안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세 계약연장 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 즉 상호 아무런 연락이 없이 계약 종료 2개월이 지나야 묵시적 갱신이 되는 것입니다.집주인이 연락해와서 답을 하게되면 묵시적갱신이 아닌 협의에 의한 갱신이 되는데, 만일 집주인이 보증금 인상을 요구하면 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내로 인상 금액을 제한하여 갱신할 수 있습니다. 수선이 필요한 경우엔느 집주인에게 통지를 하셔야 합니다.
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Q. 월세만기 얼마전까지 연락없으면 자동갱신되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자동갱신(묵시적갱신)은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 만기 전 2달이 경과했으면 이미 2년간 묵시적 갱신이 이루어진 상태이며, 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있고 통지한지 3개월 후에는 보증금을 받을 수 있습니다.
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Q. 매매 가격지수를 산정하는 방법은 어떤건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB 부동산의 매매가격지수 자료는 월1회, 아파트는 주1회 조사하여 매월 1일 및 매주 금요일 업데이트 됩니다. 주간 시계열의 내용은 한주간의 10가지 데이터 자료를 요약한 요약과 매매증감, 전세증감, 매매지수, 전세지수, 전용면적별 매매, 전용면적별 전세, 매수매도, 매매거래, 전세수급 그리고 전세거래 등의 세부 데이터로 구성되어 있습니다. 매매 및 전세 증감도는 상승 0.2단위, 하락 0.1단위로 표시되는데 붉은색일수록 강한 상승, 흰색은 보합, 파란색은 하락을 의미합니다. 매수자 및 매도자 동향 지수는 0~200의 범위로 되어 100을 넘어가면 매수자가 많음을, 100아래로 떨어지면 매도자가 많음을 의미합니다. 매매 및 전세 가격지수는 기준시점을 100으로한 백분율로 현재가격상태를 비교해 볼 수 있게 해줍니다. 매매거래동향은 100을 초과하면 활발함을 100미만이면 한산함을 의미합니다. 전세수급지수는 100을 초과하면 공급부족을 100미만이면 공급과다를 의미합니다. 전세거래지수는 100을초과하면 거래가 활발함을 100미만이면 거래가 한산함을 의미합니다. 이러한 데이터는 약6만7천호에 달하는 표본에 대해 주간 및 월간 자료를 입수한 것을 바탕으로 정리한 것이며 KB에서는 데이터를 기준으로 자료를 분석하여 통계자료를 내고 보도자료를 작성하는 것입니다.
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Q. 1인 가구는 사실상 청약 포기하는게 맞는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1인 가구는 청약점수 배점이 아무래도 낮다보니 당첨 가능성이 떨어지는 것이 사실입니다. 이시언이 청약에 당첨되었던 당시에는 대출규제가 지금과 달랐는데, 당시 전용 85m2이하 주택 전체 물량의 40%가 가점제였으며 60%가 추첨제여서 청약 당첨 가능성이 현재보다 높았고 중도금 60%까지 무이자 대출이 가능하여 계약금 10%만으로 청약이 가능했었습니다.
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Q. 요즘 부동산 근황이 어떻게되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 상황을 보면 금리의 인하에도 불구하고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황이며, 지방의 경우에는 아파트 가격이 약간씩 하락하거나 정체되고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 인해 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 하지만 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상되는데, 이는 정부의 특별한 정책이나 금리, 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
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Q. 중개업소는 휴업을 6개월 이내로 한다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년 공인중개사법 시행령 제18조가 개정되어 6개월을 초과하여 휴업할 수 있는 사유에 임신 또는 출산이 추가되어 6개월 이상의 휴업이 가능하게 되었습니다. 신청은 인터넷, 방문, 우편 등으로 할 수 있으며 중개사무소등록증을 제출하여야 합니다. 인터넷의 경우 정부24에서 신청할 수 있으며 휴업기간 시작일 및 종료일을 지정할 수 있게 되어 있습니다.
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Q. 강남이 집값이 비싼 이유는 도대체 뭣때문일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거에는 강남역 주변이 지대도 낮고 도심에서 멀어서 인기가 없었습니다만, 1970년대 부터 새로운 도시계획에 따라 택지를 조성하고 명문 학교를 강제로 이주시키는 등 현대적인 도시개발을 시행한 이후 더 이상 대체할 곳이 없는 서울의 중요지역으로 탈바꿈했습니다. 구도심과 달리 도시계획에 따라 만들어진 장소이므로 기본적으로 교통 및 인프라가 잘 갖추어져 있고, 길도 좁고 다양한 건물들이 가득한 기존 택지와 달리 인프라가 갖춰진 편리한 아파트 중심으로 주거 시설이 갖춰지며, 명문 학교들을 중심으로 학원들이 자리잡아 교육 중심지가 되었고, 대부분 중산층 이상이 입주하여 살다 보니 소비력도 좋아서 유명브랜드 매장을 비롯한 상업시설, 문화시설, 유흥시설 등 다양한 시설들이 자리잡아 경제 중심지가 되고 수많은 일자리를 양산하여 세금수입이 증가하니 다시 도시 발전에 투자되어 더 살기 좋은 장소가 되고 부동산 투자 1번지가 되었습니다. 땅은 그 특성상 움직일 수 없으니 아무리 신도시 개발이 되어도 강남을 대체할 수는 없어 가치는 지속될 것입니다.
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Q. 민간 공공임대 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공지원 민간임대주택은 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다. 국가기관 보증으로 발기인이 납부한 보증금을 보증받을 수 있으며 주택도시기금에서 민간임대주택건설자금 대출을 지원 받아 공급됩니다. 그러나 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의를 하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
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Q. 청약 당첨 포기 방법과 패널티가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨이 되면 문자로 계약에 필요한 서류를 통지할 것인데, 계약 포기의사를 밝히거나 요구된 서류들을 제출하지 않으면 당첨을 포기한 것으로 간주 됩니다. 비규제지역 민영주택 청약의 경우에는 재당첨 제한 기간이 없습니다. 입주자 모집 공고문을 잘 확인해 보시기 바랍니다. 그러나 규제지역의 경우에는 5년 이상 청약할 수 없으며 청약통장이 1순위가 될 때까지 기회가 줄어들게 됩니다. 재당첨제한은 규제지역에만 적용되므로 비규제지역에서는 생애최초특공이나 1순위 청약이 가능한데, 현실적으로 당첨 후 청약통장 해지하고 새로 만들어야 하므로 1년이 지나면 청약 가능합니다.
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Q. 분양가가 오르는 근본적인 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가 상승은 물가상승으로인한 원자재가격 뿐만 아니라 및 인건비가 상승하고 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담과 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등이 겹쳐서 건설사들이 손해를 만회하기 위해 수주 자체를 줄이고 분양금액이 높은 공사만 선별 수주를 하고 있어 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 상황입니다.