안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 밀키트 시장이 커지는 이유는 무엇인가요?
코로나 시기가 지났음에도 불구하고 밀키트 시장이 더욱더 확대되면서, 음식수는 다양해지는 장점이 있지만 환경오염이 심각하다고 합니다만, 시장이 점점 확대되는 이유는 무엇인가요?===> 밀키드 시장이 확대되는 이유는 나홀로 세대가 증가되고 있고, 1인 식사를 준비하거나 일반적인 가정에서도 식사 준비시간 단축을 위해서 이를 활용하고 있기 때문에 시장이 폭팔적으로 증가되고 있습니다. 또한 이러한 제품 포장에서 일회용품 등이 많이 사용되고 있어 쓰레기가 폭팔적으로 증가되고 있는 것이 현실입니다.
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Q. 재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
최근 재개발 투자에 관심이 생겨서 여러 곳을 알아보고 있는데요 ㅎㅎ 설명을 듣다 보면 항상 “용적률” 얘기가 빠지질 않더라고요. 그런데 솔직히 처음에는 이게 단순히 건물 높이만 관련된 건 줄 알았는데, 알고 보니 사업성 자체를 좌우하는 핵심 요소라네요 ㅋㅋ 용적률이 높으면 수익성도 올라간다는데, 정확히 어느 정도 차이를 만들어내는지 감이 잘 안 옵니다. ㅠㅠ 재개발이나 재건축을 고려할 때 용적률은 구체적으로 어떤 의미를 가지는지, 그리고 현실 투자에서는 얼마나 민감하게 보는지도 궁금합니다.===> 최근 서울 대치동 은마아파트 재건축 문제에서 항상 언급되는 것이 층수 문제입니다. 조합측에서는 45층을 요구하고 있고 서울시에는 난색을 표명하고 있는 것은 조합측에서 용적률을 높이면 수익성이 좋아지고, 서울시측에서는 주변 교통환경여건, 조망권 보장 등을 이유로 거절하고 있습니다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때 정부 또는 지자체에서 용적율 상한을 무기로 사업을 독려하는 것이 이 때문입니다.
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Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
뉴스를 보니까 어떤 재건축 단지는 “공공 기여”를 통해 추가 용적률을 받았다고 하더라고요 ㅎㅎ 그래서 찾아보니까 ‘기부채납’이나 ‘특정 시설 설치’를 조건으로 용적률을 올려주는 제도가 있던데, 생각보다 내용이 복잡하더라고요 ㅠㅠ 일반적인 재건축이나 재개발 과정에서 용적률 인센티브를 받을 수 있는 구체적인 조건들은 어떤 게 있을까요? ㅋㅋ 그리고 이런 인센티브를 받았을 때 실제 조합원 입장에서는 이득이 얼마나 되는지도 궁금합니다.==> 우선적으로 용적률를 추가적으로 받기 위해서는 기부체납을 해야 합니다. 그러나 최근 서울시에서는 사업성 보정계수를 도입하여 땅값이 싼 곳일수록 높게 산정하여 준공업지는 최대 400%까지 완화시켰습니다.
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Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
조합 설립하려고 동의서 받는 게 정말 힘들다고 하더라고요 ㅠㅠ 조건은 75% 이상 동의를 받아야 한다고 들었는데, 막상 현장에서 체감하는 난이도는 상상을 초월한다네요 ㅎㅎ 서로 이해관계가 다르다 보니 한쪽은 빨리 진행하자 하고, 다른 쪽은 버티면서 더 좋은 조건을 요구하는 경우도 많다고 들었습니다. ㅋㅋ 실제로 재건축 조합 설립할 때 동의율을 맞추는 데 보통 얼마나 시간이 걸리나요? 그리고 동의율을 높이기 위해 주로 어떤 전략을 쓰는지도 궁금합니다.==> 재건축 동의률을 맞추는데 모든 지역주민 등을 대상으로 설득하고 동의를 받아야 합니다. 이러한 기준 동의율에 도달시까지 적게는 1년에서 많게는 10년 이상 소요되는 것이 현실입니다. 동의률을 높이기 위해서는 사업설명서를 여러번 진행해야하고, 또한 홍보팀을 편성하여 가가호호 방문해야 합니다.
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Q. 관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
관리처분계획이 빨리 통과돼야 사업이 속도를 내는데, 이게 지연되면 추가 비용이 발생한다고 해서 걱정이 되네요 ㅠㅠ 특히 요즘 금리가 오르면서 이자 부담도 커지고, 공사비도 계속 올라가는 상황이라서요 ㅎㅎ 조합원 분담금이 늘어나는 구조를 제대로 이해하고 싶어요. ㅋㅋ 관리처분인가가 늦어지면 구체적으로 어떤 경로로 추가 분담금이 발생하는지, 그리고 실제 사례에서는 분담금이 어느 정도까지 늘어난 경우가 있었는지도 알고 싶습니다.==> 통상 재개발사업은 다른 금융기관에서 돈을 차입해서 진행하는 만큼 사업기간이 늦어지면 질수록 이자부담 등이 추가되어 사업비가 추가될 수 밖에 없는 구조입니다.