답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 임차권이 있더라도 대출이 불가한 것은 아닙니다, 다만 1금융권이 아닌 2금융권 이하에서 대출이 가능하며, 금리가 높다는 단점이 있습니다. 문제는 질문의 경우는 잔금시 전세금을 받고 부족한 부분을 대출받아야 하는데 이럴 경우 임대차계약서상 선순위 근저당 설정금지 특약등이 기재되기 때문이 과정 순서상 대출과 전세세입자를 동시에 진행할 경우 임차권이 후순위가 될 가능성이 높기 떄문에 계약상 의무위반에 따른 문제가 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 거주하지 않는 기간에 대해서는 월세에 따른 일할 계산하여 임대인에게 반환을 요구하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 2년 미만의 계약은 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다, 그리고 해당 최초 6개월 계약의 경우 단기계약으로써 임대차보호법 적용이 어려워 보입니다. 2.해당 생숙의 용도를 주거용으로 하지 않을 목적으로 보입니다. 원칙상 생숙은 주거용 시설은 아니기에 용도변경후 주거용으로 사용하여야 이행강제금이 부과되지 않습니다. 만약 용도변경없이 전입신고가 되면 이행강제금 대상이 되기 떄문에 그러한듯 보입니다. 3. 생숙의 경우 전입신고를 하게 되면 주거용으로써 보게되고, 전입신고가 없을 경우 숙박시설로써 단기임대로 보는게 일반적입니다. 4. 계약해지에 따른 명도소송이나 강제집행, 그리고 손해배상소송등이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월세인상을 입증하는 서류는 임대차계약서가 될 가능성이 크고 계약서상 수기 작성은 문제가 되지 않지만, 월세금액과 거래당자사간 서명 및 날인만 잘 기재되어 있으면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 변경하는게 맞지만, 보통 매매시 소유권 등기이전에 정정등기를 한 뒤에 소유권 이전등기를 진행하게 됩니다. 즉, 잔금이 입금되고 명의자간 소유권을 이전등기를 대리하는 법무사를 통해 정정등기까지 진행을 요청할수 있습니다. 다만, 추가서류와 법무사비용이 추가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원상복구의무는 임차인에게 부여되는 의무사항이지만, 원상복구 세부사항은 임대인의 따라 차이가 있습니다. 눈에 띄는 훼손이나 파손등이 있다면 당연히 원상복구를 하게 되지만, 그게 아닌 애매한 부분까지는 임대,임차인간 마찰이 생길수 있습니다. 보통 입주시 상태를 기준으로 하기 때문에 임차인이 입주시 문제가 될 만한 부분에 사진등을 찍어 두었거나, 사전 통보를 한 경우라면 원상복구 의무에 해당하지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 순서진행이 맞습니다. 일단 잔금을 받아서 바로 임대보증금을 반환하게 됩니다. 임차보증금 반환의 경우 이체로 하면 되고, 세입자를 직접만날 필요는 없기 때문에 크게 시간을 뺏기지는 않습니다. 다만 임대주택 상태확인이나 관리비 정산등은 매도인이 매수후 입주예정이라면 부동산에서 어느정도 정리를 해주는게 보통입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시자가의 경우 1월1일을 기준으로 산정하여 5월31일전 공시하게 됩니다. 즉 1년에 1번 산정되어 발표됩니다. 보통 아파트의 개별기준시가(토지가격+건물가) 또한 1년에 한번씩 발표하게 되고, 공시일자는 위 공시자가와는 일자차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LTV70%는 비규제지역내 대출한도입니다. 규제지역인 서울 강남3구, 용산의 경우는 LTV40%가 적용되기 떄문에 계산상 50억기준 20억까지만 가능할것으로 보입니다. 생애첫 공공대출상품은 주택가격한도가 있고 질문의 금액은 이를 초과하기 떄문에 해당 상품은 이용할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 세입자가 낙찰자에게 보증금을 지급하라고 할수는 없습니다. 다만 권리관계상 밀소기준권리보다 선순위 임차인의 경우 주택인도를 거부할수 있기 때문에 낙찰자들은 해당 주택점유이전을 위해 보증금을 지급하는게 일반적입니다. 그러므로 세입자가 말소기준권리보다 우선순위로써 인수되는 권리여야지만 보증금 회수가 그나마 가능할수 있고, 그게 아니라면 사실상 이전 임대인과 소송을 통해 돌려받으셔야 합니다만, 재산이 경매로 넘어가는 만큼 회수가 쉽지 않습니다.