안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의일 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우에도 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리한데, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
부동산
Q. 우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권 인기지역의 부동산 가격이 주로 상승하는 것은 수요에 비해 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있는 실정입니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.6, 수도권은 97.2로 여전히 부족한 상황인데, 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 수도권의 도시들로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
부동산
Q. 융자금 있는 집 월세 들어가도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권과 보증금의 합계액이 집값 시세의 80%를 넘으면 좀 위험할 수 있는데, 전입신고와 거주로 최우선변제권을 확보하더라도 집이 경매에 넘어가면 배당을 받을 때까지는 여러가지 우여 곡절을 겪을 수 있고 시간도 많이 소요될 수 있다보니 이사도 원활하지 않을 수 있어서 가급적 이런 집은 피하시는 것이 좋습니다. 이러한 사유로 임차인들이 근저당권이 많이 설정된 집을 꺼리므로 저렴한 가격에 월세를 내놓은 것입니다.
부동산
Q. 이럴경우 월세를 이중으로 내야 하나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6개월 이하의 단기월세가 아닌 경우라면 계약종료시까지는 거주하실 수 있지만, 이사를 가기로 동의 하셨다면 이사갈 집을 계약하고 계약자가 먼저 주소이전을 하고 (가족이 남아있는 상태에서 이전해야 대항력 유지), 계약종료에도 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후에 대항력을 유지한 채 나머지 가족 이전하시면 됩니다. 단, 계약이 유지되는 한 월세는 계속해서 납부해야 합니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
부동산
Q. 부동산이나 법쪽 종사자 선생님들 한번 봐쥬세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6개월 이하의 단기월세가 아니라면 계약종료시까지는 현재 조건을 유지하고 거주하실 수 있습니다. 또한 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간에 계약갱신청구권을 사용하여 동일한 조건으로 2년간 갱신계약하여 거주하실 수도 있습니다. 단, 임대인은 5%내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.
부동산
Q. 지방집값과 서울집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권과 지방의 양극화 상황이 점점 더 심해지는 상황이 나타나고 있습니다. 이는 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채에 집중된 선호현상으로 특히 서울의 인기지역에 매수가 집중되어 집값이 상승하는 반면, 지방에는 누적된 악성미분양과 젊은이들의 수도권 집중 현상으로인한 수요감소 등에 의한 현상으로 판단됩니다. 이는 지역별로 다를 수 있으며 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다. 수도권에 주택을 구입하려면 대출을 끼고 구매해야 할 것인데 주담대는 6개월내 전입신고를 해야하는 의무가 있어 삶의 터전을 수도권으로 이동해야 하는 문제를 극복해야 할 수도 있습니다.
부동산
Q. 양도세 비과세 조건 문의드립니다!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조정지역에 위치하지 않은 분양받은 아파트에는 실거주 하지 않더라도 1주택자인 경우에는 완공 후 3년 이내에 주택을 매도하게되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 계약만료 직전 퇴거 요청 시 중개수수료나 월세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차로 2년 거주하셨고 9월 19일이 계약종료일이며 임대인과 임차인 모두 계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 아무런 말없이 경과한 상태라면 이미 묵시적 갱신이 된 상태입니다. 이런 상태에서 9월 18일에 계약해지를 통보하신다면 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 발생합니다. 따라서 11월 1일은 3개월이 되지 않으므로 임대인은 보증금 지급을 거절하거나 임차인이 복비를 부담하여 후속 세입자를 구하고 나갈것을 요청할 수 있을 것입니다. 거주하시는 동안에 대해서는 월세를 부담하셔야 합니다.
부동산
Q. 서울 입주가 없는 상태에서 3기 신도시 건설이 서울 부동산 가격 안정을 이끌 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에는 건축할 토지가 부족하여 사실상 재건축, 재개발 등이 아니면 공급이 쉽지 않은 상황입니다. 신도시 개발을 통한 공급을 하더라도 서울의 인기지역에 대한 선호도는 여전할 것으로 판단되며 공급부족으로 주택 가격 상승은 어쩔 수 없을 것입니다. 다만 정부에서도 이를 알고 있으므로 지속적인 규제 정책으로 가격을 억제하려 할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산 전세사기 예방법이 몹시도 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하려면 계약전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하시고 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야 하며, 가급적 공인중개사를 통해 거래하고, 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.서류 확인을 위해 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.