안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 토허제 매매 자격 관련 질문 드립니다.
부모님은 유주택자시고 저는 현재 부모님 집에서 세대원으로 거주 중입니다. 이번에 독립을 위해 토허제 지역에 매매를 하는 경우 허가 조건에 들어갈까요? 저만 실거주 할 예정입니다.==> 질문자님께서 매입 주택에 입주를 한다면 토허제 조건에 해당되어 매입 가능합니다. 허가시 가장 중요한 조건은 "입주여부"에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
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Q. 신탁대출 받은 경락 아파트 수수료 없이 매물로 내놓는 방법
부동산 경매를 통하여 신탁대출 받은 경락 아파트를 부동산 중개료 없이 온라인으로 매물로 내놓는 처리 과정 및 방법에 대하여 궁금합니다==> 현재 상황에서 소유권이전 등기를 한 후 직방 직거래사이트 등에 접속하여 매물을 등록할 수가 있습니다.
부동산
Q. 지금 상황에서 주담대가 어떻게 나오나요?
신용대출까지 받고 싶습니다.제 소득은 연 5천 조금 넘습니다.기존 대출은 없습니다.저는 보금자리론으로 대출을 받을까 생각중입니다.주담대랑 신용대출은 얼마까지 나오며실제 매수 과정은 어떻게 흘러갈까요?==> 대상주택가격이 4.5-5억원이라면 보금자리론 한도는 3-3.5억원이고 기존 대출이 있는 만큼 대출금액이 삭감됩니다. 신용대출은 약 5천만원에서 1억원 정도이고 연소득이 1-2배수준이고 이러한 대출규모도 dsr기준으로 조정됨을 참고하시기 바랍니다. 모든 대출문제는 주거래은행에 상담을 받아 보신 후 진행하심이 적절합니다
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Q. 현재 1기 신도시 재건축은 어떻게 진행되고 있나요?
몇년전부터 1기 신도시 특별법을 시작으로 재건축이 진행되고 있었잖아요.다만 아직 다들 초기 단계인 것으로 알고 있는데 초기에는 2030년 입주를 목표로 했었던 거 같은데 현재 1기 신도시 재건축은 어떻게 진행되고 있나요?===> 현재 1기 신도시 재건축은 본격적인 추진단계에 접어들었지만 아직은 착공 전 단계입니다. 앞으로 일정으로 27년에 착송, 30년에 입주목표로 사업이 진행되고 있습니다.
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Q. 리파인 조사 일정 조율에 관련한 질문ㅠㅠ
잔금일은 20날 예정이고 기존 세입자가 25일 이사나가는 걸로 협의 했습니다 (저희는 리모델링도 할 거라 크게 상관 없어서...)대출 실행 이후 조사한다고 문자 받았는데 저희 잔금일이랑 실 이사 날짜랑 일수 차이가 많이나서 리파인 일정 조율이 필요할 것 같은데 가능할까요?==> 네 현재 상황에서 일정조율이 필요합니다. 일반적으로 금융기관에서 대출실행에 현 임차인이 주소를 퇴거해야 하고 질문자님께서 전입신고를 하는 것은 기본적입니다.일정조율은 02로 온 번호로 연락 해야하나요?==> 담당기관에 부서전화번호로 연락드려야 합니다
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Q. 아파트 계약시 보증금 승계계약 문의드립니다.
아파트를 매매 계약을 할 때 보증금이 있다면 보증금 승계 계약을 한다면 매매대금이 A 보증금이 B라면매도자에게 줄 금액은 일반적으로 A-B가 되는 것 인가요?==> 네 맞습니다. 현재 상황에서 투자방식을 명명한다면 전형적인 갭투자 방식입니다.
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Q. 새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항
현재 상황에서는 불가합니다. 20년 제도 개편이후 아파트는 임대사업자 등록대상에서 제외됩니다. 기존에 등록된 아파트는 등로기간이 끝나면 자동 말소되며 재등록도 불가합니다. 신규등록 가능유형은 오피스텔 다세대, 다가구 등 비아파트 만 가능함을 참고하시기 바랍니다.ㅣ
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Q. 신용 대출 후 아파트 주택담보 대출 한도 문의
신용대출은 아파트 담보대출에 영향을 미치게 됩니다. 그 이유는 dsr 때문입니다. 이러한 대출한도는 개인별 여건인 연소득, 기존채무, 매매하려는 주택의 가격에 따라 발생되는 만큼 가급적 주거래 은행에 사전 상담이 필요합니다.
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Q. 상생임대인제도를 하려는데 부동산을 무조건 껴야하나요?
첫번째계약은 부동산을 껴서 했고,두번째 계약을 부동산없이 하려는데 상생임대인제도를 이용하기위해서보증금과 월세는 올리지 않고 표준주택임대차계약서로 계약 했습니다.부동산을 무조건 껴야하나요?==> 상생임대인에게 해당되기 위해서는 무조건 부동산을 낄 필요는 없지만 "기간, 1가가 1주택, 인상율"에 적합한 경우 해당됩니다.
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Q. 업무용 오피스텔 반전세 전입신고 및 최우선변제
보증금 5000만원 반전세건축물용도 업무시설승인일 2021년 6월인 오피스텔입니다2021년 5월이 지나 임대인이 대출을 받더라도 서울시 최우선 변제 5천만원에 드는 것으로 알고 있습니다.등기부등본은 아직 확인안해봤지만 무융자라고 하네요질문1. 업무시설이니 전입신고는 안되는걸까요?==> 주거용으로 임대차하는 경우 전입신고 가능하고 이러한 경우 최우선 변제금액에 해당됩니다.질문2. 전입신고가 안되면 서울시 최우선변제에도 해당하지 않는걸까요?==> 네 그렇습니다. 사업용으로 사용해야 하고 영리행위가 있어야 최우선 변제금액에 해당되는데 월세 정도에 따라 해당여부가 판단됩니다.질문3. 현재 무융자라고 했을 때, 계약 시 현재 등기부등본 상태를 유지한다는 특약을 넣어도 제가 우선권은 갖지 못할까요? 이 집은 안전할까요?==> 어떤 법령에 적용되는지 즉 주임법인지?, 상임법인지에 따라 판단해야 하는 사항입니다.