안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 금일 보금자리론 생애최초LTV기존80프로에서 70프로로 축소한다고 발표가났는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 LTV 70%는 6월 28일부터 적용됩니다. 6월 28일 이전에 계약했고 시행일 이전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주에게는 종전의 규정이 적용되므로, 이미 대출 신청 접수가 완료되었다면 기존의 LTV 80%가 적용될 수 있을 것입니다. 또한 시행일 전까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우에도 종전 규정이 적용됩니다.
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Q. 주택담보대출 규모를 6억원 아래로 제한한다는데요. 요즘 아파트값 평균이 10억인데 턱없이 부족한거 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 서울 및 수도권 아파트 가격 상승으로 인해 정부에서는 서울 및 수도권 주택 가격 수준과 주택 구매자 소득대비 부채 등을 고려하여 6억원 한도를 적용하기로 했다고 합니다. 이는 과도한 빚을 내서 주담대를 활용하여 고가주택을 구입하는 것을 원천적으로 차단하겠다는 취지 입니다. 또한 갭 투자를 방지하기 위해 수도권과 규제지역의 조건부 전세대출을 금지해서 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 방지할 예정이라고 합니다. 이는 과도한 대출로 인한 가계 재정부실과 실거주 아닌 투기나 투자 목적의 주택구입 등을 막기위한 정책으로 판단됩니다.
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Q. 금리가 하락하면 부동산 월세 가격은 어떤 영향을 받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 국내정치 불확실성이 해소되고 금리가 하락하면서 서울아파트 가격이 상승세가 커지고 있는 상황인데, 전월세 가격도 함께 상승하고 있는 추세이며 매매가가 저렴한 곳에서는 갭투자 수요도 늘어날 전망입니다. 올해들어 월세 비중이 더욱 늘어나고 있는 상황인데, 이는 기준금리가 인하되며 은행의 예금 및 대출금리가 떨어져서 임대인이 월세를 더 선호하고 전세사기 등으로 전세에서 월세로 전환하는 사람들도 많아 졌기 때문입니다. 특히 전세에서 월세로 전환할때 적용되는 전월세 전환율이 상승세를 보이고 있어 더욱 부담으로 작용하고 있는 상황입니다.
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Q. 분양권도 팔 수 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 따라서 분양권 거래가 가능한 곳도 있고 불가능한 곳도 있습니다. 현재 분양권전매는 대부분 해제되거나 완화 되었지만 분양가 상한제 적용아파트에는 아직 실거주 의무가 있습니다. 2024년 2월 29일 분양가 상한제 실거주 의무가 3년 유예로 결정되어 3년간은 입주를 미루고 전세를 주는 것이 가능해졌습니다. 분양권 거래는 매도자와 매수자가 만나 분양권 매매계약서를 체결하고 중도금 대출 승계 등을 처리한 후 분양권 명의 변경을하고 양도소득세를 신고하는 절차를 밟게됩니다. 보통 (중도금 대출을 제외한 분양권 최초가 + 플러스피) 10% 선으로 계약하고 잔금 날에 중도금 대출부터 명의변경하고 분양권 명의변경 절차 완료 후 잔금 지급하는 방식으로 진행합니다. 분양권 양도시에는 1세대 1주택에 해당하거나 일시적 1세대 2주택에 해당되지 않는 경우에는 양도세가 과세가 될 수 있습니다. 양도소득세는 프리미엄을 포함하여 양도대금에서 취득금액과 필요경비를 공제하고, 기본공제를 한 후 양도 소득세율을 곱하여 계산합니다.
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Q. 이 경우 생애최초 적용 될 수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인신고전에 주택을 처분하셨다면 생애최초 혜택을 받을 수 있었겠지만, 혼인신고 후에 처분하셨다면 부부는 한세대이므로 두분 모두 생애최초 특공대상이 되지 않습니다. 하지만 신혼특공은 입주자모집공고시에만 무주택이면 청약 가능합니다.