안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 줄눈은 얼마나 갈까요.? 쉽게 벗겨지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 줄눈은 최초에 백시멘트로 채워져 있는데 물때나 이물질의 축적으로 곰팡이를 유발 시키며 관리가 어렵고 오염들로 부터 취약합니다. 줄눈 시공을 제대로하게되면 10년 이상 사용할 수 있으나 백시멘트를 깔끔하게 제거하고 잘 채우지 않으면 틈새가 오손되어 다시 문제가 될 수도 있습니다. 폴리우레아의 경우에는 세척시 욕실 전용세제나 천연 세제를 사용하고 부드러운 솔로 청소를 하는 등 세척에 유의해야 오래 사용이 가능 합니다. 반면 케라폭시 줄눈의 경우 내구성이 뛰어나고 락스나 강한 세제를 사용해도 손상이 되지 않으므로 청소가 편리 합니다.
부동산
Q. 공급면적과 전용면적이 차이나는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에서 주거 전용면적은 집 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리되어 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 반면 공급면적은 전용면적에 주거공용면적 (엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 그러나 발코니는 서비스 공간으로 어느 면적에도 포함되지 않습니다.
부동산
Q. 반전세 2년 계약 후 갱신권 1년 사용가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 후 2년이 경과하면 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용할 수 있으며 계약갱신요구권에 의한 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 수령할 수 있게 됩니다. 따라서 계약종료 2개월전인 25년 7월 이전까지 계약갱신요구권을 사용하시고 26년 6월경에 계약해지를 통지하시면 됩니다. 계약갱신요구권 사용시 5%인상은 보증금과 월세 모두에 대한 인상이므로 보통 환산 보증금을 사용하여 월세로 전환하여 인상분을 결정하게 됩니다.
부동산
Q. 전세로 살고 있는집인데 이사가고 싶어요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년이 지나는 시점에 임대인으로부터 아무런 연락이 없었고 임차인도 아무런 연락없이 갱신된 경우라면 묵시적 갱신이 된것입니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인은 아무때나 계약 해지를 통지할 수 있고 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
부동산
Q. 새내기 월세 및 전세 구입시 주의할점은 무엇인가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 중 특히 금액이 많이 걸려있는 전세는 사기의 대상이 될 수 있어 조심하셔야 합니다.따라서 계약에 앞서 서류를 잘 확인해야 하고 현지를 방문하여 문제가 없는 지 등을 먼저 확인 할 필요가 있습니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.전세의 경우 보증 보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 도로에서 조금 떨어진 땅 사도 되는지 궁금 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 살때 중요한 사항중의 하나가 도로와의 연결입니다. 최소한 4m 이상의 도로가 확보되어야 하며 추가로 땅의 기울기가 규정치 이내여야 하고 배수로도 있어야 건축이 가능합니다. 그렇지 않다면 지료를 내고 다른 땅을 통과할 수 있거나 추가로 토지를 구입해야 할 수도 있으니 지적도 등을 확인하고 연결 방안을 먼저 찾아야 합니다. 농사를 짓는 경우에도 인근 토지의 소유자가 통행을 허가하지 않으면 사실상 사용을 할 수가 없게되니 반드시 사전에 통로를 확보해야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 공부 중입니다. 5독 하면 좋다는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이해가 목적이라면 강의를 듣는 것이 보다 효과적입니다. 그후 암기를 위해서 반복해서 읽는 과정이 필요할 수 있습니다. 새로운 과목을 배우는 것이라면 먼저 기초과정을 생략하지 말고 철저히 공부하여 확실하게 개념을 잡는 과정이 필요합니다. 기초에 대한 개념이 확실히 잡히면 굳이 5회까지 반복해서 읽지 않아도 이해하고 암기할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 월세 계약기간전 나가려면 어떻게 해야되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 기간 중에 계약 해지를 하려면 해지를 원하는 측에서 손해를 감수해야 합니다. 즉 잔여 계약기간 동안 월세를 지불하거나 복비를 부담하고 후속세입자를 구할 때까지 월세를 부담하는 것 등을 감당해야 합니다.
부동산
Q. 전세만기시 전세보증금을주인인안돌려줄면어떻게하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려주지 않을 때 가장 효과적인 것은 전세보증보험을 활용하는 것입니다. 먼저 현 상황을 잘 정리하여 내용증명을 발송하는 것이 필요합니다. 그리고 나서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되어 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
부동산
Q. 증여받은 부동산을 동의없이 부모님이 매매가 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님께 부동산을 증여받고 정상적으로 증여세와 취득세를 납부하고 등기등록한 상태라면 부모님이 임의로 매매할 수 없습니다.