안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 안녕하세요 아파트 매매 후 자금조달계획서 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금조달계획서는 될수록 구체적인 증빙자료를 통해 실제와 일치시키는 것이 좋지만, 일치하지 않는 경우에 소명 요청이 나오면 그에 대해 소명을 하시면 됩니다. 부모님의 혼인 증여는 증여로 포함시켜야 합니다. 혼인신고 전후 2년 이내에 증여받는데 대한 공제가 가능합니다. 여자친구의 돈은 무상대여(빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외됨.)로 차용증으로 작성하시면 될 것인데, 무상대여로 차용증을 작성(대여금액, 상환기간, 이자율 명시)하되 상환기간은 10년 이내로 하시는 것이 필요합니다. 대여 및 상환에 대한 계좌이체 등으로 근거를 남겨야 하고, 결혼후 배우자 공제를 활용하시면 됩니다.
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Q. 혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 보금자리론은 대출 승인 시점으로 관리되므로 이용중에 유주택자와 결혼 하더라도 환수조치가 이루어지지는 않습니다. 또한 혼인후 소득이 합산되더라도 이미 대출 받은 사항에 대해 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 다시 대출을 알아볼때는 영향을 미치게 됩니다. 혼인 합가를 통해 2주택자가 되었을 때는 10년이내에 먼저 매도하는 주택에 대해 비과세 특례가 적용됩니다. 하지만 기본적으로 2년 이상 보유 후 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다.
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Q. 이래서 집값이 오르고, 부동산 정책에서 다수가 피해를 보는 게 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서는 자본이 충분하다면 얼마든지 주택을 구입하여 보유 및 임대 등에 활용할 수 있으니 단순히 보유했다고 잘못은 아니지만, 빌라 등 금액이 확실하지 않은 주택을 구입하여 악의적으로 금액을 부풀려 임대를 하고 그 돈으로 다시 다른 주택을 사는 등 전형적인 전세사기 행태를 보였다면 처벌 대상이 될 수 있을 것이고, 정당하게 정상가로 임대를 한다면 집이 없는 서민들에게 주택을 제공하는 사업으로 볼 수도 있을 것입니다.
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Q. 계약 후 토지거래허가구역 지정되면..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매계약 체결 당시 토지거래허가구역이 아니었으나(부동산 거래 신고 완료) 그 이후에 토지거래허가구역으로 지정 고시된 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다. 또한 토지거래허가구역으로 지정 고시된 후에 매매계약을 체결하였더라도 그 이후에 지정이 해제된 경우에도 허가를 받을 필요가 없습니다.
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Q. 300세대 미만 아파트 구매해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 제품과 마찬가지로 주택을 구매할 때는 먼저 구입 목적에 맞는지를 생각해 보셔야 할 것입니다. 거주 목적이라면 주변의 인프라가 잘되어 있고 생활엔 편리한 상가, 병원, 관공서 등이 가까이에 있는 것이 좋을 것이고, 투자 목적이라면 대단지 아파트에 발전가능성과 주변에 들어설 시설들을 확인하셔야 할 것입니다. 그리고 무엇보다도 대출을 끼고 구입하는 것이라면 대출금 상환이 부담 가능한 정도여야 할 것입니다. 주택은 고가의 자산이고 쉽게 구입할 수 있는 물건이 아닌 만큼 본인의 상황에 맞는 주택을 잘 선정하셔야 할 것입니다. 전매를 하게되면 매도금액과 납입한 금액 (분양계약금+프리미엄+확장/옵션비+중도금+필요경비 등)의 차액에 대한 양도세가 과세될 수 있는데 1년 미만 보유 라면 77%(양도세+지방소득세), 1년초과 2년미만 보유 라면 66%, 2년 이상 보유시는 6~45%의 양도세가 과세될 수 있습니다. 하지만 금액에 변화가 없거나 낮아진 상태라면 양도세가 과세되지 않을 수 있습니다.
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Q. 집을 파려는데 세입자 전세갱신권을 요구합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 있는 주택을 매도하는 경우 새로운 집주인이 임대차 계약종료 2개월전까지 소유권 이전 등기를 완료하면 직접거주를 사유로하여 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있고, 이 경우에는 임차인은 이사를 해야 합니다. 그러나 계약종료 2개월전까지 등기를 하지 못하면 계약 갱신 청구권이 효력이 발생하므로 새로운 집주인은 2년간 연장된 임차인을 수용해야 합니다.
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Q. 월세 관련 중계수수료 궁금하여 문의드립니다 !!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 상대방이 동의하지 않는 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 그대로 유효하여 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 신규임차인과 함께 복비를 부담하고 신규 임차인이 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.
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Q. 무상거주확인서, 세대분리, 아파트
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가족이 아닌 지인의 주택으로 주소를 이동하게 되면 동일세대를 이루지 않으므로 본인이 소유한 주택수(1채)만 인정받을 수 있습니다. 가족관계가 아닌 경우라도 단독주택 등 출입구와 거주공간이 분리되는 등의 거주 조건을 만족(만30세 이상 또는 소득기준 중위소득 40%이상 등을 만족한다는 전제하에)해야 세대분리를 통해 무주택세대주가 될 수 있습니다. 1주택자 조건만 만족하려면 세대원이나 동거인이나 상관없습니다.
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Q. 월세와 반전세의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반전세와 월세는 형태가 거의 유사합니다만, 보통 반전세는 보증금이 월세에 비해 크고 (보통 월세 20년치 보다 보증금이 크면 반전세로 간주합니다.)전세의 변형이므로 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 하지만 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다. 반면 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
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Q. 이사갈때 도시가스 전출전입신고 후 비용계산방법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전출 및 전입시 가스회사에 연락을 하면 담당자분이 와서 가스라인과 가스레인지간의 연결을 해제 및 밀봉 / 연결 작업 을 해주는데, 실제 작업시간은 10분 이내로 소요될 수 있습니다. 비용은 전출 당일 현금(계좌이체 포함)이나 카드 결제로 처리 가능하고 은행의 자동이체는 취소를 해놓아야 합니다.