 않다면 고려해보실수 있는 부분입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세자금대출은 전세금을 대출받는 것으로 30년 상환등은 없습니다. 2년 계약만기시 상환하는 대출상품입니다. 질문에서 말하는 대출은 주택구입자금대출 즉 주담대상품을 말하는듯 보입니다. 원리금 상환을 계산하기 위해서는 이자율을 알아야 계산이 가능합니다. 질문에서 이를 제시하지 않았기에 정확한 원리금을 산출할수는 없습니다. 이자율을 4%로 하여 대출금 2.5억 상환기간 30년 원리금 균등시 매월 상환금은 120만원정도 됩니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 해당 주변 시세를 확인하시고 전세금액을 정해 주변 부동산에 매물을 등록하시면 됩니다. 이후 세입자가 구해지면 전입과 퇴거 일자를 조정해 계약서를 작성하시면됩니다. 2. 음 전세보증금에 대한 세금은 부과되지 않습니다. 이유는 전세금은 말그대로 이후 반환하는 금액이기 때문에 세금을 붙이거나 하지는 않습니다. 또한 전세계약시 별도 세금은 발생되지 않습니다. 3. 보통 주택담보대출시에는 선순위 세입자가 있기 때문에 대출한도가 이전 자가에 거주하던 상황과는 다릅니다, 또한 주택가격도 매번 변동성이 있고 지금과 같은 부동산 가격하락시에는 평가금액자체가 낮아지므로 동일 비율의 한도라도 실제 대출금은 줄어들게 됩니다, 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약성립은 두 당사자 의견합치로 성립이 되지만 해당 합의의 근거로써 계약서를 작성하게 됩니다. 결론적으로 계약서를 작성하고 당사자간 서명 및 날인 있다면 그 자체로 합의 근거가 될수 있습니다. 물론 공증등을 하시면 더욱 법적 효력이 강해질수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.