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답변 내역

청약 가점이 낮다면, 어떻게 청약을 전략적으로 신청해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약당첨의 경우 불과 몇년전에만 해도 로또당첨과 동일하게 이야기하였습니다. 이건 최고가점을 가진 사람들도 청약시 당첨이 쉽지 않다는 의미이기도 하구요. 청약 가점에는 보유기간, 무주택기간, 부양가족등으로 구성되어지는 데 사실상 이를 인위적으로 높이기는 쉽지 않습니다. 결국 질문의 선택지 중 하나가 아닌 청약기회에 청약은 하되, 부동산 매매를 통한 매수 역시도 함께 고려하시는 게 가장 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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아파트 매매시 하이계약서 불이익
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적 매매에서 다운계약서가 아닌 하이계약서 작성의 요청은 취득가를 높여 향후 매도시 양도차익을 줄이기 위한 방법으로 보입니다. 즉, 시세1억을 매수하면서 계약서상 1억3천을 기재하여 거래한 후 몇년내 2억에 매도 하였다면 양도차익은 실제 1억에서 7천만원으로 줄게 되어 양도세가 줄어드는 효과가 있습니다. 문제는 이러한 행위 자체는 모두 불법이며, 나중에 이러한 사실이 드러날 경우 매수,매도자 모두 법적처벌과 동시에 세금상 중과세를 받는 불이익이 있으니, 실제 거래한 금액으로 기재하여 거래하시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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아파텔 계약자가 계약금 포기하면 계약해지 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약에서 일방적인 해지가 가능한 시점은 계약금계약이 진행중이 상태에서 가능합니다. 즉 계약금만 지급한 경우라면 이를 포기하고 일방적인 해지가 가능하지만, 중도금이 납부되기 시작한 시점부터는 이러한 일방적 해지는 불가합니다. 계약상 상대방의 동의를 통해 합의해제는 가능하므로, 일단 분양을 담당하는 건설사나 대행사의 해지에 대한 동의를 먼저받으셔야 됩니다. 물론 합의과정에서 상대방의 요구조건이 과하거나, 혹은 동의자체를 하지 않는 상태에서 일방적해지를 진행할 경우 법적으로 손해배상의무가 발생되어 지므로 신중하게 고려해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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부동산 경매 지금 공부 시작해도 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주관적 생각일수 있지만, 모든 공부는 나이와 무관하게 목표를 가지고 시작하시면 그 시기가 언제든 다 좋다고 생각합니다. 부동산 경매의 경우는 법적관련성이 높아 처음공부하시는 분들에게 다소 낯설고 어려운 부분이 있습니다. 그래서 처음 공부를 생각하신다면, 부동산권리분석과 관련된 서적과 실제 경험담이 있는 서적을 같이 보시는 게 좋습니다. 너무 법적이론만 보시면 지겨워 쉽게 포기하는 경우가 많고, 반대로 경험담만 본다면 성공한 투자의 인식만 생길뿐 그 과정에서의 중요한 핵심을 놓칠 수 있기 때문입니다. 그래서 두가지를 적절하게 섞어 보시면서 모르는 용어등은 검색을 통해 알아가시면 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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주택청약종합저축 가입금액에 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문과 같이 매월 납입금은 중요하지는 않습니다. 청약통장에서는 납입횟수(공공), 보유기간이 더 중요하며, 청약으로 사용 전 지역별 평당 최소 금액만 채워 넣으면 됩니다. 그러므로 최소10만원이상 가입 해야하는 조건은 없습니다. 또한 민영의 경우 1순위자격을 갖추는 조건상 납입횟수는 제외하는 경우도 있어 공공보다 유리한 면이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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계약기간내 방을 빼면 집주인 수수료까지 부담해야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 해지는 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 이러한 이유로 동의를 얻기 위해 임대인의 공실에 대한 비용과 다음 임차인의 수수료를 배상해주는 조건을 전제로 동의를 얻게 됩니다. 물론 임대인이 이를 거부하면 사실상의 계약해지는 불가하고 보증금회수가 만기전에는 어려울수 있습니다. 그래서 실무에서 주로 다음임차인을 주선하는 것과 그에 따른 중개수수료를 임차인이 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.25
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오피스텔은 왜 아파트보다 관리비가 비싼가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비는 공급면적을 기준으로 산정됩니다. 아파트의 경우 공급면적에 전용면적과 공용면적이 포함되며 오피스텔에는 이러한 두가지 외에 기타공용면적이 포함되어 있습니다. 즉 같은 공급면적을 기준으로 보면 오피스텔이 실제 사용할수 있는 전용면적은 적으면서 관리비는 더 나오게 됩니다. 흔히 주차장, 관리소와 같은 면적이 포함된 공급면적이기 때문에 실전용면적 대비 관리비가 비싸다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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이전부터 네옴시티에 대해서 많이 들었는데 가능하다고 보나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능을 가능으로 만드는 게 인간의 특징 중 하나 아닐까 싶습니다. 사실 당장은 상상에서 처럼 그러한 도시를 만드는게 어렵다고 생각되나, 하나하나씩 보안해가며 만들어 진다면 가능할꺼라 봅니다. 어찌됐던 네옴시티도 미래지향적인 방향이기도 하고, 어느정도의 기술력도 갖춘 상태로 보여 시간이 걸리더라도 완성되지 않을까 싶네요.
경제 / 부동산
22.11.24
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상가 재계약시 임대료인상 재계약작성 해야되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차 보호법이 적용되시면 계약기간중 특별한 사정이 없는한 임대료인상은 불가합니다. 이 특별한 사정에 임대인 변경은 해당하지 않습니다. 즉 계약만료 6~2개월전 재계약 통보와 함께 임대료인상을 요구한 것이라면 환선보증금 5%이내에서 합의하시면 됩니다.그리고 계약사항 변경시 새로운 계약서를 작성하시는 게 좋고, 이는 부동산을 통해 계약서를 작성하셔도 되고 직접 임대인과 작성하셔도 됩니다. 다만 부동산을 통할 경우 서류비 명목으로 5~10만원 사이 비용이 발생됩니다. 그리고 부동산과 공인중개사는 개념자체가 다릅니다. 정확히는 자격을 갖춘 공인중개사가 시도지사에게 개설등록을 하고 사업자등록을 하여 중개사무소를 개설하면 이를 공인중개사무소라 말합니다. 흔히들 부동산이라고 부를 뿐 개념과 뜻자체가 다릅니다. 마지막 질문에서 책임을 지지 않는 것이 아니라, 계약과정에서 중개과정 중 과실로 인한 손해는 공인중개사에게 배상책임이 있습니다. 다만, 원인이 중개과실로 인한것이 아닐 경우 손해에 대해서는 책임지지 않습니다, 즉 거래를 하는 당사자도 중개사의 확인설명시 위험요소에 대한 설명을 잘 듣고 거래여부를 판단을 하셔야 사기를 피할수 있는 것이지, 공인중개사가 있다고 거래자체가100% 안전하게 되는 것은 아닙니다
경제 / 부동산
22.11.24
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임대차 보증 보험누가 들어야 더 저렴한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혹 주택임대사업자라면 임차인의 보증보험 여부와 관계없이 임대인은 필수적으로 가입하셔야 합니다. 즉 비용을 생각해 둘중 한분이 가입하는게 아닌 본인이 임대인이라면 얼마가 들던 무조건 가입하셔야 합니다. 참고로 전세금기준 보증요률이기 때문에 비용절감효과는 임대인,임차인차이는 없고 보증보험사에 따라 약간의 보증요율에 따라 틀려집니다.
경제 / 부동산
22.11.24
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