안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
Q. 분양권 공동명의 매매계약서 작성 질문입니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 매매계약서 vs 증여계약서 매매계약서 작성: 분양권의 일부를 아버지에게 매매하는 형태이므로, 매매계약서를 작성하는 것이 적절합니다. 증여계약서는 재산을 무상으로 이전할 때 사용하는 것이므로, 매매 대가를 주고받는 경우에는 매매계약서를 작성하는 것이 맞습니다.2. 지분 표시지분 표시 방법: 매매계약서에 지분을 명확히 표시해야 합니다. 이를 위해 특약사항에 "매수자는 분양권의 50% 지분을 취득한다"와 같이 지분에 대한 내용을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.3. 총매매금액 및 정산지불금액총매매금액 산정: 분양가, 옵션가, 프리미엄금액을 포함한 금액으로 총매매금액을 계산하면 됩니다. 정산지불금액 산정: 아버지께서 분양권 지분 50%를 인수하므로, 현재까지 납부한 금액의 절반과 프리미엄 금액을 합한 금액으로 정산지불금액을 산정하는 것이 맞습니다.4. 융자금 융자금 승계 조건: 매수자(아버지)가 융자금(중도금 대출)을 승계하지 않는다고 하셨으므로, 특약사항에 융자금의 처리 방안을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, "매도자(자식)는 융자금의 50%를 0월 0일에 매수자(아버지)로부터 입금받아 중도금 대출을 상환한다"는 내용을 포함시켜야 합니다. 이로써 매수자가 융자금을 승계하지 않는 조건을 명확히 할 수 있습니다.특약사항:1. 매수자는 분양권의 50% 지분을 취득하며, 이에 따른 매매대금은 분양가, 옵션가, 프리미엄을 포함한 총매매금액으로 한다.2. 매수자는 매매대금 중 현재까지 납부된 금액의 50%와 프리미엄 금액을 정산하여 매도자에게 지급한다.3. 매도자는 현재 중도금 대출의 50%를 0월 0일에 매수자에게 입금받아 이를 상환할 책임이 있다.이와 같이 계약서를 작성하시면, 분양권의 50:50 공동명의 매매가 정확히 반영될 것입니다. 그러나 구체적인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 계약서 작성 전에 변호사나 법무사와 상담하는 것이 좋습니다.
Q. 전세대출이 집값을 계속 올리는 이유라고 생각하는데요....집 1채를 가지고 있는 사람에게 전세대출을 막는 방법은 어려울까요??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.집 1채를 보유한 사람에게 전세대출을 막는 방법은 현실적으로 구현하기 어려운 부분이 있습니다.정책적 형평성 문제: 주택을 1채만 보유한 사람의 경우, 대출을 제한하게 되면 기존의 주택 보유자에 대한 과도한 규제로 인식될 수 있습니다. 1주택 보유자는 대출을 통해 전세금 회수 후 주택을 매도하거나, 다른 주택으로 이사하기 위해 전세대출을 사용할 가능성이 있기 때문에 전세대출을 일률적으로 제한하는 것은 비현실적입니다.전세 수요 충족: 현재 많은 국민이 전세대출을 이용해 주거 비용을 충당하고 있기 때문에, 이러한 대출을 제한하면 전세 수요를 충족하기 어려워질 수 있습니다.부작용: 전세대출을 제한하면 전세가 상승을 억제할 수 있겠지만, 그로 인해 임대차 시장에서 전세 공급이 줄어들 수 있으며, 이는 결국 임차인들에게 불리하게 작용할 수 있습니다.최근 일부 은행(예: 우리은행 등)에서 전세대출을 제한하거나 일시적으로 중단한다는 소식이 있었지만, 이는 대출 상품의 한도를 초과했거나, 자금 조달의 문제로 인한 일시적인 조치일 가능성이 큽니다. 이는 특정 시점에서 대출 상품의 수요가 너무 급증하여 금융기관이 리스크 관리 차원에서 대출을 제한하는 경우입니다. 이러한 조치는 전세대출 자체에 대한 규제가 아니라, 은행의 리스크 관리 차원에서 이루어지는 것입니다.따라서 집 한 채를 가진 사람들에게 전세대출을 제한하는 것은 법적, 경제적 복합적인 고려가 필요하며, 정책적으로 큰 변화가 있지 않는 한 현실적으로 어려운 일입니다.
