안녕하세요. 친근한 공인중개사 김원미입니다.
부동산
Q. 오피스텔 계약시 특약어기고 전입신고했을때요?
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.주택임대사업자면 전입신고가 가능합니다전입불가하면 아마 임대인이 일반임대사업자 이신가봐요.일반임대사업자는 오피스텔을 업무용으로 신고한거라서 전입신고하면 건물 매입시 환급받았던 부가세 10%를 다시 뱉어내야하고 아마 손해배상은 그 부분이겠죠그리고 질문주신 / 만약 전입하게 되면 손해배상 다 해야하나요?/ 에 대한 부분은 상황마다 다른데, 주거용으로 쓸거라는걸 임대인이 이미 알고있었다거나 하는 정황이 명확하다면 알면서 주거용 임차인을 들인거기때문에 임대인 책임이 클것입니다 (손해배상 안해도 될 가능성)실제로는 물론 주거용으로 들어가는것을 피차 알고 계약한거겠지만 서류상 증거가 임대인측에서 "임차인이 업무용으로 쓸거라고 들어갔다. 나는 진짜 사업자인줄 알았다. " 이런식으로 주장할 서류가 있다면 임대인이 유리해지면서 손해배상을 하게 될겁니다 :)업무용 오피스텔이라서 전입가능한 오피스텔보다 저렴하다거나 이점이 있으셨을테니 전입안하시는게 도리라고 봅니다.. 보증금이 1000보다 많다거나 하면 위험할수도 있으나 임대인도 임차인이 위험하다 생각하는거 알아서 아마 보증금을 많이 받진 않았을겁니다 아무쪼록 전입안하는게 서로를 위한일이지 않을까싶긴하네요부가세10% 뱉어내게되면 금액이 몇천단위이니까 조심스럽게 말려봅니다
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Q. 전세를 1년만 계약해 달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.임대인이 동의만 해준다면 가능합니다.임차인은 전세 2년이내로 계약시 유효함을 주장할수있으며 2년이내로 계약하더라도 2년 거주를 주장할수 있습니다. 대출시에는 조건이 2년 계약일수도 있으니 잘 확인해보시길 바랍니다.
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Q. 부동산 매매할때 복비를 언제지급하나요
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.잔금시 지급합니다.통상 잔금이 들어갈 때 계약이 완성됐다고 보기 때문인데협의하에 계약시 등 다른시기에 지급도 가능합니다
부동산
Q. 신탁 법인 오피스텔 월세 계약 관련하여 여쭤봅니다.
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.신탁 종류마다 상이하나 대체로 신탁이 있으면신탁회사가 실 소유주라고 보시면 됩니다법인 임대인은 아무리 갑구에 적혀있어도 허수아비에요신탁회사에 모든 권리를 넘겼으니까요그게 신탁입니다동의서가 없다면 무권리자와 계약하는것이며 잠깐동안은 신탁회사가 모르는척해줄수 있지만 나중에 법인과 신탁회사 사이에 트러블이나면 바로 퇴실조치당하고 보증금도 못받을수 있습니다
부동산
Q. 대학교근처의 방 계약관련 궁금한점 질문
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.확인설명의무는 "중개가 완성되기 전"까지 완료하면 되는것이라 배액배상까지 가기엔 계약서작성 및 잔금 납부 전이라 애매합니다그리고 중개업자도 아마 뒤늦게 얘기를 들은거같네요.. 가계약금도 돌려준다고 했으면 번거롭고 화가 나시겠지만 배액까지는 무리일거같고 3만원 더 납부하거나 가계약금 돌려받고 다른 방을 알아보심이 좋을거같습니다
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Q. 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않는 이유는?
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 서민의 주거안정을 위해 제정된 법이므로 법인은 적용되지않습니다.하지만 한국토지주택공사/주택사업목적으로 설립된 지방공사/중소기업법인의 사택목적의 임대차 계약인 경우 적용이 가능합니다
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Q. 전세 끝나기전 다른 전세 계약을 했습니다.
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.안됩니다전입신고+확정일자가 대항력의 조건입니다전입신고를 빼게 되시면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되니 절대 빼지 마시고만약 전입을 꼭 옮겨야만 하는 상황이라면 임차권등기명령이라는 제도가 있습니다. 이는 어느정도 절차가 복잡하고 법무사를 선임해야할수있고 시간이 걸리니 그냥 보증금 받으신 후에 옮기시길 추천드립니다
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Q. 전세 재계약시 확정일자 새로 부여받아야 되나요?
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.아니요 새로 받으면 대항력이 후순위로 밀리게 되니 새로 받으시면 안됩니다if) 전세금 증액시에는 증액에 대한 부분만 새로 확정일자를 받으면 됩니다
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Q. 원룸 월세계약 복비관련해서 질문이있습니다
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.중간다리라기보단 그럴땐 손님지부동산(질문자님과 처음 연락했던부동산)과 물건지부동산(들어갈 집 안내한 부동산) 이라고 부릅니다.부동산 복비는 원래 한 곳에서 계약하면 손님지+물건지 둘 다 중개보수를 받을수 있는데 현재 케이스는 각 부동산에서 따로 받아가는 구조입니다한마디로는 중개보수에는 차이가 없습니다
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Q. 등기목적에 '근저당권말소' 의 의미
안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.쉽게말하자면 임대인(집주인)이 근저당(집을 담보로 일으킨 대출)을 다 갚았다는 뜻이라서 오히려 좋은 소식입니다.특히나 월세 계약이면 전입신고+확정일자 받으시면 최우선변제권이라고 하여 대략 이천만원정도는 근저당이 있어도 임차인 보증금을 우선으로 보장해줍니다최우선변제금은 지역마다 상이하니 검색해보시길 바라며 안전한 계약이니 걱정안하셔도 될듯합니다.그리고 정확하게 알고싶으시면 인터넷 등기소에서 모바일로 등기 떼보시고 "을구"에 "기록사항 없음" 이라고 나와있는지 확인해보시길 바랍니다. 근저당이 하나도 없다는 뜻이라서 더욱 확실히 안심되실것같네요