안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 무주택세대주 조건에대해문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 보유한 부모님이 만60세 이상이며 그외 주민등록등본상 존재하는 구성원 모두가 주택이나 분양권, 입주권 등을 보유하지 않은 경우 본인이 세대주가 되면 무주택 세대주가 될 수 있습니다. 이 경우 노부모 부양 특공이나 공공임대주택에는 지원이 불가 합니다.
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Q. 부동산 매매 시, 가계약에서 취소했을때...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약 취소하고 반환 받지 못할 수 있으며, 돌려받기 위해서는 가계약이며 어떤 조건이 되어 계약해지시 가계약금을 아무조건 없이 돌려준다 는 등의 특약을 사전에 설정할 필요가 있습니다. 하지만 단순히 가계약 명목하에 구체적인 내용없이 지불한 상황이라면 사정하여 돌려달라고 요청해 볼 수도 있을 것입니다.
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Q. 이사할때, 집 주인분이 전세금액에서 이사비용 빼주기도 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 전세금액에서 이사비용을 빼주지는 않습니다만 마음씨 좋은 임대인인 경우라면 공제를 해줄 수도 있을 것입니다.
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Q. 공공주택이 지방에서는 왜 인기가 없나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2022년 통계청 기준 주택 보급률은 전국 102.1%로 서울의 93.7%, 수도권의 96.6%, 경기 98.6%, 인천 97.9%, 대전 97.2% 를 제외하면 모두 100%를 넘겨서 숫자상으로는 부족하지 않습니다. 하지만 우리나라 전체인구의 18%정도를 차지하는 서울 주택보급률이 93.7%인데 노후 불량 주택, 직장근처에서 살고자 하는 욕구, 신규 주택을 선호하는 취향 등을 감안하면 서울과 수도권에는 아직도 많은 아파트의 수요가 있음을 짐작할 수 있습니다. 여기에 아파트 건설에 상당한 시간이 걸리고 그동안 기존 주택이 노후되는 것을 감안해야 합니다. 반면 지방에는 충분한 주택에 인구도 줄고 있음(젊은이들의 수도권 이동 등)을 감안하면 오래된 주택 등에 공가가 발생할 수 있다는 사실을 짐작할 수 있습니다.기본적으로 지방에는 이미 주택이 충분히 보급이 되어 있다보니 상대적으로 인기가 없는 것 입니다. 물론 지방도 지역에 따라서 수요가 부족한 곳도 있습니다.
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Q. 부동산은 내려야 정상인거같은데 왜 집값은 여전히 비싼가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값은 단순히 인구에 비례하지 않고 자재비, 인건비, 금리, 환율, 경제여건, 지역 상황, 수요 와 공급 상황 등 여러가지 요소에 영향을 받습니다. 최근에는 금리가 인하되고 있는데 일반적인 경우에는 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어서 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 되지만 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 서울과 수도권의 경우에는 장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다만, 이는 정부의 특별한 정책이나 금리, 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
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Q. 월세 계약시 다음 계약하는 집에 계약금을 내면 이전 집 주인이 계약금을 미리 주나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우 세입자가 들어오는 것을 확실하게 하기 위해 계약금으로 10% 정도 미리 주는 경우가 있으나 법적인 의무가 아니므로 반드시 주는 것은 아닙니다.
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Q. 전세사기 안당하는 방법이 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으려면 계약전에 서류를 잘 검토하고 현지를 방문하여 점검을 해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증보험에 가입하는 것이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 신생아 특례대출로 살던 중 보증금 올라가면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아 특례대출을 계속 이용하실 예정이시라면 인상분에 대해 월세로 전환하시면 됩니다. 전세대출은 임대보증금에 대한 대출이므로 월세 부분은 대출에 포함되지 않습니다.
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Q. 지금 친정에 재개발 할려고 하는데 집이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 여러사람의 이권이 걸려있기에 동의율을 높이기가 쉽지 않습니다. 자주 오는 기회도 아니고 불합리하게 금액이 책정되었을 수도 있는데 협의를 거치고 시간이 흐르다 보면 해결이 될 것입니다.
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Q. 전세 2년만기가 다가오는데 집주인이 월세로 변경하자는게 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 갱신시 계약갱신요구권을 사용하더라도 임대인은 5%이내에서 보증금을 인상할 수 있으며 임대인과 임차인간에 협의가 되면 보증금을 보증금과 월세로 변경 할 수 있습니다. 인상된 임대료 계산은 렌트홈에서 임대료 인상률 계산기로 간단하게 계산해볼 수 있습니다.