안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 1년 계약했던 임대차 계약이 두 달 남았습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전히 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 이는 기존 계약이 유효하기 때문이며, 임대인이 협조를 하지 않으면 남은 계약기간 동안 월세를 부담하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
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Q. 민간임대아파트에 전대차계약해도 월세보증금 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기사항 갑구에는 소유권관련 권리, 을구에는 소유권이외의 권리가 있는데 모두 특별한 사항이 없다면 토지대장과 건축물대장, 임대인의 납세증명서, 임대인 정보조회(다주택자 확인 등) 등을 확인하셔야 합니다. 무엇보다도 임대인이 임차인에게 전차를 허락해 준것인지를 확인해야 합니다. 임대아파트의 전대인은 보증금을 담보로 대출이 가능하며 전대인의 변제능력에 문제가 생기면 보증금이 위험해 질 수도 있습니다. 하지만 전대인이 임대사업자인 경우에는 임대인에게 전세금반환보증을 HUG에 신청해서 전차인이 보증서를 발급받을 수 있습니다. 임차인과 전차인이 모두 소액보증금일 때에 한해 최우선변제권이 전입신고일 기준으로 가능합니다. 하지만 우선변제권이 인정되지 않으므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 전차인은 임대인에게 직접 보증금 반환청구를 할 수 없고 전대인에게 청구를해야하며 경매 절차에서도 배당요구를 할 수 없고 임대인에게 청구해야 합니다. 임대인의 동의를 얻었을 때는 전대인이 중도 해지를 하더라도 전차인의 권리는 남게되어 전대차계약의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.
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Q. 상생임대인제도 월세에서 전세 전환시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생임대차계약 체결 시에 월세에서 전세로 전환하여 계약을 체결하는 경우 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 4.5% = 3억9000만원5%인상 적용시 환산보증금 x 1.05 = 4억950만원 이 상한값이 됩니다.따라서 2억8천만원이면 5%이내 금액으로 진행 가능합니다.
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Q. 청약 거주지 변경했을 때 당첨 취소가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시에는 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하고 있었다면, 이후 다른 지역으로 이사를 하여도 별다른 불이익이 생기지는 않습니다. 다만, 거주지 이동시에는 청약관련 안내서류 발송을 위해 변경된 주소지를 담당자에게 고지하여 변경할 수 있도록하여야 합니다.
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Q. 집주인이 갑자기 전세보증보험 통보함
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자로 등록한 경우라면 문자 내용과 같이 25%의 보증서 금액을 임차인이 부담할 수 있습니다. 하지만 그런 경우라면 계약시 주택임대사업자임을 밝히고 계약서 자체가 일반 양식이 아니라 법에서 정해진 양식으로 작성 되어야 하므로, 그러한 경우가 아니라면 보증서 비용을 부담할 필요는 없습니다.