안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 등기부등본에 부동산정보요약에서 순위의 의미
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 크게 3개의 파트로 나누어져 있는데, 주소 및 건물 내역 등이 나와있는 표제부, 소유권 관련 사항이 나와 있는 갑구, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와있는 을구로 구성되어 있습니다.갑구는 보통 건물이 지어졌을 때 처음 등기 (아파트의 경우 건설사)를 하는 소유권 보존, 이후 개별 등기를 하면서 이루어지는 소유권 이전 등기 순으로 되어 있고(압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정등기 등 등재 가능), 을구는 근저당 등 (지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등 기재 가능)이 기재될 수 있습니다. 갑구의 순위에서 소유권 이전은 가장 마지막 소유권 이전이 유효한 것입니다.
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Q. 1가구 2주택 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인으로 인한 1세대 2주택인 경우에는 혼인한 날로부터 10년 이내에 그중 1채를 양도하는 경우 양도세 비과세가 적용됩니다. (양도하는 주택이 혼인 전부터 보유 및 해당 주택 2년 이상 보유) 한채를 매도한 후 다시 한채를 추가로 구입한다면, 1세대 2주택 요건은 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(2023년 1월 12일 이후 지역 불문, 단, 강남 3구 제외)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.
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Q. 월세 인상률에대해서문의합니다!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년 계약이 연장되며 임대인은 5% 이내에서 보증금을 인상할 수 있으며 임차인에 하자 (월세 2개월 이상 연체 등)가 있지 않거나 임대인이 직접거주를 하는 경우가 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
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Q. 공유자11명중1명이 땅에 주택짓고싶은데 진입로도믜해달라네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 진입로를 허가해주면 공유자가 주택을 건설(사용 수익)할 수도 있을 것입니다. 민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있으므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 공유부동산(토지)을 단독으로 사용수익한다면 (주택을 지어 사용) 지분비율에 따라서 부당이득을 반환청구할 수 있습니다. 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 때는 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 될 수 있습니다.
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Q. 월세 인상률계산..에대해 문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 인상계산은 다음과 같은 단계를 거치게 됩니다.적용 월차임전환율 = 월차임 전환 산정률 2% + 한국은행금리 2.5% = 4.5%1년치 월세 인상분 = 월세 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용) = 19만2천원1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 11만2500원보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12 = 2만5375원 그러므로 인상된 월 임대료 = 기존 월세 + 보증금인상분 포함한 월세인상분 = 34만5375원34만5375원 이내에서 협의하여 결정하시면 됩니다. 렌트홈에서 임대료 계산기로 간단히 계산할 수 있습니다.
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Q. 임대차 계약 시 보증금 및 임대료 조건?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시 보증금과 임대료 등 구체적인 조건은 주변의 유사 주택에 적용되는 것과 비슷하게 적용되는 경우가 많습니다. 월세의 경우에는 매월 일정한 날에 선불로 지급하는 경우가 많습니다.
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Q. 안녕하세요 질문이있어 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 임대인과 임차인간의 약속인데, 양 당사자가 합의에 이른다면 보증금을 줄이고 월세를 올리는 것도 가능합니다. 하지만 현실적으로 계약한지 며칠 되지 않아서 계약의 중요사항을 변경하는 것이 쉽지는 않을 것입니다.
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Q. 아파트가 재건축 선도지구로 지정이 되면 어떤 혜택이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 선도지구로 선정되면 사업 착수단계에서 주민과 추진위원회를 대상으로 교육 및 컨설팅이 제공되며 이들의 의견을 반영하여 개발 구상안을 마련하고, 계획 수립단계에서 지구별 전담팀이 구성되어 특별정비계획과 사업시행계획을 협의하며 현실에서 발생할 수 있는 상황을 시뮬레이션하여 사업의 속도를 단축시키는 작업도 이루어 집니다. 시행자 지정 단계에서는 공공지원으로 조합을 설립하거나 LH가 사업을 대신 수행할 수 있는 등 다양한 혜택을 통해 효율적인 재건축이 이루어질 수 있습니다.
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Q. 불법건축물 양성화 시행은 언제부터인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 생계형이나 원상 복구가 어려운 불법건축물에 대한 양성화를 11년 만에 추진하게 되었는데, 지난 3월부터 위반 건축물 관리 실태조사를 통한 제도개선 방안 연구를 진행중에 있었습니다. 2025년 11월까지 연구 용역을 마무리한 후 실태조사를 토대로 양성화와 함께 추가적인 발생을 막는 관리 방안 등 종합대책을 마련할 계획이라고 합니다. 정부에서는 안전상 우려가 없고 인근주민의 권리를 침해하지 않는 일정 규모 이하의 불법 건축물에 대해 한시적으로 합법화 기회를 주기로 하였으며 구체적인 내용은 종합대책이 나와야 알 수 있을 것입니다.
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Q. 오피스텔 자녀에게 매도해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 시설로서 주거용으로 등록한 경우에는 주택에 준하여 세금이 과세되기는 하지만 청약시에는 주거용이라도 주택수에 잡히지 않으므로 자녀가 추후 청약을 하는 데 있어 문제되지 않으니 임시거주시설로 사용하거나 임대를 통한 수익을 올리는 데 도움이 될 것으로 판단됩니다.