재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
조합 설립하려고 동의서 받는 게 정말 힘들다고 하더라고요 ㅠㅠ 조건은 75% 이상 동의를 받아야 한다고 들었는데, 막상 현장에서 체감하는 난이도는 상상을 초월한다네요 ㅎㅎ 서로 이해관계가 다르다 보니 한쪽은 빨리 진행하자 하고, 다른 쪽은 버티면서 더 좋은 조건을 요구하는 경우도 많다고 들었습니다. ㅋㅋ 실제로 재건축 조합 설립할 때 동의율을 맞추는 데 보통 얼마나 시간이 걸리나요? 그리고 동의율을 높이기 위해 주로 어떤 전략을 쓰는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
재건축 조합 설립할 때,
일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.
그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,
사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.
어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,
또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.
특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서
조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,
길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.
추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?
일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.
추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.
이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,
재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,
자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...
계속 소통하는 게 핵심이에요.또,
가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서
"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.
물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,
75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.
좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.
이렇게 보시면 됩니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 재건축 사업의 동의하는 사람과 그렇지 않은 사람, 그리고 동의를 하더라도 그 세부과정에 대해서 의견차이등으로 실제 조합설립동의를 받는게 쉽지는 않고 그 기간의 평균치도 사실 없다고 보시면 됩니다, 그래서 각 사업별로 빠르게 동의률을 충족시킬수도 있지만 은마아파트처럼 조합이 설립되는데에만 10년이상을 소요한 경우도 있습니다.
결국에는 주민들을 설득할수 있는 현 재건축의 필요성에 대한 부분과 사업진행과정에 대한 정확한 설명등을 통해 설득을 얼마나 잘하는지가 조합설립동의률 확보에 중요한 요소로 볼수있고 그래서 조합설립 동의를 받는 과정에서는 주민설명회등을 자주 개최하고 각 세대마다 관련된 사항을 서면드을 통해 알리고 홍보하는게 일반적으로 사용하는 전략입니다,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실거주자 ,임대사업자 ,투자자,이 세 부류만 해도 입장이 다 다릅니다
실거주자는 빨리 진행하자는 입장이고
임대사업자는 세입자 나갈 때까지 시간을 좀 달라는 입장,투자자는 분담금 줄일 방법 이 없나 이러니 한목소리 내기가 힘들고
어차피 조합 설립은 될 테니, 나는 나중에 동의해도 된다는 심리가 존재합니다
특히 마지막 동의자들은 프리미엄이나 특혜를 기대하면서 협상하려는 경우도 많습니다
거기다 비대위(비상대책위원회), 알박기 투자자, 일부 브로커들이 조합 설립을 의도적으로 지연시키는 경우도 있어서
법적 요건(75%)은 단순하지만, 현실에서는 정치적 협상과 설득의 연속전이라고 보시면 됩니다
동의율은 결국 신뢰 ,정보 공개 ,인센티브 조합으로 올라가는 구조고, 그걸 누가 잘 운영하느냐에 따라 속도가 갈리는거 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재건축 조합 설립 동의율 75% , 이게 법적 기준이긴 한데, 현장 체감 난이도는 ‘지옥의 난이도’에 가깝습니다.
현실적인 조합 설립 동의율 확보 난이도동의율 50%까지는 비교적 빠르게 확보
보통 재건축 초반엔 노후 주거환경에 불편함을 느끼거나, 사업성에 기대를 거는 분들이 있어서 절반 정도는 6개월~1년 안에 동의서 확보 가능해요.50% 이후부터 75%까지가 헬구간
이때부터는 ‘알짜 물건’ 가진 분들이 버티기 시작
시세보다 높은 조건을 원하거나
사업성 악화 우려, 세금 문제(양도세, 종부세) 때문에 일부 버티기 세력 등장
특히 다주택자, 오피스텔·상가 소유자, 지분 쪼개기 소유자들이 적극적인 버팀목이 돼요
현장에서는 75% 동의율 맞추는 데 평균 2~3년 걸리는 곳도 많고
동의율 확보를 위한 현장 전략
장기 지연되는 경우엔 5~7년씩 끌기도 합니다.조합추진위원회 차원 ‘동의 캠프’ 운영
동마다 동의서 수거팀 배치
개인별 면담+맞춤형 설득
고령자나 부재자에겐 등기우편, 전화, 방문 등 활용
초기 조합원 혜택 제시
조합 설립 동의자에겐 향후 사업시 유리한 지위 보장
(가점, 평형 선택 우선권 등 — 단, 법적 효력은 없음)단체 계약으로 감정평가비·이전비 등 절감 혜택 강조
‘알짜 세력’과 밀당 협상
버티는 물건에 대해 개별 협상
금전적 요구가 과한 경우엔 사업성 악화 시나리오 설명
(조합 설립 지연 시 손해액, 이자 부담, 공사비 상승 등을 수치로 제시)법적 강제 절차 압박
재건축 안전진단, 정비계획 결정 고시 등 절차적 진전을 통해
‘이 단계까진 왔다, 이젠 버텨봤자 손해’ 분위기 조성유튜브·단톡방 커뮤니티 심리전
재건축 성공 사례, 분담금 절감 효과, 아파트 프리미엄 상승 사례 영상 공유
반대파가 조직되기 전에 여론 선점
결론은? 75% 동의율 확보는 재건축의 최대 난코스
보통 2~3년 걸리고, 전략 없이 가면 5~7년 이상 지연되기도 현장에선 동의서 확보 캠프 운영+알짜 물건 개별 협상+심리전+법적 압박이 핵심 전략이에요. 참고하세요!안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일반적으로 재건축 조합 설립을 위해서 전체 구분 소유자으 75%이상 동의가 필요합니다. 현재는 이 동의율이 70%로 하향 되었습니다. 동의율 확보는 재건축 사업의 첫 번째 관문으로 이 과정에서 갈등이나 지연은 향후 사업 진행에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
동의율을 높이려면 속도전이 생명입니다. 시간이 지날수록 사업비가 올라가기 때문에 빠른 시일 내에 동의율을 이끌어 내는 것이 핵심입니다.
감사합니다.
조합 설립하려고 동의서 받는 게 정말 힘들다고 하더라고요 ㅠㅠ 조건은 75% 이상 동의를 받아야 한다고 들었는데, 막상 현장에서 체감하는 난이도는 상상을 초월한다네요 ㅎㅎ 서로 이해관계가 다르다 보니 한쪽은 빨리 진행하자 하고, 다른 쪽은 버티면서 더 좋은 조건을 요구하는 경우도 많다고 들었습니다. ㅋㅋ 실제로 재건축 조합 설립할 때 동의율을 맞추는 데 보통 얼마나 시간이 걸리나요? 그리고 동의율을 높이기 위해 주로 어떤 전략을 쓰는지도 궁금합니다.
==> 재건축 동의률을 맞추는데 모든 지역주민 등을 대상으로 설득하고 동의를 받아야 합니다. 이러한 기준 동의율에 도달시까지 적게는 1년에서 많게는 10년 이상 소요되는 것이 현실입니다. 동의률을 높이기 위해서는 사업설명서를 여러번 진행해야하고, 또한 홍보팀을 편성하여 가가호호 방문해야 합니다.