안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임대사업자 신고는 필수인가요 선택인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우: 주택을 임대하고 월세를 받는 경우에는 주택임대사업자로 등록해야만 합니다. 그러나 1세대 1주택이며 9억이하 주택을 임대중인 경우에는 임대소득이 발생하더라도 과세 대상이 아니며 사업자등록의무가 면제 됩니다. 전세의 경우: 주택임대사업자 등록은 선택할 수 있으며 등록하고 조건을 충족하면 각종 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 주택을 임대하고 1세대 3주택이상이며 보증금 합계액이 3억원을 초과하게되면 보증금을 월세로 전환한 간주임대료에 대해서 소득세를 납부해야 합니다.
부동산
Q. 트럼프가 대통령 임기 시작하면 어떨까여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.트럼프 전 대통령이 대통령에 다시 당선되면서 우리나라의 경제상황에 어려움이 예상되고 있습니다. 관세장벽과 더불어 금리 인하를 하겠다고 공약을 내걸었는데, 공약대로 금리인하를 하면 유동성이 증가되어 물가도 오르고 부동산에 돈이 몰려 집값이 상승할 수 있다는 전망도 있고, 반대로 물가가 올라서 물가를 잡기위해 다시 금리를 올리게 되어 다시금 부동산 시장이 어려워 질 수 있다는 전망도 있습니다. 어느 경우가 되었든지 물가 상승으로 인해 건설경기가 예전만큼 활황이 되기는 쉽지 않을 듯 하며, 높은 관세로 인해 수출에 지장이 발생하여 경제적으로 어려움이 예상되고 있습니다.
부동산
Q. 향후 부동산 집값이 어떻게될지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노무현정부와 문재인정부때 집값이 많이 올랐었습니다. 하지만 그렇게 된데는 그 이전 정부에서 집값이 오를 수있는 환경을 조성한 탓이 큽니다. 아파트의 경우 건축하는데 시간이 많이 소요되므로 규제가 적용되고 실현되기까지 수년이 소요되는데 그사이 정권이 바뀌면 다음 정권에서 혜택을 보게됩니다. 노무현 정부에서 실시한 규제덕에 이명박 정부때 집값이 떨어졌고 문제인 정부의 규제로 인해 윤석율정부에서 집값 하락을 볼 수 있었습니다. 다만 정파에 따라 주요 지지층을 위한 정책이 주로 펼쳐지고는 하는데, 정파를 떠나서 안정적인 주택 공급이 되도록 지속적인 정책을 펼쳐주었으면 하는 아쉬움이 있습니다.
부동산
Q. 분담금 계산법 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 조합원의 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 조합원 권리가액으로 계산 됩니다. 여기서 조합원 권리가액 = 감정가격 x 비례율로 계산되는데, 비례율은 재개발이 완료되면 얼마나 남는지를 판단하는 비율로서 (총 분양가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%로 계산 됩니다. 비례율이 100을 넘으면 조합원이 부담할 분담금이 줄어들고 100보다 낮으면 분담금이 늘어나게 됩니다. 최근에는 자재비와 인건비 등이 크게 상승하다보니 사업비가 증가하여 지불해야하는 분담금이 증가하고 있습니다.
부동산
Q. 부동산에서 1+1 분양은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1+1 분양은 정비사업으로 인해 기존 주택이 철거될 때, 기존주택의 면적이 크거나 시세가 높았던 경우 1채를 추가로 받아 2채의 주택을 받을 수 있는 것을 말하는데, 추가로 분양받는 1채는 반드시 전용면적 60m2이하이고 소유권 이전고시일로부터 3년간은 다른 사람에게 매도가 불가능 합니다.
부동산
Q. 사람들이 점점 없어지는 마을에 땅을 사는건 좋지 않은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시골에서 살게되면 도시가스, 전기, 상하수도, 인터넷 등에서 불편함을 느낄 수도 있으며 무엇보다 편의시설이 부족하고 잡초제거 등 관리포인트가 많은 점을 극복할 수 있어야 합니다. 앞으로 갈수록 시골인구가 줄어들 수 있으니 충분히 검토하고 결정하시기 바랍니다.
부동산
Q. 네이버부동산에 매물주소를 어떻게 확인하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.네이버부동산에서 매물의 종류를 선택하면 지도상에 해당 매물이 표시되는데 표시된 매물을 선택하면 세부정보가 나타나고 세부정보를 선택하면 좀더 상세한 정보와 주소가 나타납니다.
부동산
Q. 민간임대 아파트라는게 뭔가요 전세로 살라는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하여 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.민간임대아파트는 특별공급과 일반공급으로 나눠지는데, 특별공급은 주변시세대비 70~85% 수준에 제공되며 청년, 신혼부부, 고령자 포함에 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균 소득 120%이하 등 특정조건을 충족하는 사람들에게 공급됩니다. 일반공급은 주변시세대비 90~95% 수준에 제공되는데 만19세 이상 대한민국 국적의 무주택세대 구성원에게 자격이 부여됩니다. 소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한되어 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 하는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
부동산
Q. 무한계약갱신법에 대해서 최대한 설멸해주세요. 그리고 이로 인해 예상되는 부동산 시장에서의 예상 영향도 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.진보당의 윤종오 의원이 무한계약갱신요구권을 부여하는 내용을 포함한 주택임대차보호법 일부개정법률안을 대표 발의 했으나 법안에 서명했던 10명 중 5명의 의원이 취소하여 법안이 자동 철회되게 되었습니다.무한계약갱신요구권은 현재 1회에 한해 사용할 수 있는 계약갱신요구권 (임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 요구하면 임대인은 법에 정한 사유를 제외하고는 갱신 거절을 할 수 없는 권리)을 무제한으로 사용할 수 있도록 하여 전세사기 등으로 부터 세입자를 보호하고 주거안정을 확보하겠다는 취지 였으나 집주인의 재산권을 과도하게 침해한다는 반론으로 법안 발의가 철회된 것입니다.
부동산
Q. 전세를 월세로 변경에관한 궁금한질문들
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 전환은 집주인의 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 집주인이 대출 등으로 자금이 부족한 상황일 때는 월세 전환을 바라지 않을 것이나 대출이 없고 당장의 손익이 더 중요하게 생각한다면 월세 전환을 반길 수도 있습니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 하는데 기본적으로 아래와 같이 결정됩니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3% + 2% = 5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5%예를 들어 1억원인 보증금 중5천만원을 월세로 계산해보면;5000만원 x 5% = 250만원이 상한 값입니다.월세는 250만원/12 = 20만8333원이내에서 결정되게 됩니다. 렌트홈에서 임대료계산기로 손쉽게 계산해 보실 수 있습니다.