안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 할때 그전에 살던 사람은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 분담금은 공사시작전 자산평가금액에서 추가로 분담을 해야할 금액을 말하는데, 분담금 계산을 위해서는 비례율을 구해야 합니다. 비례율은 재개발이 완료되면 얼마나 남는지를 판단하는 비율로서 (총 분양가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%로 계산 됩니다. 즉, 재개발로 벌어들인 총 수입(총 분양가액) 에서 총 지출 (총 사업비)을 차감한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 비율입니다. 비례율이 100을 넘으면 조합원이 부담할 분담금이 줄어들고 100보다 낮으면 분담금이 늘어나게 됩니다. 여기서 조합원 권리가액 = 감정가격 x 비례율로 계산되며, 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 조합원 권리가액으로 계산 됩니다. 최근 자재비와 인건비 등이 크게 상승하다보니 사업비가 증가하여 지불해야하는 분담금이 증가하고 있습니다.
부동산
Q. 부동산 시장의 경우 금리가 인상되면 어떤 변화가 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 하지만 현재 금리인하 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 장기적으로는 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 그러나 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 달라질 수도 있습니다.
부동산
Q. 부동산매도시 받은 계약금은 매수인의 일방적인 계약파기시 돌려주는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매도시 받은 계약금의 경우 별도 특약이 없다면 매수인의 일방적인 파기시에는 돌려줄 필요 없습니다. 반대로 매도인이 일방적으로 계약을 해지 하려면 역시 별도 특약이 없는 경우 계약금의 두배를 지불해야 합니다. 중개사의 잘못으로 문제가 된 경우라면 중개사에게 책임을 물어야 겠지만 기본적으로 계약이 정상적으로 체결 되었다면 여전히 유효 합니다. 공인중개사가 아닌 경우라면 법적으로 중개보수를 받고 부동산을 중개할 수 없으므로 (우연한 기회에 단 한번 중개한 경우 제외) 보수를 지불을 하지 않아도 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 매물 올려주는 것도 자격증 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사법 제2조를 보면 "“중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다." 이라고 되어 있으며 이렇게 중개를 업으로 하는 것은 개업공인중개사만 할 수 있습니다.따라서 다른 사람의 의뢰에 의해 중개를 하더라도 보수를 받지 않거나 우연히 단 한번 보수를 받고 중개를 한 경우에는 불법이 아닙니다. 그러나 의뢰를 받아 보수를 받고 반복적으로 중개를 한 경우에는 불법이 되어 3년이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 등기법에서 유증과 사인증여의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유증이란 법에서 정한 방식과 요건을 갖춘 유언을 통한 증여입니다. 반면에 사인증여는 사망을 정지 조건으로 하는 증여로서, 증여자가 생전에 무상으로 수증자에게 재산을 수여할 것을 약정하고 효력이 증여자의 사망시에 발생하도록 하는 것입니다. 유증은 유언자가 단독으로 의사표시를 하면되지만, 사인증여는 증여자와 수증자간에 증여계약이 이루어 져야 하는 것입니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 분양 가격이 왜 이렇게 오르는 거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양가가 상승한 것은 고금리와 자재비, 인건비 상승으로 인해서 공사 원가가 상승한데다가, PF부실 등으로 건설사들의 채산성이 악화되고 이를 만회하기 위해 사업성 없는 공사 포기 및 돈되는 공사만 선별 수주하는 등 시장상황이 변화한 때문 입니다.
부동산
Q. lh 전세 만기 전 디딤돌로 대출 받아서 이사
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세만기전에 이사를 해야 하는 경우에는 가족중 일부를 남기고 전출을 하시면 기존 집에 대항력과 확정일자를 유지할 수 있어 보증금을 지키는 데 도움이 됩니다.
부동산
Q. 왜 연말에는 항상 부동산 대출 규제를 하는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 금융기관에서는 연간 대출 목표치를 설정하고 이를 기준으로 대출을 관리하므로 연중 대출을 많이 해줘서 목표치에 조기에 도달한 경우에는 대출 한도를 축소하거나 새로운 대출 승인을 제한 하게 됩니다. 또한 금융 당국에서 가계부채 증가로 인한 경제적인 위험을 줄이기 위해 대출 규제를 강화하기도 합니다.
부동산
Q. 서부선 경전철 착공 언제부터 시작인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서부선 경전철은 2025년 하반기 착공에 2030년 개통을 목표로 하고 있으나 수익성 문제로 예정대로 진행될 지 알수 없습니다. 향후 완공이 되면 관련 지역들의 집값이 상승할 수 있습니다.
부동산
Q. 요즘도 부동산 업계쪽이 전망이 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.요즘 부동산 업계는 고금리와 정부의 주담대 억제 정책 등으로 인해서 어려운 상황입니다. 지난정부시절 이후 계속되는 고금리와 경제상황의 악화에다가 공사원가 상승으로 인한 분양가 상승 등 여러가지 악재로 부동산 거래가 원활하지 않은 상태입니다. 이에 따라 신규 공인중개사가 계속해서 공급되는데 대한 조절이 필요하다는 의견이 나오고 있는 상황입니다.