Q. 신생아 특례대출 주택조건은 어떻게 되나여?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.신생아 특례대출(주택담보대출)의 경우, 신혼부부나 다자녀 가구 등을 대상으로 주택 구매 시 낮은 금리로 대출을 지원하는 제도입니다. 수도권 및 광역시: 전용면적 85㎡ 이하 주택 기타 지역: 전용면적 100㎡ 이하 주택 대구는 광역시에 해당하므로, 대구 지역에서는 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 신생아 특례대출 대상이 됩니다. 주택 가격, 대출 한도, 소득 조건 등의 다른 세부 사항도 대출 신청 시 고려해야 합니다. 신생아 특례대출의 경우 지역별로 지원하는 정책이 다를 수 있으므로, 정확한 정보는 대출을 진행하려는 은행이나 금융 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
Q. 신혼부부 전세임대도 전세금을 집주인이 사기칠수 있나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.신혼부부 전세임대(예: LH 전세임대)를 이용하신다면, 전세금을 집주인에게서 떼일 가능성은 낮지만, 완전히 배제할 수는 없습니다. 여기서 몇 가지 중요한 점을 짚어드리겠습니다.LH 전세임대의 구조LH(한국토지주택공사)에서 제공하는 전세임대 제도는 LH가 임대인(집주인)과 전세 계약을 맺고, 임차인(신혼부부)은 LH와 임대차 계약을 맺는 구조입니다.즉, 실제 집주인과는 LH가 계약하고, 임차인은 LH와 계약하게 됩니다. 따라서 전세금은 LH에 지급하게 되고, 집주인과 직접적으로 금전 거래를 하지 않습니다.이 구조 덕분에, 임차인이 전세금을 직접 집주인에게 떼일 위험은 사실상 없습니다. 전세보증보험 LH 전세임대의 경우 전세보증보험을 LH에서 가입할 수도 있습니다. 전세보증보험은 만약 집주인이 임대차 계약 만료 후에도 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 제도입니다. 신혼부부 전세임대를 이용할 경우, LH에서 집주인과의 계약 과정에서 이미 안전성을 검토하므로 전세보증보험이 의무사항은 아닐 수 있습니다. 하지만, 추가적인 안전장치를 원하신다면 개인적으로 전세보증보험에 가입하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. LH 전세임대가 아닌 일반 전세 계약이라면, 계약 체결 전에 집의 등기부등본을 꼭 확인하여 집주인의 권리관계와 근저당 설정 여부 등을 확인해야 합니다.
Q. 전세자금대출 승인 거절될수도있나요 , >?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세자금대출 승인 여부는 여러 가지 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 무직 상태이신 경우 대출 승인이 더 어려워질 수 있습니다. 전세자금대출은 보통 소득 증빙이 가능해야 하며, 신용 점수나 부채 비율 등의 조건도 영향을 미칩니다. 카카오페이에서 조회한 결과는 참고용일 뿐 실제 승인 여부는 은행의 심사 과정을 거쳐 확정됩니다.가계약금을 이미 지불한 상황에서 대출이 원하는 금액만큼 나오지 않거나, 대출 승인이 거절되면, 계약을 진행하기 어려울 수 있습니다. 이 경우 계약금 반환과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.가계약금을 넣은 후 전세자금대출이 충분히 나오지 않아서 계약을 진행할 수 없는 상황이라면, 대출 불가 사실을 근거로 계약을 해지하고 가계약금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다. 이와 관련해 중요한 점들은 다음과 같습니다:가계약서에 대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환에 대한 조항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 이 조항이 없다면, 반환이 어려울 수도 있습니다. 대출 불가 상황을 임대인에게 설명하고, 계약 해지 및 가계약금 반환에 대해 협의해보는 것이 좋습니다. 임대인이 상황을 이해하고 가계약금을 반환해 줄 수 있습니다.만약 협의가 되지 않을 경우, 법적 조치를 고려해야 할 수도 있습니다. 이 경우 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.가계약금을 넣기 전에 대출 가능 여부를 확실하게 확인하는 것이 가장 안전합니다. 지금 상황에서는 은행에 직접 방문하여 자세한 상담을 받는 것이 좋습니다. 그리고 가계약을 하실 때도 대출 여부를 조건으로 명시하는 것이 중요합니다.