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전세집 경매로 넘어갔는데 순위는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 말씀하시는 경우 현 보증금은 5800만원으로 보입니다. 일단 확정일자를 갖춘 여부와 상관없이 소액임차인 최우선변제가 가능해 보입니다. 배당요구 종기일까지 배당요구를 하시면 지역별로 한도가 다르지만 서울의 경우 보증금 1억5천이하 5000만원까지 최우선변제 가능합니다만 이후에 들어온 소액임차인이 추가로 있는 것으로 보입니다. 이러한 경우 경매가격 자체도 합산보증금보다 낮고 이 가격 1/2 한도에서 소액임차인들끼리 나누어 배당받기 때문에 보증금 손실이 있을 것으로 예상되어집니다. 이러한 경우 질문주신 분의 임차권이 말소기준권리보다는 선순위로 보여지니, 차라리 배당요구를 하지 않고 경락받은 사람에게 임차권은 승계되도록 하시는 게 더 유리해 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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부동산 계약기간을 채우지 않고 이사할 경우 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법상 이를 명시하고 있지는 않습니다. 다만, 민법상 계약관계에서 일방적인 해지는 불가합니다. 즉 계약기간 이내에 이사를 가는건 계약해지의 의사로써 이는 당사자간 합의를 해야지만 정상적인 해지가 가능합니다. 즉, 계약 해지의 책임이 있는 상대방이 이에 대한 위약금 형식으로 중개수수료 및 다음 임차인을 구하는 조건으로 동의를 구하고 이에 합의가 되면 계약기간내 해지를 할 수 있는 개념이라 보시면 됩니다, 그렇기에 임대인 남은기간 월세를 요구하는 등 무리한 요구 또는 동의 자체를 안한다면 사실상 계약해지는 할 수 없고 보증금을 돌려받아야하는 임차인 입장에서는 이러한 부분들로 인해 어쩔 수 없이 감당하는 부분입니다.반대로 임대인 입장으로 보면 계약기간내 공실의 리스크가 없는 상태에서 갑작스런 계약해지로 보증금을 마련해야 되는점, 다음 임차인을 구하야하는 점, 또한 중개수수료 지급등의 불이익이 돌아오기 때문에 위와같은 부분을 조건으로 해제에 동의한다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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보통 월세는 1년, 전세는 2년인데 이게 정해진건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 현행 임대차보호법상 전월세의 구분은 따로 없습니다, 실무에서만 월세, 전세의 구분을 할뿐 모두 같이 적용됩니다. 그리고 계약기간에 대한 표준 기간은 따로 없지만 최소 거주기간을 명시하여 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 현재는 전월세 모두 최소2년의 거주기간을 보장하고 있고 질문처럼 1년의 월세 계약의 경우 임차인이 법을 근거로 2년의 거주를 주장한다면 임대인은 계약만료라는 이유로 임차인을 내보내지 못합니다. 다만, 계약상 월세나 보증금 인상이 될 수 있는 단점이 있습니다. 그리고 최장기간의 단서는 없기때문에 장기계약은 가능하지만, 계약기간 내 보증금 및 월세 상향을 할 수 없기에 임대인측에서 2년이 넘는 계약은 동의하지 않는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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부동산 임장시에는 무엇을 중점으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장에는 어떠한 형식은 따로 없습니다. 다만 임장의 특성상 중개인이 없다면 대상물의 내부등을 보기 힘들 수 있습니다. 보통의 외부환경은 눈으로 확인 가능하지만, 내부의 시설물 상태는 대상물 안에 들어가야 확인할 수 있기때문에 중개인을 통하는 경우가 많습니다. 매매나 전월세를 목적으로 하는 경우가 이러한 부분이 필요하고 경매상 임장의 경우는 보통 실제 거주중인 임차인의 존재여부나, 관리사무소 등의 미납관리비등을 알아보는 경우가 많기 때문에 혼자 확인하셔도 되는 부분이 많습니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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부동산 계약은 매매와 전세, 월세만 존재하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 종류는 알고 계신거 보다 훨씬 많습니다, 다만 흔하게 전월세, 매매계약만을 알고 계신분들이 많죠, 보통 금전을 거래를 통한 매매계약을 많이하지만, 간혹 교환계약 또는 증여계약을 통해 소유권이 이전 되는 경우도 있고, 임대차계약과 같은 사용대차계약이지만, 지상권계약이나 지역권계약처럼 용익물권의 계약도 존재합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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주택청약에 대해 궁금해서 물어봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약통장 납입기간과 기간만으로 당첨확률을 알 수는 없습니다. 실제 청약이 가능한 자격을 얻기 위해 꾸준히 보유하고 있는게 청약통장이며, 실제 당첨에 영향을 주는 가점은 부양가족, 무주택 기간, 청약통장보유기간등이 있습니다, 그러므로 아직 젊으시기에 확률이 그렇게 높아보이는 않습니다만, 청약통장을 꾸준히 유지하시고, 향후 결혼을 통해 새로운 가족이 구성될 경우 점차 확률이 높아지므로 차분히 준비한다는 마음으로 가지고 계시면 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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아들이 부모님집에 전세로 들어갈때 전세대출이 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선, 부모자식간 전세계약시 전세금 대출은 불가한것으로 알고 있습니다. 일반적으로 대출없이 전세계약을 한다해도 그 근거자료가 충분치 갖추어지지 않으면 증여로 보기 때문입니다. 그리고 전세퇴거자금대출의 경우는 1주택자(일시적2주택)여야 하며 지역별 LTV,DTI 전세보증금 만큼만 대출이 가능합니다. 즉 한도가 현 세입자 보증금 기준만큼 받는게 아닌 개인 상황에 따라 한도가 다르다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 재계약 전세보증보험 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간 1년도 가입은 가능한 것으로 알고 있습니다. 1년 단위로 보증보험료가 측정되기에 가능할 것으로 보입니다, 헌데 현재 임대인이 임대사업자라면 아마도 의무적으로 보증보험에 가입되어 있을 수 있으니, 임대인이 임대사업자인지 여부를 확인해보시고 결정하시면 도움될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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집매매가 언제쯤 활성화될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황으로는 그 시점을 쉽게는 알 수 없어보입니다. 실수요 감소로 인해 일반적인 매매 계약도 거의 없는 상태고 거래가 있다해도 급급매로 나온 물량만 겨우 거래되는 상황입니다. 이러한 추세는 올해와 내년까지는 이어질거란 전망이 많고 매도를 급하게 하셔야 하는 상황이라면 매매가를 많이 낮추셔야 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 만기 후 단기 연장 관련 건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권보다 강한 용익물권인 전세권을 설정하신 상태라면 크게 걱정하실 필요는 없어보입니다. 이러한 부분이 아니여도 계약기간 중 집이 매도되어도 사실상 최소 거주기간이 있기때문에 갑작스런 이사는 하지 않으셔도 됩니다. 물론 합의한 부분이 있기에 원만하게 매수자와 일정을 조율하시고 보증금을 받고 나가시면 될듯 보입니다. 그리고 보증금은 전세권설정까지 하신 상태라 크게 문제되지는 않을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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