안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발사업에서 상가조합원의 자격.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 상가조합원에게 재건축 아파트를 공급하기위해 조합정관을 개정하려면 조합원 전원의 동의가 필요하다는 확정 판결이 나왔습니다. 현행법령상 상가조합원에게 상가를 공급하는 것이 원칙이지만 상가를 건설하지 않은 등의 예외적인 경우에 주택공급을 허용하고 있습니다. 부동산 시장에서 상가의 인기가 낮아지며 주택공급을 원하는 상가 소유자가 증가하다보니 조합정관을 개정하여 상가조합원에게 아파트를 분양하는 사례가 많았는데 대법원 판결로 인해 임의로 상가조합원에게 주택을 공급하기가 어려워 지게 되었습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증이 인기가 시들해진 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난정부 시절 부동산이 활황기 였을 때는 공인중개사 자격증 응시자가 정말 많았습니다. 하지만 최근에는 부동산의 인기가 식으며 자재비 및 인건비 상승에다가 금리이상으로 상황이 않좋게된 건설사들이 PF부실 등으로 위축되어 건설도 위축된데다가 대출규제 등으로 인해 거래량이 많이 줄어들며 공인중개사가 할일이 줄어들다보니 인기가 식게 되었습니다.
부동산
Q. 청약 시 비아파트 기준이 대폭 완화되었다고 들었는데 어떻게 완화되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비아파트 관련한 규제완화 정책을 살펴보면, 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외하기로 하였습니다.또한 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.그리고 최근 오피스텔 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고 발코니 설치고 가능해 졌으며, 생활형숙박시설을 오피스텔로 전환하는 것도 전용 출입구 설치, 안목치수 적용 등을 배제하여 가능하게 할 예정입니다. 소형주택의 경우에는 아파트형 주택으로 이름을 변경하고 전용면적 60m2를 초과하고 85m2이하인 경우 5층이상 고층 건축을 허용하기로 하였습니다.
부동산
Q. 전세는 연장시 선순위에서 밀려나나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.처음 전입시에 전입신고와 확정일자를 받아서 거주중이시라면 계약 연장을 했다고 순서가 변경되지는 않습니다. 한번 받은 확정일자는 거주하시는동안 계속 유효한데, 다만 보증금이 증액된 경우에 증액된 계약서에 확정일자를 받으면 증액된 부분만큼은 다시 받은 확정일자 순으로 유효하게됩니다.
부동산
Q. 특정물건에 대해 경매와 공매가 있던데요. 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간에 채무를 갚지 못했을 때 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이며, 공매는 보통 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 양도세 관련하여 개인이 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관, 신탁기관에서 자산을 처분할 때도 공매를 통하기도 합니다. 경매와 공매의 차이는, 최저입찰가의 경우 경매가 감정평가액으로 하는데 반해 공매는 감정평가액에 취득비용을 더한 금액으로 합니다. 갱매는 물건의 선택 폭이 넓고 취득허가 절차가 편리한 반면 공매는 비업무용 부동산이 많고 법원경매보다 비싼 경우가 많습니다. 또한 비업무용 물건은 규제가 많을 수 있습니다. 이러한 차이들로 인해 공매에 접근하는 사람들이 좀 더 제한적이고 가격도 차이가 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 땅값은 어떤 기준으로 정해지나요 ??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.땅값은 다양한 요소에 의해 결정됩니다. 기본적으로 토지의 크기와 용도, 위치한 지역의 종류, 도로의 존재 유무 및 기울기, 개발 계획, 수요와 공급상황, 주변 인프라, 주변의 실거래가격 등 여러가지 조건에 따라서 결정되는데, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 유사 토지 거래상황이나 부동산 중개업소, 시청이나 구청의 개발계획 등 정보를 종합하여 파악해볼 수 있습니다.
부동산
Q. 일방통행을 설계하는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일방통행은 주로 고속도로나 좁은 골목길 등에 설치되어 원활한 교통흐름(혼잡한 도로에서 한방향으로만 통행하여 교통체증 완화)을 유도하고 교통안전(좁은 도로를 양방향 통행시 사고 발생가능)과 신호 관리의 효율성(교통 신호 조절 용이)등을 도모할 수 있기에 만들어 놓게 됩니다. 일방통행로는 교통 혼잡도, 도로폭, 교차로와 주변환경, 사고발생률 등을 고려하여 설치되게 됩니다.
부동산
Q. 지금의 상황을 보면 아파트에 사는게 나을까요? 월세로 사는게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인의 경제상황과 앞으로의 전망에 따라서 달라질 수 있겠으나 가능하다면 아파트를 구입해서 사는 편이 좋을 것입니다. 대출 상환등이 부담이 되고 전세사기도 걱정되신다면 월세를 택하는 것도 방법이될 것입니다.
부동산
Q. 우리나라는 왜 다들 아파트에 집착하는 걸까요?? 단독주택이나 전원주택보다 아파트 가격이 저렴한 편인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택(전원주택 포함)도 아파트와 마찬가지로 그 위치가 중요한데, 인근에 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등 여러가지 시설들이 있는 지 여부에 따라서 생활이 달라질 수 있습니다. 단독주택에서 특히 불편한 것은 관리입니다. 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 단독주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 번거로운 일이 될 수 있습니다.아파트에 비해 치안 수준이 낮을 수 있고 특히 좁은 골목길 안에 위치한 주택인 경우 주차 전쟁이 벌어질 수도 있습니다.이러한 여러가지 이유로 인해서 사람들이 아파트를 선호하며 특히 서울의 주요지역에 살고자하는 마음은 모두가 가지고 있으나 한정된 토지로 인해 단독주택으로는 불가능하다보니 아파트를 만들어 공유하게 된 것입니다. 또한 서울 주요지역에 단독주택을 보유하려면 엄청난 토지가격으로 인해 구입도 쉽지 않습니다.그러나 단독주택은 층간소음도 없고 자신만의 스타일대로 집을 가꿀수 있고 애완동물도 마음대로 키울 수 있으며, 가꾸고 싶은 나무과 꽃 등도 심을 수 있는 등 여러가지 장점도 많습니다
부동산
Q. 대지권등록부는 어떤것을 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 집합건물의 경우 다수의 인원이 모여 거주하지만 구분 등기가 되어 있는데, 공용면적과 전용면적의 합인 총 공급토지 면적에 대해 하나의 호실이 가지고 있는 토지 면적인 대지권에 대한 비율을 기재한 장부가 대지권등록부 입니다. 정부24에서 토지대장과 더불어 대지권등록부를 발급받을 수 있습니다.