안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신이 적용 되는 건가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 적용되려면 기본적으로 2년이 경과해야 하므로, 계약기간 25년 5월 까지로서 계약종료 2개월전인 25년 3월이 지나게 되면 묵시적 갱신이 확정됩니다. 묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 재개발 신탁사업에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁방식은 재개발 사업을 신탁회사에 맡겨 진행시키는 방식인데, 신탁사가 조합이나 토지 등 소유자를 대신하여 재개발을 진행하므로 자금력과 전문성을 바탕으로 추진위원회와 조합설립등 사업 절차를 단축할 수 있으며 사업비 조달 과정을 투명하게 할 수 있고 자산을 안전하게 관리하고 위험을 분산 시킬 수 있어 투자자에게 안정성을 제공할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 신탁회사에 수수료를 지급해야 하므로 전체 비용이 증가할 수 있고 다양한 이해관계자들 간의 협의가 필요하여 의사결정이 지연될 수 있고 신탁 방식에서 발생하는 손실을 누가 어떻게 분담해야 할 지에 대한 문제 등이 발생할 수 있습니다.
부동산
Q. 재건축 추진위,조합설립 동의후 현금청산 가능여부?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 조합설립에 동의하였더라도 조합원 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나, 조합이 정한 분양계약체결 기간내에 분양 계약을 체결하지 않거나, 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 경우에는 현금청산자가 될 수 있습니다. 입주권을 제3자에게 양도하는 방법이나 입주권을 담보로 주택담보대출을 받는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 저희 지역 조합에서 온 게 있는데 이게 무슨 뜻인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공재개발로 전환 된 상황으로 보입니다. 일반적으로 재개발을 추진하려면 아래와 같은 절차를 거칩니다.기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산공공재개발을 하는 경우에는 사업시행자 지정·고시 이후 토지등 소유자의 의견을 사업시행자에게 제시하는 주민대표회의를 구성하고 공공사업시행자와 주민대표회의간의 약정 체결을 한 후 시공자 선정 및 사업시행계획 수립을 위한 절차가 진행됩니다. 공공재개발로 진행하면 추진위원회와 조합 설립 단계를 단축할 수 있어 빠른 진행이 가능 합니다. 그러나 공공재개발로 공급되는 주택의 절반은 공공임대주택이나 민간 임대주택으로 공급하게 되어 있어 일부 불만도 나오는 상황입니다.
부동산
Q. 다세대 주택에 개별호수 분할매매가 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 다세대주택은 개별 호실별로 구분 등기가 가능하고 개별 매매가 가능 합니다. 다세대주택은 매매 및 임대가 용이하지만 아파트와 달리 거래 건수가 많지 않아서 가격을 파악하기가 쉽지 않으며 관리상 소유자들 간의 협의가 필요할 수 있고 불법건축물인지 여부를 확인 할 필요가 있습니다.
부동산
Q. 매매예약은 부동산 계약 전 사전 돈을 입금 하는 행위를 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매예약은 가계약이라고도 하는데, 부동산의 본 계약 전에 물건을 선점하기 위해 매도자에게 소액의 돈을 송금하는 것을 말합니다. 가계약도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약을 취소하는 경우 반환 받지 못할게 될 수도 있습니다.
부동산
Q. 30세 미만 미혼 기준으로 전입신고와 세대주 분리는 다른건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약에서 기준으로 삼는 무주택세대주는 주민등록등본상 존재하는 구성원 모두가 주택이나 분양권, 입주권 등을 보유하지 않으며 본인이 세대주일때 성립하게 됩니다. 부모님과 같은 집에 거주한다면 셋집 등 다른 주소지로 전입하여 가구를 분리하면 세대분리가 되는데, 배우자가 있거나 만19세 이상으로 소득(소득기준 중위소득 40%이상)이 있거나 만 30세 이상인 경우에 무주택 세대주가 될 수 있습니다. 또는 주택을 보유한 부모님이 만60세 이상인 경우며 상기의 조건을 만족하는 경우 본인이 세대주가 되면 무주택 세대주가 될 수 있습니다.
부동산
Q. 분양권과 입주권의 차이점은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 신규 아파트 완공시에 입주할 수 있는 권리로 보통 청약 당첨으로 권리를 취득하게 됩니다. 분양권을 인수해도 완공까지 시간이 많이 소요되므로 중간에 다른사람에게 전매하는 경우도 있는데 아파트 투기를 부추길 수 있으므로 전매 금지 기간을 두기도 합니다. 반면에 입주권은 보통 재개발, 재건축시 조합원들에게 새 아파트를 받을 수 있는 자격을 부여하는 것으로서 저렴한 가격에 일반 분양자에 비해 좋은 동호수를 받을 수 있는 장점이 있지만 완공까지 분양권보다도 기간이 더 많이 걸리는 경우가 많고 추가 분담금이 나오는 경우도 있습니다. 따라서 분양권이 좀 더 좋다고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 특별공급 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 특별공급 당첨은 평생 1번만 가능합니다. 그러나 최근 정부의 출산 장려정책으로 특공에 당첨된 적이 있더라도 자녀를 출생하면 신생아·신혼부부·다자녀·노부모부양 등 모든 분야의 특공을 한 번 더 청약하는 것이 가능합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 따려면 공부 얼마나해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 변별력을 높이기 위해 약간 난이도가 있는데, 사람에 따라서 학습기간이 달라질 수 있으나 보통 1년~2년 정도 소요될 수 있습니다. 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.4%, 2차시험 26.0% 였습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.