답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 등기는 물권으로써 등기부에 등기되는 권리로써 대항력과 우션변제권은 물론 법원 판결없이도 임의 경매신청이 가능한 권리입니다. 다만 설정을 위해서는 임대인의 동의및 서류 협조가 있어야 가능하고 등기비용이 발생되어 집니다. 임차권은 채권으로써 특별법의 의해 조건부 대항력과 우선변제권이 주어지며, 경매신청을 위해서는 반환소송을 거쳐 판결을 받아야 가능한 권리입니다. 그리고 임차권등기는 보증금 반환이 되지 않을 경우 대항력과 우선변제권유지를 위해 법원에 신청하는 절차로써 채권의 성질에는 변함이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 입찰시에 입찰봉투에 최저입찰가격 10%을 보증금을 내고 입찰을 진행하고 낙찰되면 반환없이 영수증을 돌려받게 됩니다. 그리고 법원 매각허가가 결정되면 잔금기일이 정해지고 해당 기일에 잔금을 지급하게 됩니다. 마약 기일에 잔급지급을 하지 않으면 보증금 10%는 몰수되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.낙찰이 되어도 실제 낙찰가가 대금납부를 하여야지만 완료가 되게 됩니다. 즉, 낙찰이 되어도 법원 매각허가결정이 떨어지고 최고가매수인이 잔금납부를 하여야지 끝이 나게 됩니다, 쉽게 최초 입찰시 지급한 보증금을 포기하고 해당 낙찰을 포기한것으로 이해할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기 6~2개월전까지 해당 부분을 임대인에게 통보하고 진행하시면 되나, 실제 월세가 줄어드는 것은 만기이후 재계약시점부터 입니다. 즉 6개월전부터 통보하셔되 되고, 임대인이 이에 동의한다면 만기전 계약서를 작성만 하시면 됩니다, 일단 협의가 중요한 만큼 사전에 임대인과 협읠르 해보시기 바라며, 만약 임대인이 해당 조건을 거부하게 되면 갱신청구권을 사용해도 조건을 원하시는데로 변경할수는 없으니 협의를 잘 하시기 바랍니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감액의 경우 확정일자를 다시 부여받지 않아도 되고 순위상 전입신고가 이미 되어 있기 때문에 새로운 대출에 대해서도 순위가 밀리지 않고 그대로 유지됩니다. 즉 계약서를 작성하셔도 무방할듯 보이며, 선순위 임차권이라면 그대로 순위는 유지됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매시 등기부등본 확인시 우선 소유자가 현 계약상대방이 맞는지 확인하는게 필요하고, 소유권에 관한 등기가 있는 갑구에 가등기 존재여부등의 확인이 필요하고, 을구상 근저당 및 기타 물권에 대한 확인 역시 필요합니다. 실질적으로 을구에 존재하는 근저당이 있을 경우 말소조건등으로 계약을 체결하는 경우가 많지만 갑구에 존재하는 소유권 이전청구가등기 등이 있다면 해당 계약은 피하는게 안전한 계약이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 현 세입자에게 지급하는 금액으로 보통 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금등으로 구성되게 됩니다. 하지만 이 기준에 대해서는 정확히 판단할수는 없습니다. 특히나 바닥권리금은 그 책정기준이 명확하지 않기 때문입니다. 실무상 이전 입주시 지급한 권리금을 기준으로 시설을 인수받는냐, 그리고 해당 위치가 입지에 미치는 것등을 고려해 추가적인 금액이 붙게 되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수일정상 매매잔금일에 전세세입자가 퇴거하는 것으로 보아 매매계약에서 잔금지급은 전세보증금여부와 관계없이 거래금액 전액을 지급하는게 맞습니다. 위의 경우 사실상 전세낀 매수가 아닌 일반적인 잔금지급후 주택을 인도받는 계약으로 보시는게 맞습니다. 결국은 현 매도인이 잔금일 받아 전세입자 보증금을 반환하는 형식으로 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 매수는 개인적 자금상황과 유지가능성등을 파악하여 스스로 결정해야하는 부분입니다. 특히난 투자목적이 아닌 실거주용 목적이라면 부동산 시장상황보다는 개인적 자금 상황등을 더 신중하게 고려하셔야 합니다. 만약 투자목적의 주택 구매를 원하신다면 현재 시장분위기상 미국 금리인상에 따라 기준금리 추가상승 가능성 , 경기전발 불황에 대한 불안감등이 있기에 올해까지는 지켜보시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사진상 페인트 이탈현상이 심하게 일어난듯 보입니다. 이런경우 일단 새로운 임대인에게 상황을 전달하고, 수리를 요청하는게 맞을 듯 보입니다. 아마도 매수자인 새로운 임대인 입장에서는 해당 부분을 이전 매도자에게 하자담보책임을 물을수 있기에 빠르게 상황을 전달하고 이전 임대인이 해당부분을 인지했다는 점 역시 전달하시는게 좋을듯 보입니다. 만약 새로운임대인에게 통보하지 않고 만기가 될 경우 책임소재에 대한 분쟁이 있을수 있기에 빠르게 조치를 취하시걸 추천드립니다.