안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 공동명의를 설정할 때의 장점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지며 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 과세되는데 공동명의인 경우에는 18억원 이상 시 과세되므로 12억원 이상부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받아 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 하지만 재산세는 지분에 따라 나뉘어 과세될 뿐 동일하게 과세되므로 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓을 필요가 있습니다.
부동산
Q. 공동명의를 설정하면 소유권이 어떻게 나누어지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권의 지분은 공동명의를 설정할때 분할을 어떻게 하는지에 따라서 달라질 수 있습니다. 공동지분을 변경하고자 할 때는 "계약서 및 거래신고서"를 변경하여 등기를 신청 하면 됩니다.
부동산
Q. 빌라말고 아파트를 매매하라는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 빌라의 경우에는 아파트에 비해 규모가 작아서 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 인프라가 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이가 벌어지는 것 입니다.
부동산
Q. 마이너스 피가 붙은 아파트는 분양가보다 싼건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예. 마이너스 피가 붙었다는 것은 분양가보다도 싸게 판매하겠다는 의미 입니다. 분양가를 기준으로 플러스 피(보통 피가 붙었다고 합니다.)는 분양가보다 비싸게, 마이너스 피는 분양가 보다 싸게 판매하는 것입니다.
부동산
Q. 중앙난방이란 무엇인지 간단하게 설명해주실분?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중앙난방방식은 기계실에 있는 보일러에서 가열된 온수를 배관을 통해 각 호실에 공급하는 방식으로 기본적으로 정해진 시간에 온수가 공급되며 난방버튼이나 레버를 조절하여 호실내로 들어오는 것을 조절하는 것 뿐이므로 난방수 자체의 온도를 올릴 수도 없고 양을 늘릴 수도 없습니다. 마치 수도가 각호실에 공급되는데 수도꼭지를 조절해서 더 열고 잠그고 하는 정도와 유사합니다. 오피스텔별로 형식과 조절 방식은 다를 수 있으며 호실별로 카운터가 있지 않으면 난방을 켜든지 끄든지 관계없이 일률적으로 난방비가 부과될 수 있으니 세부적인 사항은 관리실에 문의해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 부채로 아파트 담보 잡히고 경매 낙찰 이후 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 낙찰이 이루어지면 낙찰통지가 이루어지고 낙찰자는 정해진 기한내에 잔금을 납부하게 됩니다. 잔금이 납부되면 법원에서 경락허가결정을 내리게 되고 납부된 금액으로 권리순서대로 채권자 및 이해관계인들에 대한 배당이 이루어 지며 낙찰자는 소유권 이전 등기를 진행하게 됩니다.
부동산
Q. 대구 신축아파트 분양 많이 처리됐나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구는 아직도 미분양 아파트가 많은 편입니다. 특히 준공후 미분양수가 많아서 해소되기 까지 시간이 더 소요될 것 같습니다.
부동산
Q. 아파트 강제로 경매로 나오는 집들은요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 나오는 집들은 감정평가사가 평가한 금액을 기준으로 권리를 적용하여 최저입찰가가 정해집니다. 아파트 같은 경우에는 비슷한 매물을 표본으로 선택한 거래사례비교법을 적용하여 감정평가를 실시합니다.
부동산
Q. 고속철도망 확장이 교외 부동산 가치에 미치는 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고속철도 역이 들어서는 곳 인근의 부동산은 큰 폭의 집값 상승이 일어나게 됩니다. 따라서 지자체들이 앞다투어 역을 유치하기위해 힘을 쓰고 있는 상황입니다. 고속철도 뿐 아니라 일반철도, GTX 또는 지하철 역이 들어서도 큰 호재로 자리잡게 됩니다.
부동산
Q. 신생아특례대출 매매 후 실거주 몇년해야 불이익 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아특례주택구입자금대출시에는 대출실행일로부터 1개월에 해당하는 날까지 담보물인 주택에 전입하고 전입한 날로부터 1년동안 실거주해야 합니다. 그러나 아래의 항목에 해당되는 경우에는 실거주 유예가 적용될 수 있는데, 유예 대상인지 여부는 대출 수행한 수탁은행에서 서류 심사 결과에 의해 결정됩니다.차주가 근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학 등으로 인해 담보물 소재지에서 타 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우차주가 해외로 이주 또는 3개월이상 체류하는 경우상속으로 인해 배우지 또는 세대원이 채무를 인수한 경우차주가 타 임차목적물의 임차인으로서 경매진행에 따른 대항력 유지를 위해 본건 담보물 전입이 불가한 경우상기의 4가지 조건에 준하는 불가피한 사유로 인정되는 경우신생아특별공급으로 분양받는 경우에는 출생자녀와 함께 거주할 목적으로 실거주 및 전입이 필수이며 3년이내에 양도 또는 임대가 금지됩니다.