답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.10.15 대책 본래 취지의 규제 적용 대상 계약 시점 기준으로 보면, 10월 15일 이전 분양권 자체에는 대책을 적용하지 않으며, 이후 단순 명의 변경만으로 대책이 새롭게 적용되지는 않는 것이 일반적입니다그러나 세제, 취득세, 1세대 판단 등에 대해서는 시행령 또는 세법 적용 기준에서 다르게 해석될 소지가 있으므로, 구체적인 등기·취득 시점과 세무 규정 확인이 반드시 필요합니다실무적으로 꼭 해야 할 조치는 정확한 적용 여부 확인을 위해 해당 주택 분양사업장 공고문/입주자 모집 승인일 및 계약서,분양권 명의 변경 처리 일자 및 방식,조정대상지역 취득세·양도세 비과세 기준을 기반으로 세무사께 상담을 받아보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건축물대장 용도가 대중음식점(근린생활시설)인 상태에서는 원칙적으로 주거(거주)용으로 사용하는 것은 불법이고, 실제 거주 시 여러 법적·실무적 위험이 있습니다문제가 생겼을 때 책임은 임차인에게도 돌아옵니다특히 보증금이 조금이라도 크면 절대 추천하지 않습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행 입장에서는 실제 전세금,주소지 정확한 공시가격 조회,불법건축 여부,대항력 가능 여부를 확인합니다이걸 계약서 없이는 공식 산정을 못 합니다그래서 가조회는 안 해주고 계약서 들고 오라고만 하는 것입니다,최대 전세대출 한도= (개별공시지가 × 126%) × 80%전세보증보험에서도 위내용들을 확인해야 통과 여부가 결정됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.동차(1·2차 동시) 응시해서 2차만 합격 하면 아무 혜택도 없습니다다음 시험에서 1차·2차 모두 다시 봐야 합니다1차부터 합격해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH 청년전세임대주택은 통상 2년마다 계약 갱신(재계약) 심사를 합니다재계약 시 무주택 요건을 가장 우선으로 확인합니다 즉 집을 소유하고 있지 않으면 재계약 자체는 가능한 경우가 많습니다소득만으로 바로 재계약 거절이 되지는 않고일부 자료에서는 소득 수준과 관계없이 재계약 자체는 가능하다는 얘기도 있습니다하지만 실제로 LH에서 심사할 때는 소득·자산 등도 함께 확인하기 때문에 각 케이스마다 결과가 다를 수 있습니다즉 정규직이 되어서 소득이 커졌다고 해서 자동으로 계약이 깨지는 건 아니라고 합니다,재계약이 거절될 수 있는 주요 이유무주택 요건을 충족하지 못하는 경우LH가 요구하는 기타 자격요건(자산기준 등)을 완전히 벗어난 경우계약 위반, 임대료 체납 등 문제 발생 시,재계약 가능성이 높은 경우소득이 늘었지만 여전히 무주택이고 기본 요건을 유지한다면, LH 전세임대 재계약 자체가 불가능하다고 보긴 어렵습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1일치 월세670,000 ÷ 30 = 22,333원6일치22,333 × 6 = 133,998원 ≈ 134,000원추가 선불 월세: 약 134,000원과 670,000원을 선지급하면 됩니다이부분을 임대인과 협의 해서 조정하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.제척부지란 재개발(정비) 구역 안에 있기는 하지만, 재개발 사업 대상에서 제외된 땅을 말합니다지도상으론 재개발 구역 경계 안에 있지만하지만 철거·아파트 건설·분양 대상에서는 빠집니다대표적인 이유는 아래와 같습니다,학교, 공공청사, 도로, 공원,이미 신축이거나 양호한 건물,공공기관 소유 토지,단독 필지로 개발 참여가 곤란한 경우,면적·형상상 공동주택 건립이 어려운 땅입니다제척부지는 재개발의 걸림돌이 되나요?원칙적으로는 큰 걸림돌은 아닙니다제척부지는 애초에 사업 대상에서 제외되기 때문에사업 인가(정비계획, 사업시행인가 등)는제척부지를 빼고 계산해서 진행합니다따라서 제척부지가 있다고 해서 재개발이 중단되거나 무산되지는 않습니다제척부지 확인은 정비계획(재개발 계획) 도면이 가장 정확한 방법입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세금 지급과 감액등기는 동시에 진행해야 합니다잔금지급전에 임차인과 임대인이 은행에 같이 가서 감액등기를 신청하고 부동산에 와서 나머지 잔금정리를 하는것이 안전합니다임차인의 전세금으로 기존 근저당을 감액하며, 감액등기 접수 완료와 동시에 잔금을 지급한다는 특약을 기재하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가장 일반적인 방법은 기존 계약서를 유지하고특약사항에 입주일 변경만 추가하는 경우가 많습니다본 계약의 입주일을 기존 ○년 ○월 ○일에서 ○년 ○월 ○일로 변경한다이렇게 특약 추가 + 쌍방 서명만 해도 법적으로 문제 없습니다,다시 계약서를 쓰는 경우는 월세 시작일이 바뀌면서 월세·관리비·보증금 산정이 달라지는 경우,임대인/임차인 중 한쪽이 변경을 요구하는 경우입니다단순히 입주일만 이틀 앞당겨지는 것이라면특약 추가가 실무적으로 가장 안전하고 간편합니다,임차인은 화장실 줄눈 시공 및 세탁실 탄성 시공을 임대인의 사전 동의 하에 진행하며, 이는 원상복구 대상에서 제외한다는 특약을 추가 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.시골집을 매매해도 무조건 기초연금이 중단되지는 않습니다다만 매각 후 돈을 어떻게 보유·사용하느냐에 따라 중단될 수도, 유지될 수도 있습니다즉, 집을 파는 행위가 문제가 아니라 판 뒤에 생긴 현금이 소득·재산으로 어떻게 계산되느냐가 관건입니다바로 매각은 가장 불리한 선택이 될수 있고주택연금(역모기지) 활용이 현실적 대안이 될수 있습니다어머님 상황에 가장 많이 선택되는 방법입니다주택연금 수령액은 일부만 소득으로 반영되어서전액 금융재산으로 잡히는 것보다 훨씬 유리합니다