안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
Q. 부부 공동명의 아파트시 담보대출문의
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.부부 공동명의로 아파트를 구매할 경우, 담보대출 관련해서 대출 한도는 대출 신청자의 소득, 기존 부채, 신용등급, DSR 등에 따라 다르며, 부부 공동명의여부와는 무관하게 대출 신청자의 조건에 따라 결정됩니다.결론적으로, 부부 공동명의로 집을 구매한다고 해서 대출을 반반씩 받아야 하는 것은 아니며, 대출은 부부 중 한 명의 명의로 받을 수 있습니다. 와이프가 무직이라 DSR에 영향을 미친다면, 남편 명의로 대출을 진행하는 것이 일반적인 방법입니다.대출진행시 부인의 동의와 서류가 필요할수도 있습니다 은행등 금융기관에 따라 대출기준과 금액이 상이하니 두세군데 알아보시고 유리한 곳에서 대출받으시면 됩니다
Q. 안전한 전세 계약에 관해서 궁금해요!
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.채권 최고액은 근저당권 설정 시, 채권자가 담보로 받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 이는 실제 대출금액(채권액)보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 대출금액이 5억 원이라면 채권 최고액은 대출금액의 약 120~150%인 6억~7.5억 원 정도로 설정될 수 있습니다.공시지가는 해당 부동산의 시세를 기준으로 정부에서 산정한 가격입니다. 공시지가는 보증보험 가입이나 대출 한도 결정 등에 영향을 줄 수 있지만, 채권 최고액의 설정과는 직접적인 연관이 없습니다. 즉, 공시지가가 낮아도 채권 최고액을 높게 설정할 수 있습니다. 이는 채권자와 채무자 간의 계약에 따라 결정되며, 법적으로 문제가 되지 않습니다.전세 계약 시, 근저당 말소 조건으로 계약을 체결하셨다면, 전세금 입금 후 해당 근저당이 말소되어야 합니다. 채권 최고액이 높게 설정되어 있더라도, 실제로는 근저당권이 말소되면 전세금에 대한 위험은 줄어듭니다. 다만, 근저당이 실제로 말소되지 않으면 전세보증금에 대한 보호가 충분히 되지 않을 수 있으므로 이 부분을 신중히 확인하셔야 합니다. 근저당 말소 조건을 철저히 확인하고, 보증보험 가입 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 필요시 전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.
Q. 월세 인상을 재계약 당일 통보해도 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.임대차 계약에서 월세 인상 관련 규정은 임차인과 임대인 간의 상황에 따라 다를 수 있지만, 일반적인 경우에 대해 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신이란 계약이 종료되었지만 임차인과 임대인 모두 특별한 조치를 취하지 않고 계속해서 거주 및 월세 지급이 이루어질 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임대인은 임대료를 인상하려면 최소 한 달 전에 통보해야 합니다. 재계약은 기존 계약이 종료된 후 새로운 조건으로 계약을 맺는 것을 말합니다. 이 경우 새로운 계약 조건(월세 인상 포함)을 양 당사자가 협의하여 결정하게 됩니다. 재계약 시에는 계약 조건이 새롭게 설정되므로, 임대인이 계약 당일에 월세 인상을 통보하고 이를 계약서에 명시할 수 있습니다. 다만, 계약서에 서명하기 전까지 임차인이 이를 수락할지 여부는 자유이며, 동의하지 않을 경우 계약을 체결하지 않을 권리가 있습니다.따라서 재계약의 경우라면, 임대인이 당일에 월세 인상을 통보하는 것이 법적으로 문제가 되지 않습니다. 다만, 임대인이 사전에 이러한 사항을 충분히 설명하고, 협의 과정을 거치는 것이 일반적으로 더 바람직한 방법이라고 할 수 있습니다.
Q. 부모님 집을 구매시 증여세 또는 세금 궁금합니다
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.부모님으로부터 집을 구매할 때 발생할 수 있는 세금은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다: 증여세와 취득세입니다. 상황에 따라 각각의 세금이 어떻게 적용될지 설명드리겠습니다.증여세부모님으로부터 집을 구입할 때, 시가보다 저렴한 가격에 구매하면 차액 부분이 증여로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 집의 시가가 4억 원인데, 이를 2억 원에 구매하면, 2억 원이 증여로 간주됩니다. 이 경우 증여세가 발생할 수 있습니다.- 증여세 계산: 증여세는 증여받은 금액에서 5천만 원(직계존비속 기준) 공제 후, 해당 금액에 대해 10%에서 최대 50%까지 누진세율이 적용됩니다. 취득세집을 구매할 때 발생하는 세금으로, 이는 부동산 취득가액에 따라 부과됩니다. - 1주택자: 시가 표준액의 1~3% 수준의 취득세가 부과됩니다.- 다주택자: 2주택자의 경우 8%, 3주택자 이상의 경우 12%의 취득세가 부과됩니다. 양도소득세부모님이 귀농한 상태에서 기존 인천 집을 판매할 경우 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세는 면제될 수 있습니다. 이는 거주 기간, 보유 기간 등 여러 조건에 따라 달라집니다.부동산 거래는 여러 세금과 규제가 관련되어 있기 때문에, 정확한 세금 계산을 위해 세무사와의 상담을 추천드립니다.
Q. 조정지구내에서 의무거주2년제도가 생긴 시점
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.- 조정대상지역 지정일: 2017년 8월 2일- 아파트 매입일: 2017년 7월 31일 (잔금일 기준)잔금일이 2017년 7월 31일로 조정대상지역 지정일인 2017년 8월 2일 이전에 거래가 완료되었습니다. 일반적으로, 조정대상지역 내에서 주택을 매입하고 2년 거주하지 않았더라도, 매입 시점이 조정대상지역 지정일 이전이라면 의무 거주 요건이 적용되지 않습니다.이 경우 의무 거주 2년 요건 없이도 장기보유특별공제를 받을 수 있을 가능성이 큽니다. 하지만, 세법은 해석과 적용에 있어 세부 사항이 달라질 수 있으므로, 국세청이나 세무 전문가와 상담하여 정확한 사항을 확인하는 것이 좋습니다.