안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경매에 처음 참여해보려 하는데 권리 분석 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매시에는 권리분석이 필수적이며, 권리분석이 잘 못되면 오히려 손해를 보게되는 경우도 발생하므로 반드시 사전에 권리분석에 대한 학습을 하시고 충분한 연습을 한 후 접근하시는 것이 좋습니다. 권리분석의 예를 들면, 경매낙찰시 인수되는 권리를 주의해야하는데, 대표적인 것이 배당요구를 하지않은 전세권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 입니다. 만일 가처분이 되어 있다면 해당 부동산을 다른 사람에게 양도하거나 저당권 설정 등의 처분을 하지 못하게 되어 재산권 행사를 할 수 없게됩니다. 경매시에는 반드시 권리분석을 잘 해서 매각에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리가 있는지를 잘 살펴보는 것이 매우 중요합니다.이와 관련하여 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 경매에 참석전 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 전세 아파트 복비 협의로 부동산 여러군데 방문 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매물에 대해서 검색을 해보면 취급 부동산을 여러개 발견할 수도 있을 것이니, 부동산들과 협의하여 적당한 부동산에 의뢰하시면 될 것입니다. 가계약금 집행시 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 에어비앤비에 대한 법적 규제로 미등록 숙박시설은 이제 불법이되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 2016년부터 공유민박업에 대한 규정이 만들어져서 에어비앤비와 같은 신종 숙박업을 제도권으로 편입시켰습니다. 에어비앤비를 운영하려는 사업자는 본인의 주민등록 소재지인 시•군•구에 등록해야 하며, 호스트의 실거주의무로 인해 오피스텔과 원룸은 현행법상 숙박시설로 제공할 수 없고 아파트나 주택 등 거주 주택 1채로만 영업을 할 수 있습니다. 수입이 있는 곳에는 세금이 있으니 에어비앤비도 정식 등록을 하면 세금을 내야 합니다. 이러한 정식 등록 확인 절차 없이 수익성만을 고려하여 시설을 등록하는 경우가 많아 최근에는 주민들의 신고 또는 경찰이나 지자체에서 불법 레지던스 및 에어비앤비에 대한 단속을 자주 하고 있으며, 불법영업으로 확인되면 호스트는 2년이하의 징역, 2천만원이하의 벌금에 처해집니다. 또한 해당 세대 현관문 바깥 통로에 스티커 게시문이 붙게 되고 2번째 단속에 걸리면 바로 고발 및 폐쇄처분이 됩니다.
부동산
Q. 제가 수도세를 부담해야할까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.샤워기 파손으로 인해 수도세가 많이 나왔다면 파손의 책임이 누구에게 있는지 먼저 확인해야 할 것입니다. 정상적인 사용에도 불구하고 파손되었다면 임대인에게 책임이 있을 것입니다. 하지만 집을 비워서 관리를 제대로 못한 임차인의 책임도 일부 있다고 할 수 있으므로 상호 협의하여 부담하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 보증금1억을 월세로 변경할시 문의?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%3억원5천만인 보증금 중 1억원을 월세로 계산해보면;1억원 x 4.5% = 450만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 월세는 37만5천원이 상한값이 됩니다.전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있습니다.