안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 세입자가 있는 매물을 매입할 경우 분양권은 누가 갖게 되나요?
세입자가 전입신고 및 확정일자를 가진 상태에서 살고 있는 재개발 매물을 매입할 경우, 분양권은 신규 매수인이 가져가는지, 아니면 세입자에게 일정한 권리가 발생하는지, 실무적으로 분쟁 사례가 많은지도 함께 알고 싶습니다==> 매수인이 분양권을 매수하는 만큼 이 분이 권리를 행사하게 됩니다.
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Q. 소형 오피스텔 주택수포함여부 확인요
24~25년에 준공되는 소형 오피스텔은(60m2) 이하 수도권 6억이하. 주택수제외 되잖아요.그런데 제가 일시적 1가구 2주택 이라 내년에종전주택 비과세로 매도 예정인데 이번에 소형오피스텔등기쳐도 비과세에 영향없는게 맞을까요??==> 우선적으로 청약을 신청하는 경우 주택수에 제외되지만 취득세, 매도시 양도소득세까지 비과세 대상이 되지 않습니다.
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Q. 재개발 지역 매물 매입 시 대출 규제는 일반 지역과 어떻게 다른가요?
투기과열지구나 조정대상지역 내 재개발 구역에 속한 주택을 매입할 경우 대출이 거의 불가능하다고 들었는데, 실제로 가능한 대출 한도와 조건은 어떻게 되며, 비조합원이나 무주택자일 경우 완화되는 요건이 있는지도 알고 싶습니다.===해당 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 있고 기존 주택이 있는 경우 추가적인 대출은 거의 없지만 무주택자인 경우 개인별 여건 등에 따라 최대 70%까지 대출이 가능합니다
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Q. 2주택자 양도소득세 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요! 저는 현재 결혼 예정중이며 와이프가 재개발(신속통합기획)예정인 곳의 공시가 1억 미만의 주택을 소유하고 있습니다. 아직 조합설립 전입니다. 이번에 혼인신고를 하고 관악구(비조정지역)에 6억 정도의 아파트를 매매하려고 합니다. 아파트에서 실거주하다가 추후 7~10년뒤에 매매를 하고 입주권으로 신규 아파트에 입주를 하려고 하는데 양도세 계산은 어떤식으로 해야할까요? ㅠㅠ==> 현재 상태에서 양도소득세 계산은 매우 어렵습니다. 우선 1가구 2주택인 만큼 양도소득세 부과는 필연적이고 여기서 공제될 수 있는 사항은 "취득세, 등록세, 중개보수, 장기보유 특별공제, 유익비 증진비용 등"을 공제받을 수 있는데 지금 현제 상황에서 파악이 불가하기 때문입니다.
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Q. 조합원 분양권과 일반분양권의 차이점은 무엇인가요?
재개발 지역에서 조합원 분양을 받을 수 있는 조건과 일반분양으로 전환될 때의 조건, 분담금·청약·분양가 기준에서 어떤 차이가 발생하는지, 단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점은 무엇인지 알고 싶습니다.==> 아래를 참고하시기 바랍니다.기격적인 측면에서 조합원 입주권이 분양권가격보다 저렴하게 할당됩니다. 즉 조합원 입주권은 분양권보다 저렴하지만 그 비율은 약 20-30% 정도 저렴한 편입니다.기타 사항은 거의 비숫합니다. 투자시 주의할 사항으로 입주일정은 언제인지?, 이에 따른 중도금 지금이 어느 정도 규모인지 등을 확인해야 합니다