안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세제도는 다른 나라도 있나요? 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 세계적으로도 드물기는 하지만 볼리비아와 인도에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
부동산
Q. 시골에 주택을 건설하면 1가구 2주택에 해당되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택수에서 제외되어 양도세가 비과세되는 농어촌주택은 읍.면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 지어진 주택으로 연천군,옹진군을 제외한 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 에 포함되는 지역의 주택은 제외 됩니다. 농어촌주택이 1가구 2주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 먼저 취득한 뒤 2003.8.1~2025.12.31기간 중 공시지가 3억원이하에 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유해야 일시적 2주택으로 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다.
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Q. 전세 계약갱신청구권 5프로 올릴때 월세로 올릴수도 있나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세에서 계약갱신청구권을 사용하여 5% 인상할때 보증금 대신 월세로 전환하여 올리는 것도 가능합니다. 보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면 1년치 보증금 인상분은 675,000원으로서 월세로 환산하면 상한치는 56,250원 이됩니다. 전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 보증금 인상에 관하여는 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.
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Q. 전세 가계약했는데 궁금해요!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약금은 반드시 거래당사자인 임대인에게 송금하셔야 하며 이렇게 하셨다면, 입금 기록이 남아있으므로 큰 문제는 되지 않을 것입니다. 가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
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Q. 부모님명의로 아파트 계약금만냈는데 동생이 명의 이전 시 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아버지 명의 아파트로 계약 후 자녀명의로 전환하게되면 증여세가 과세될 수 있는데, 성인자녀인 경우에는 5000만원까지 공제될 수 있습니다. 아파트에 따라 실거주의무가 있는 경우에는 2년동안 실거주를 해야 하는데 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으므로, 이후에 구입한 아파트의 경우에는 일단 월세를 주었다가 3년내에만 입주하여 실거주의무를 이행하면 됩니다.