신축 전세로 들어가는 경우 위험한가요 ?
현재 입주장 시기라 전세가가 저렴해서 눈에 계속 들어오는데 등기가 1년 뒤에 나와서 위험성이 있어 보이는데 어떨까요 ?
입주를 하게 되면 어떤 사항 및 서류들을 고려해야 하는지 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 신축빌라나 아파트의 전세로 입주하는 경우에는 등기가 생성되지 않아 정확한 소유자가 계약자인지를 판단하기 어렵습니다, 그렇기 떄문에 계약자가 소유자라는 입증자료로써 분양계약서등을 첨부하여 확인하셔야 합니다. 수분양자가 현재 임대차를 계약하는 임대인이 맞는지를 확인하는게 우선입니다. 그리고 잔금대출여부도 확인이 어렵기 떄문에 이렇나 부분에 대해서는 계약서상 특약을 통해 상세하게 내용을 기재하여 안전한 계약을 진행하셔야 하고 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 그나마 안전할수 있습니다.
현재 입주장 시기라 전세가가 저렴해서 눈에 계속 들어오는데 등기가 1년 뒤에 나와서 위험성이 있어 보이는데 어떨까요 ?
입주를 하게 되면 어떤 사항 및 서류들을 고려해야 하는지 알려주시면 감사하겠습니다
==> 입주장에서 전세로 입주를 하는 경우 수분양자는 기존 대출을 전부 상환해야 입주키를 받을 수가 있는 만큼 염려를 하지 않아도 될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트라면 주변과 비교하여 금액을 개략적으로 예상할 수 있으나, 빌라는 신축인 경우 금액확인이 어렵고 전세보증보험 가입도 어려워서 특히 주의하셔야 합니다. 등기 이전인 아파트인 경우에는 계약자와 분양권 실제 소유자가 일치하는지 확인해야하고, 분양권자가 중도금 대출을 받은 경우에는 등기후 소유권이전등기와 함께 대출 상환을 하는 조건으로 계약하는 것이 필요하며, 잔금일 전까지 근저당 등 추가 권리 설정 금지, 등기 후 임차인의 확정일자 및 전입신고 보장, 소유권 이전 등기 미완료시에는 계약해제 및 전세금을 조건없이 반환 등의 특약을 넣을 필요가 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,이런상황에서 꼭 확인해야 할서류
1. 분양계약서 사본
집주인이 실분양자인지 확인 (명의 도용 여부 방지)
2. 분양대금 완납증명서
분양자가 건설사에 분양대금을 전액 납부했는지 확인
아직 완납 안 된 경우 → 향후 소유권 등기이전이 지연될 수 있음
3. 등기예정일 및 소유권이전계획서
시행사 또는 시공사에서 발급
언제 등기가 될지,집주인 명의로 정확히 등기될 것인지 확인
4. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
HUG(주택도시보증공사) 또는
SGI서울보증에 가입 가능한지 꼭 확인
가입이 가능하면 위험은 상당히 줄어듦
5. 임대차계약서 + 전입신고 + 확정일자
등기 후엔 필수
등기 전이라도 가능한 한 빨리 진행해야 대항력 확보에 도움이 됩니다
등기 전 신축 전세는 리스크가 존재합니다 등기까지 1년 이상 남았다면, 대출·채권문제 등으로 인한 우선순위 밀릴수 있습니다보증금 손실 가능성이 존재할 수 있고 하지만 전세보증보험 가입이 가능하고, 분양대금 완납 + 안전한 계약서 작성이 된다면 어느 정도 리스크는 낮출 수 있습니다
확인을 잘해서 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
입주장의 경우 등기가 완료가 되지 않았기 때문에 등기부등본을 조회하기 어렵습니다.
따라서 분양계약서등으로 소유자를 반드시 확인을 해야 하고 또한 잔금을 완료를 해서 키 불출이 가능한지
그리고 미납관리비등을 확인을 할 필요가 있습니다. 또한 신축아파트 사용승인(준공)이 완료 돼어야 확정일자 및
전입신고가 가능하니 그 부분 체크를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 등기가 없기 때문에 보증보험은 가입이 안되므로 임대차계약기간 1/2 안에 등기가 나오면 필요에 따라서 전세 보증보험 가입을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기 이전까지는 공식적으로 소유권이 이전되지 않았다는 점을 유념해야 합니다. 이 경우 전세권 보호가 확실하지 않을 수 있고 전세 계약이 정상적으로 이행될지 불확실합니다.
만약 해당 집이 경매나 압류에 걸리게 되면 등기가 되어 있지 않으면 입주자가 보호 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.
등기가 1년 뒤에 나올 예정인 집에 대해선 신중을 기하는 것이 좋다고 생각합니다.
감사합니다.