안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘에는 부동산 거래시에 전자계약을 많이 하시는것 같은데요 전자결재를 하면 유리한 점은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전자계약을 하게되면 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우, 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 다소 복잡하고, 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시 무이자 할부가 됩니다.
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Q. 토지 허가제도가 부동산에 끼치는 영향에는 어떤게 있는가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시.군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 이에따라 토지거래 허가제가 적용된 지역에서는 갭투자가 불가능하게 되지만, 그만큼 인기지역이라는 이미지가 더해지다보니 자산가들은 더욱 이런 곳에 집중적인 매수를 벌이게되고 결론적으로 주택 가격 상승이 일어나게 되며, 인근 지역으로 갭투자가 이동하여 풍선효과가 나타나게 됩니다.
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Q. 보증금있으면 월세 안내도 되나요?...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금은 일반적으로 문제가 발생하여 월세를 납부하지 않는 경우 강제로 임차인을 내보내는데 시간이 소요될 수 있다보니 상당한 금액을 예치해 놓는 것이므로, 임대인은 보통 보증금으로 월세내기에 동의하지 않을 것입니다.
부동산
Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부는 한세대로 취급되므로 누가 신청하든 2주택자가 될 수 있습니다. 신생아특공은 유주택자라도 청약은 가능하지만 입주 전에 기존 주택을 모두 처분하는 조건으로 청약이 가능합니다.
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Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매금액에서 채권최고액을 뺀 금액은 결국 매도인이 가지고 있는 실제 부동산 가치이므로, 계약금 및 중도금을 이 금액 이하로 지불하고 잔금지불시 법무사를 통해 직접 은행에 대출금을 상환하고 근저당을 말소한 후 소유권 이전 등기를 하면 되므로 지인이 그렇게 말한 것으로 판단됩니다. 거래에 앞서 먼저 등기부등본을 조회하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인하고 압류, 가압류, 가등기 같은 권리들이 있는지 또는 말소 이력이 있는지 등을 확인하며 매도인에게 대출원리금납입증명서를 요청하여 대출 잔액이 얼마나 있는지 지연이자와 연체이자를 낸 이력은 없는지 등을 확인하여 매도인의 신용도를 간접적으로 확인해보실 필요가 있습니다. 매매 계약서에는 근저당 상환방법과 책임소재를 명확히하셔야 합니다. 만일 잔금 지불전까지 근저당을 말소하지 못하면 완전하게 안전하도고는 할 수 없을 것입니다.
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Q. 제주도 올레길 주변 상업 개발 가능 할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 건물을 건축하기위해서는 도로에 접해 있어야하고 배수로도 연결 가능해야하며 경사도도 조례에 따른 규정치를 만족해야 합니다. 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 산지전용(또는 농지전용)이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.
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Q. 전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약조건 변경에 관한 사항을 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통보하여야 합니다. 약간의 여유를 가지고 연락하는 것이 좋으므로 계약종료 3개월전 정도에 연락하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
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Q. 월세 보증금 천만원 전입신고는 가능한데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 가능한데 확정일자는 불가능하다는 사항은 잘 이해가 가지 않습니다. 통상적으로 임대차 계약서만 있으면 확정일자를 받을 수는 있지만 임대인에 따라서 (세금문제 때문에) 전입신고를 하지 못하게 하는 경우가 있기 때문입니다. 일단 전입신고만 되면 거주와 더불어 대항력을 발생할 수 있으며 최우선변제권을 확보하여 선순위 저당권보다 앞서 경매시 배당을 받을 수 있으므로 큰 문제만 없다면 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고가 가능한 것인지를 먼저 확실하게 알아보시는 것이 필요할 것 입니다.
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Q. 구도심의 공동화 문제가 심화되고 있습니다. 주민 주도 도시 재생이 대안이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주민 주도의 도시재생은 지역의 특성에 맞게 사업이 진행될 수 있고 주민들의 의사를 반영할 수 있는 장점이 있으며 지역문제를 해결하는 서비스, 일자리 창출, 지역 인프라 관리, 주거지 관리 등의 사업을 진행할 수는 있지만, 재개발이나 재건축 처럼 근본적인 인프라 확충 및 개선 등 전반적인 환경을 개선하여 공동화 문제를 해결하기에는 부족할 수 있습니다.
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Q. 임대기간 종료전 수수료 부담 문제 문의드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 상대방이 동의하지 않을 때 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안은 세입자가 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의를 거쳐 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.