안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.첫번째 항목에서 상황에 따라 전입이 늦어질 수도 있으므로 잔금일 익일 보다는 전입신고 익일로 하시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 네번째 항목에서는 시설물의 내용을 구체적으로 명기해 주시는 것이 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경제상황은 수시로 변하고 정부의 정책도 계속해서 달라지므로 예측이 어려운 까닭에 재테크는 가능한 분산 투자를 하는 것이 좋습니다. 현시점에서 금테크가 좋아보일 수도 있겠지만 불안정한 상황에서 일시적으로 오르는 것일 수도 있으므로 가급적 중장기적인 상황을 파악하여 분산 투자를 하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행 주택임대차 보호법에 의하면 임차인은 1년 계약이라도 2년 거주를 주장할 수 있고, 여기에 더하여 1번에 한해 계약갱신청구권을 사용하면 최소 4년의 거주가 가능한데, 현실적으로 법률에 규정된 특별한 사유가 있거나 임대인이 직접거주를 하지 않는이상 계약갱신청구권을 거절할 수가 없습니다. 또한 많은 사안에서 임차인에게 불리한 것은 인정되지 않는 경우가 있으므로 임대인의 재산권이 제한되는 문제를 지적한 것입니다.
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Q. 신축 전세로 들어가는 경우 위험한가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트라면 주변과 비교하여 금액을 개략적으로 예상할 수 있으나, 빌라는 신축인 경우 금액확인이 어렵고 전세보증보험 가입도 어려워서 특히 주의하셔야 합니다. 등기 이전인 아파트인 경우에는 계약자와 분양권 실제 소유자가 일치하는지 확인해야하고, 분양권자가 중도금 대출을 받은 경우에는 등기후 소유권이전등기와 함께 대출 상환을 하는 조건으로 계약하는 것이 필요하며, 잔금일 전까지 근저당 등 추가 권리 설정 금지, 등기 후 임차인의 확정일자 및 전입신고 보장, 소유권 이전 등기 미완료시에는 계약해제 및 전세금을 조건없이 반환 등의 특약을 넣을 필요가 있습니다.
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Q. 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 인데, 이를 활용하여 각종 세금, 개발부담금, 보상금 산정등 다양한 행정목적에 적용합니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)