안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 민간임대주택 주거형오피스텔에 사업장 내기
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자로 등록한 주거용 오피스텔인 경우 주택으로만 사용하게 되어 있어 임차인이 사업자 소재지로 등록이 불가합니다. 만약 사업자등록을 하게되면 임대인이 세제상 불이익을 당할 수 있으므로, 업무용 오피스텔을 선택하시는 것이 필요합니다. 이 경우, 업종에 따라서 영업신고, 허가가 필요한 경우에는 관할지자체의 기준에 부합해야 신고필증/등록증/허가증을 받아서 사업자등록이 가능합니다.
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Q. 로또 청약이란 무엇인지 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 유명했던 동탄의 롯데캐슬은 위치가 좋은 34평형 아파트인데다가 최근 계약가 16억이 넘은 아파트를 당초 공급금액인 5억원 정도에 공급하기에 10억이 넘는 시세차익을 거둘 수 있어 관심이 집중되었었습니다. 특히 무순위로 유주택자도, 청약통장없이도 가능하고 전국 19세이상 국민 누구나 청약가능한 1세대는 모두의 관심 집중아 되어 그야말로 로또 아파트로 이름이 알려지며 청약광풍을 몰고 왔습니다. 이처럼 누구나 청약 가능한 무순위 아파트에 대한 청약을 로또 청약이라고 합니다.
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Q. 월세 계약 연장 시, 묵시적 연장 관련해서 질문이 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신 확정 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 수령할 수 있습니다. 따라서 2년까지 거주가 가능하지만 보증금과 월세는 협의에 따라 1년마다 증액될 수도 있습니다.
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Q. 몇달뒤에 이사가야되서 머리아프네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약갱신 거절을 하고자 할 때는 계약종료 6개월전에서 2개월 전까지 통지를 해야 하므로 아직 기간내에 있습니다. 만일 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않으셨다면 계약갱신요구권을 사용하여 계약 갱신요청을 할 수있고 신규 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기 이전하지 않는 다면 신규 임대인에게 임차권을 주장하여 계속해서 거주하실 수 있습니다. 그러나 만일 신규 집주인이 계약종료 2개월전인 내년 2월 말 이전에 등기완료하여 계약갱신요구권을 거절하는 경우에는 이사가셔야 합니다.
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Q. 전세 입주자가 들어오기전에 집을 먼저 비워줘도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존의 집에서 퇴거를 하게되면 대항력과 우선변제권을 상실하여 전세금을 받기 어렵게 될 수도 있으니 전세금을 돌려받을 때까지 주민등록을 유지하시고 짐도 일부 남겨 놓은 것이 필요합니다. 가족이 있다면 가족중 일부의 주민등록을 남겨놓고 이사하시는 편이 좋습니다.
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Q. 같은 33평 아파트여도 평수가 달라보이는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에 지어진 아파트의 경우에는 발코니 확장이 기본으로 제공되는 경우가 많은데, 발코니는 기본적으로 서비스 면적으로 전용면적이나 공급면적에 포함되지 않으므로 같은 평수라도 달라질 수가 있습니다. 따라서 서비스 면적으로 제공되는 발코니 면적이 큰 경우에는 실제 사용할 수 있는 면적이 더 넓은 것입니다.
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Q. 권리질권에 해당하는 재산은 무엇이 있을수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리질권이란 채무자의 특정 권리인 채권, 주식, 특허권 등 무형의 권리를 담보로 설정하는 권리로서 질권설정계약을 통해 체결되며 등기소에 등록되고 특정 채무를 담보하고 채무가 변제될 때까지 효력이 유지됩니다. 예를 들어 갑이 을에게 돈을 빌려주고 을이 주식을 담보로 제공하는 경우 갑은 주식 배당금이나 매각 대금을 통해서 채무를 변제 받을 수 있습니다.
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Q. 청약통장을 납입 금액 변경시 갖는 변화가 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어떤 청약을 하는가에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 공공과 민영, 이 둘의 차이점을 아는 것이 중요합니다. 먼저 공공은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말합니다. 민영이란, 공공을 제외한 나머지입니다. 이때 지역별 예치금 기준을 충족시키는 것은 민영에 넣을 시 1순위가 되기 위해서입니다. 1순위가 되기 위한 조건부터 알고 넘어가야 합니다. 투기과열지구는 보유 후 2년이 지나야 하며 위축 지역은 가입 후 1개월이 지나야 합니다. 또한 이외의 수도권 지역은 1년의 시간이 지나야 하고 수도권 외 지역은 6개월이 지나야 합니다. 지역별로 전용면적에따라서 최소 납입금액이 정해져 있는데 최소 200만원에서 최대 1500만원까지 차이가 있습니다. 청약통장은 처음 통장 개설한 날이 약정 납입일이며 해당 월 약정일이 지나 입금하게 되면 연체일수가 누적되어 계산되므로 기일에 맞추어 납입하는 것이 중요합니다. 연체후 입금할 때 회차를 지정하게 되면 최종 인정회차 다음에 적용되게 됩니다. 따라서 공공주택청약의 경우에는 한번에 몰아서 내는 경우 정기적으로 납입한 사람에게 점수에서 뒤쳐질 수 있습니다. 그러나 민영주택청약의 경우에는 최소 금액(2만원)을 넣어두고 있다가 한번에 몰아서 납입해도 동일하게 취급됩니다. 따라서 한번에 납입하는 것은 민영주택청약에서만 가능하고, 25만원으로 증액하면 공공주택청약 가능성을 높이는데 도움이 되며, 청약통장을 다시 만들면 처음부터 다시 누적되므로 불리하게 되니 증액하는 것이 낫습니다.
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Q. 1인2주택도 가능한건가요????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금만 충분하다면 몇 주택이든지 보유가 가능합니다. 그러나 다주택자가 되면 취득할 때부터 세금이 많이 과세될 수가 있으며 특히 주택을 매도할 때 양도소득세가 많이 과세될 수 있어서 대부분 다주택을 꺼리는 것입니다. 그러나 이사를 하기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 신규주택 취득 후 3년이내 기존 주택을 매도시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. (비규제지역, 매도 가격 12억 이하, 기존주택 취득 후 1년 경과이후 신규주택 취득 , 기존주택 2년이상 보유 만족시)
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Q. 전세집을 구할 때 보통 매도자분 및 기존 세입자 분과 잔금 여유 기간을 보통 얼마정도 두는 편인가요? 잔금일까지 한달 정도면 충분하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세집을 구하는 경우 매도인과 매수인간에 여러가지 조건에 대한 합의를 하고 계약금을 입금하게 되는데, 이때 합의에 따라서 기간이 결정되게 되는데 대출 등을 할 수도 있어서 처리기간이 필요하므로 보통은 한달 이상으로 하게 됩니다.