안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임차권 설정후 이사하면서 짐을 일부러 놔두고갔을때?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권 등기를 하면 계약 종료 후 전출을 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기가 되면 남은 짐을 모두 빼서 임대차 부동산 반환 의무를 이행 해야 합니다. 짐을 안빼고 놔두는 경우에는 점유를 하는 것으로 볼 수 있어 관리비를 지불해야 할 수도 있습니다.
부동산
Q. 추가주택 매수 후 오피스텔을 매도하면 남은 주택은 일시적 1가구 2주택 혜택을 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.B오피스텔이 주거용인 경우에는 3주택이 되어 양도세가 과세 됩니다. 그러나 B오피스텔이 업무용인 경우에는 주택수에 포함되지 않으므로 B오피스텔과 상관없이 A주택을 매수한지 1년이후 C주택을 매수하여 3년이내에 2년이상 보유한 A주택을 매도(12억 이하)하는 경우에는 1세대 2주택 양도세 면제를 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 1기신도시 선도지구 발표는 언제 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.바로 다음주에 1기 신도시 (분당·일산·평촌·중동·산본) 5곳에 대한 재건축 선도지구 발표가 있을 예정입니다. 2027년 착공 및 2030년 입주를 목표로 하고 있으나, 현재 공급확대를 위한 정부의 규제 완화에도 불구하고 공사비 급등과 낮은 용적률 등으로 인해 재건축 사업성이 떨어지고 공공기여 등에 대한 부담이 늘어서 아파트 매물이 쌓이고 있는 중 입니다.
부동산
Q. 요즘 건축비 및 물가인상 등 여러가지 건설경기에 많은 요소들이 있습니다만 2025년 건설경기 살아날까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.트럼프 전 대통령이 대통령에 재선되며 우리나라의 경제상황에 어려움이 예상되고 있습니다. 관세장벽과 더불어 금리 인하를 하겠다고 공약을 내걸었는데, 공약대로 금리인하를 하면 유동성이 증가되어 물가도 오르고 부동산에 돈이 몰려 집값이 상승할 수 있다는 전망도 있고, 반대로 물가가 올라서 물가를 잡기위해 다시 금리를 올리게 되어 다시금 부동산 시장이 어려워 질 수 있다는 전망도 있습니다. 어느 경우가 되었든지 물가 상승으로 인해 건설경기가 예전만큼 활황이 되기는 쉽지 않을 듯 합니다.
부동산
Q. 출산율로 인해 장기적인 부동산 하락이 발생할 듯 한데 아니라고 하는 사람도 많아서요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재의 출산율이 계속 유지된다면 앞으로 인구가 많이 감소하고 전반적인 집값도 하락할 수 있습니다. 그러나 이는 지역별로 차이를 보일 수 있으며 서울과 수도권의 인기 지역은 여전히 높은 가격을 유지하거나 상승할 수도 있습니다. 이는 도시의 기능을 유지해야 하므로 지방 인구와 외국인들의 유입을 통해 이루어 질 수 있습니다. 반면 지방은 빈집이 많이 생겨나고 인구 감소가 심하게 되어 집값이 많이 하락할 수 있습니다. 이러한 사항은 향후 경제상황과 정부의 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
부동산
Q. 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 주택공급을 위해 재건축 요건을 완화하고 있음에도 최근 서울에서도 재건축 진행이 부진합니다. 이는 일단 조합원들간에 의견일치가 잘 되지 않는 것도 있지만, 건설사들이 수주에 소극적이기 때문이며 그 이유는 공사비에 대해 시행사인 조합과 시공자인 건설사의 이견이 심하기 때문인데, 고금리에 원자재 및 인건비 상승에다가 PF부실등으로 자금난을 겪고 있는 건설사들이 높은 입찰보증금을 제시하고 조합이 제시하는 낮은 공사비에 사업성의 어려움을 표하며 선뜻 나서지 않고 있는 상황입니다. 근본적으로 우리나라에 자금력이 충분한 건설사가 제한적인데다가 PF리스크로 자금 동원이 쉽지 않게 되며 건설사들이 사업성이 좋고 될만한 사업에만 참여하려고 하므로 진행이 순조롭지 않은 것이며, 특별한 대책이나 변화가 없는 한 당분간 현상황이 계속될 것 같습니다.
부동산
Q. 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역 차이는 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역 그리고 준주거지역으로 나누어지며, 전용주거지역은 다시 제1종과 제2종 전용주거지역으로, 일반주거지역은 다시 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역으로 나누어 집니다. 이렇게 나누어지는 이유는 용도별로 구분하여 양호한 주거환경(전용주거지역), 편리한 주거환경(일반주거지역) 그리고 주거기능을 위주로 상업기능 및 업무기능을 보완하는 지역(준주거지역)으로 구분하여 효율적인 관리를 하기 위해서인데, 이를 위해 각각의 지역별로 건폐율과 용적률이 다르게 설정되어 있습니다. 제1종 일반주거지역은 건폐율 60%이하에 용적률 100~200%, 제2종 일반주거지역은 건폐율 60%이하에 용적률 100~250%, 제3종 일반주거지역은 건폐율 50%이하에 용적률 100~300%, 준주거지역은 건폐율 70%이하에 용적률 200~500% 입니다.
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Q. 신혼부부 특별공급으로 당첨된 아파트 기한 내에 혼인신고가 안되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택인 경우 입주일 전까지 혼인관계증명서를 제출하면 청약 신청이 가능한데, 만일 기한내에 혼인관계증명서를 제출하지 못하면 아파트에 입주할 수 없게 됩니다. 민영주택인 경우에는 혼인신고 후 7년 이내인 경우만 신청이 가능합니다.
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Q. 부동산 대출 규제 완화는 어려운 상황일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 대출규제 완화에 대한 정부의 방침이 알려진 것은 없으나 현재 집값 및 전세가 상승세가 둔화되었고 미국 금리도 점차 낮아지고 있는 추세이므로 내년에는 우리나라 금리도 점차 낮아질 수 있을 것입니다. 그러나 트럼프 당선자가 공약한대로 금리를 낮추어 시중에 유동성이 공급되게 되면 물가가 상승하고 부동산에 돈이 몰릴 수도 있어 다시금 정부에서 규제를 하게 될 수도 있습니다. 이는 경제상황과 금리 그리고 정부의 규제 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
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Q. 그동안 전세를 여러번 계약했었습니다. 전세보증보험에?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보험은 만일을 대비하는 것으로 혹시라도 벌어질 수 있는 사태를 막기위한 것입니다. 전세사기는 처음부터 계획된 경우도 있지만 어쩌다보니 사기가 되는 경우도 있는데 막상 집이 경매에 넘어가는 등의 사태가 벌어졌을 때 현실적으로 가장 효과적인 것이 전세보증보험이므로 가급적 가입해 두시는 편이 좋습니다. 선순위로 전입하여 전입신고와 확정일자로 변제를 받을 수 있다하여도 복잡한 과정을 거쳐 낙찰이 되고 배당까지 기다려야하는 어려움이 있으나, 전세보증보험을 가입한 경우 이런 과정을 기다리지 않고 비교적 신속히 보상을 받을 수 있습니다.