안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 실거주 의무가 없더라도 분양권 전매 시 제한되는 조건은 없나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.개정 전의 분양권 전매제한 기간은 수도권 최대 10년, 비 수도권 최대 4년이었으나, 2023년 4월 7일 “주택법시행령” 개정으로 현재 전매 제한기간은 수도권 공공택지 (분양가 상한제 적용) 및 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역은 6개월 입니다. 비수도권의 공공택지 (분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며 그 외의 지역은 전매제한 규정이 적용되지 않습니다. 현재 분양가 상한제 대상 아파트에 대한 실거주 의무는 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해주고 있습니다.
부동산
Q. 2년 전세계약 후 1년 연장 계약 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 협의가 되면 1년만 연장 계약 가능합니다. 관련 주택임대차보호법은 제4조 1호로서 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다." 라고 되어 있어 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있게 하고 있습니다. 주택임대차보호법은 기본적으로 임차인의 주거 안정에 중점을 두고 있어서 최소 2년 보장을 하고 있으며 임대인은 2년 미만의 기간을 주장할 수가 없게 되어 있습니다.
부동산
Q. 재건축 초과이익 환수제가 시장에 미치는 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 초과이익환수제는 우리나라 부동산 시장에서 중요한 정책중 하나이며 초과이익을 환수함으로서 사회 공공재로 활용하기 위한 제도인데 자신의 노력을 통한 이익이 국가에 귀속되는 것을 반대하는 사람들도 많으나 환수된 이익이 균형잡힌 발전에 사용될 수 있기에 찬성하는 사람들도 있습니다. 재건축 초과이익환수제가 적용되는 단지들은 사업성이 낮아지므로 재건축 추진에 어려움을 겪어서 주택 공급에 차질이 발생할 수도 있으며 주택가격 상승의 요인으로 작용할 수 있습니다. 정부에서는 완화 가능성을 고려하고 있으나 구체적인 계획이 나오지 않은 상태 입니다.
부동산
Q. 저출산 고령화가 부동산 수요에 미치는 장기적 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.저출산 및 고령화가 지속되면 수도권과 지방의 양극화가 더욱 심해질 수 있습니다. 일본의 예를 봐도 동경 등 대도시의 집값은 상승했으나 지방에는 공동화가 가속되어 빈집이 사회적인 문제가 되어 가고 있습니다. 우리나라도 이미 지방의 빈집 처리가 문제가 되고 있는데 서울 및 수도권에는 필요한 인구가 지방에서 상경한 젊은이들과 외국인 등으로 채워질 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 부동산 투자는 어떻게 하는 건가요.?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 투자에는 다양한 방법이 존재합니다. 직접적으로 매매를 통해 주택이나 상업용 건물을 구매하여 오랜 보유를 통해 가치상승으로 수익을 올리는 방법 도 있지만, 구입한 부동산을 개조하거나 현대화 하여 가치를 높여 매각하는 방법, 부동산 펀드나 리츠 등에 투자하는 방법, 토지를 구매하여 개발 계획에 따라 가치 상승 후 매도하여 차익을 실현하는 방법, 주거나 상업용 부동산을 임대사업을 통해 수익을 올리는 방법 등 여러가지가 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 준비를 시작하려면 무엇부터 해야 할까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하시는 경우 사람마다 학습 성향이 다르기에 본인에 맞는 방법을 찾는 것이 좋습니다. 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상을 통해 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (연간 학습계획 포함) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.사람에 따라 학습시간에 차이가 많은데 짧으면 수개월만이 합격하는 분도 있고 몇년씩 걸리는 분도 있습니다. 연봉도 본인 능력에 따라 차이가 심하여 억대로 버시는 분도 있는 반면에 겨우 사무실을 유지하는 분도 있습니다.
부동산
Q. 근저당설정된 집 전세계약을 하려고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금융기관에 따라 다를 수 있는데 근저당말소조건부로 전세 대출이 가능한 곳을 찾으시면 됩니다. 근저당 말소조건 전세계약시에는 가능한 은행과 협약이 되어 있는 법무사와 함께 진행하는 것이 안전합니다. 계약서에는 특약으로 임대인은 잔금 수령 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당을 말소하기로 한다 와 같이 기재하고 잔금일에 법무사와 함께 은행을 방문하여 대출금 상환 및 근저당 말소를 확인하는 것이 필요합니다. 사전에 근저당조건부로 전세대출이 가능한 곳을 알아보시고 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세 확정일 받는기간이정해져있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 유효하고 현재 거주하고 있다면 아무때나 확정일자를 받는 것은 가능합니다. 하지만 확정일자는 소급적용이 되지 않으므로 전입신고가 되어 있다면 확정일자를 받은 날로부터 우선변제권이 발생합니다.
부동산
Q. 전세계약시 필요한 특약은 무엇들이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당 말소조건 전세계약시에는 가능한 은행과 협약이 되어 있는 법무사와 함께 진행하는 것이 안전합니다. 계약서에는 특약으로 임대인은 잔금 수령 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당을 말소하기로 한다 와 같이 기재하고 잔금일에 법무사와 함께 은행을 방문하여 대출금 상환 및 근저당 말소를 확인하는 것이 필요합니다.문제가 발생했을 때 현실적으로 가장 효과적인 것이 전세보증보험이니 가입하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출에서 소유권이전등기일자가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌 대출의 경우 보통 집을 계약하고 소유권 이전등기 전에 신청을 하게되어 있으나, 소유권 이전등기를 하고 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청해도 되며 대출 실행과 동시에 1순위 근저당 설정을 해야 합니다. 이것은 신규아파트 입주로 집단대출을 받았다가 대출요건을 충족하는 경우 저렴한 디딤돌대출로 전환할 수 있게 허용 하는 것입니다.