안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임대기간 종료전 수수료 부담 문제 문의드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 상대방이 동의하지 않을 때 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안은 세입자가 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의를 거쳐 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.
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Q. 내가 힘든 부동산 수수료를 알고 싶습니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 3천만원에 월세 155만원이면 환산보증금은 1억8500만원이되고 상한요율 0.3% 적용하면 55만5천원이 중개 수수료 상한치로 이 금액내에서 협의하여 결정할 수 있습니다. 이와 별도로 부가세가 과세될 수 있습니다.
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Q. 월세 계약해지관련 문의드립니다ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 말없이 기간이 경과하게되면 2년간 묵시적갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할 수 있지만 통보로부터 3개월이 경과하면 후속 임차인의 입주와 상관없이 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 집주인의 말은 어느정도는 근거는 있지만 일부는 틀린말 입니다. 현 상황으로는 3개월이 경과하기 전인 10월30일까지 보증금을 받기 어려워보이며 복비도 임차인에게 부담을 요구할 수 있을 것입니다. 보증금을 받기까지는 주소를 유지하시는 것이 중요한데 (대항력 유지) 주소를 유지하는 한 월세를 납부하셔야 합니다.
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Q. 현재 지방에서 무주택자에 대한 규제가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27대책은 서울과 수도권에 한하여 적용되며 지방에는 적용되지 않습니다. 전국의 미분양 주택 중 79%가 지방에 위치하고 있는 만큼 지방은 오히려 분양을 활성화해야 하는데 그에 따른 충분한 조치가 없다는 지적도 있는 상황입니다. 지방에서도 2주택자 이상은 투기 수요를 막기위해 LTV 및 DTI가 낮게 책정될 수 있고 수도권과 동일하게 DSR3단계가 적용 됩니다.
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Q. 내 땅이 현재 공시지가가 얼마인지 알수 있는 방법이 있을까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 공시지가는 국토교통부의 "부동산공시가격알리미"에 접속하여 개별공시지가를 선택하시고 주소를 통해 토지가격을 확인할 수 있습니다. 토지를 매매하려면 해당 토지 근처 부동산에 연락하여 매매를 의뢰하시면 됩니다. 기획부동산은 대체로 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 지분 형태로 쪼갠다음 매수자를 모집하여 넘기는데, 피해 규모가 크고 회복이 어려워 투자에 주의를 요합니다.
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Q. 전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 에스크로는 전세보증금의 전부 또는 일부를 집주인대신 금융기관이나 신탁회사 등에 예치하여 임차인의 보증금 반환을 보장하는 제도 입니다. 임대인의 부도나 파산으로 인한 보증금 반환 불가 상황을 막을 수 있어서 정부에서 도입을 검토중인데, 전세사기의 위험을 낮출 수 있고 임대인의 갭투자 등을 막을 수 있는 장점이 있으나 임대인의 자금 흐름이 억제되어 전세 공급이 축소되고 예치율과 수수료 및 이자 등에 대한 세부 방안이 필요하고 사회적 혼란을 가져올 수도 있는 단점이 있어서 먼저 충분한 사회적 합의가 필요한 상황입니다.
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Q. 리츠투자의 장단점은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리츠투자는 주식처럼 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 진입장벽이 낮으며 높은 배당 수익을 얻을 수 있고 여러 부동산에 분산투자가 가능하며 부동산 전문가를 통한 운용 등 장점이 있으나, 부동산 시장이 침체되거나 금리가 상승하면 수익이 감소할 수 있고 운용사의 전문성과 전략에 따라서 성과가 달라질 수 있고 운용 수수료가 높은 점 등이 단점으로 작용할 수 있습니다.
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Q. 재건축 예정인 아파트에 투자할 때 주의사항은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있으나 추가분담금이나 사업 지연 등 여러가지 리스크가 존재하므로 투자에 신중을 기해야 합니다. 먼저 조합원 지위 승계 가능여부와 조합내 갈등 상황, 인허가 상황 및 분양권을 받을 수 있는 대상인지를 확인해야 하고, 전매제한 등 정책과 관련된 사항을 파악하여 얻을 수 있는 이익 및 손실에대해 사전에 잘 파악해야 합니다. 또한 재건축은 10년 이상이 소요될 수 있으므로 장기적인 투자시 자금 조달에 문제가 없는지 추가분담금, 초과이익환수제 등으로 인한 영향은 없는지 등도 고려하셔야 합니다.
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Q. 오피스텔 일반임대사업자를 주택임대사업자로 변경시 양도세 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 주택에 2년이상 거주하고 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하여 임대주택으로 운용하면 주택임대사업자의 거주주택 1세대1주택 비과세 특례에 해당하여 기존주택 처분시 비과세를 받을 수 있습니다. 임대주택 운영 기간내에 기존 주택을 양도해도 적용은 되지만 사후 관리가 되어 운영기간 이내에 임대주택을 처분하게되면 과세 추징될 수 있습니다.
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Q. 제2종근린생활시설(사무소)에 월세 세입자로 거주하는 것 괜찮은건가요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종 근생은 상가이며, 전입신고를 하면 주거용으로 사용은 가능하고 최우선변제도 가능하지만 전세보증금 대출이나 전세보증보험 등은 불가합니다. 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 먼저 권리관계를 정확하게 파악해 보시는 것이 중요한데, 공동저당이 잡혀 있는 상태라면 다른사람의 채무로 인해 해당 부동산이 문제가 될 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 특히 건축물대장상 용도와 실제 용도가 일치하지 않으면 원상복구 명령이 내려질 수 도 있는데, 이를 대비하기 위하여 원상복구명령, 이행강제금, 벌금 등 일체의 행정처분 및 재정적인 불이익이 부과되는 경우 임대인의 귀책사유로서 임대인이 모든 법적인 책임 및 경제적인 부담을 담당한다. 그리고 주거를 계속할 수 없는 경우에는 임대인은 보증금을 즉시 반환하고 중개보수 및 이사비용을 부담한다 등의 특약을 걸어 놓으셔야만 합니다.