안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 2주택자가 도시형생활주택 구매시주택수?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 그리고 24.1월~25.12월간 최초 구입한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 도시형생활주택에 대해서는 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택수에서 제외됩니다.
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Q. LH와 SH의 차이점은 무엇인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH (Korea Land and Housing Corporation)는 한국토지주택공사의 약어로서 국토교통부 산하의 준시장형 공기업이며 토지의 취득, 개발, 비축, 도시의 개발 및 정비, 주택의 건설,공급,관리 등을 수행하는 업무를 담당하고 있습니다. 주공아파트는 국민들의 주거 안정을 도모하기 위해 주택공사에서 건설을 진행한 주거시설이라고 할 수 있습니다. 반면 SH (Seoul Housing & Communities Corporation)은 서울주택도시공사의 약어로서, 시영아파트는 서울주택공사에서 무주택자들을 위해 건설하고 공급하는 주거시설입니다. 둘다 주거 복지 기관에서 공급하는 보급형 아파트이나 시행기관이 각각 주택공사LH, 서울주택공사SH로 차이가 있습니다.
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Q. 공매 경매 설명 및 차이점 이 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간의 채무를 갚지 못한 경우 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이고, 공매는 보통 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류한 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 경매와 공매는 차이가 있는데, 최저입찰가의 경우 경매가 감정평가액으로 하는데 반해 공매는 감정평가액에 취득비용을 더한 금액으로 합니다. 갱매는 물건의 선택 폭이 넓고 취득허가 절차가 편리한 반면 공매는 비업무용 부동산이 많고 법원갱매보다 비싼 경우가 많습니다. 또한 비업무용 물건은 규제가 많을 수 있습니다. 이러한 차이들로 인해 공매에 접근하는 사람들이 좀 더 제한적이고 가격도 차이가 있을 수 있습니다.
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Q. 서울 부동산과 지방 부동산은 집값이 따로 움직일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 고금리와 정부의 대출 규제 등으로 서울의 아파트 가격은 상승세가 둔화된 상태이나 지방의 경우에는 하락 또는 보합 수준에 있으며 전세의 경우에도 상승세가 많이 둔화된 상태 입니다. 계속해서 수도권과 지방의 집값은 차이를 보이고 있는데 금리가 낮아져서 유동성이 공급되어 부동산이 활황기에 접어 들기 전까지는 현 상황과 유사하게 유지될 것으로 보이며 시장이 좋아지더라도 서울과 수도권에 비해 지방은 늦게 상승하고 먼저 하락하게될 가능성이 많습니다. 그러나 이는 정부의 정책과 경제 상황에 따라서 달라질 수 있습니다.
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Q. 내년에 재건축 추진 위원회가 많이 생길 가능성이 있다는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축을 신속히 할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법(이후 도정법), 민간임대주택법, 산업입지법, 시설물 안전 및 유지관리에 관한 특별법 개정안이 지난 11월 14일 국회 본회의를 통과 했습니다. 따라서 개정된 법안은 공포 후 6개월 후인 내년 상반기에는 시행될 것으로 예상되는데, 도정법 개정안의 재건축진단 주요 내용은 시장·군수 등이 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하도록 하며, 조합설립추진위원회 또는 사업시행자가 재건축진단을 요청할 수 있고, 조합설립추진위원회도 입안 요청이나 제안을 할수 있으며, 토지 등 소유자가 정비계획입안 요청, 입안제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 한가지에 동의하면 다른 항목에 대한 동의로 인정하는 특례조항도 신설됩니다. 또한 기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비계획 입안을 요청할 수 있으며 정비구역 입안 동의서나 추진위원회 구성 중 하나만 충족해도 사업추진이 가능해 집니다. 토지 등 소유자 동의방식에 전자서명 방식을 허용하며, 온라인 총회 개최 허용, 전자방식 의결권 행사 가능 등이 적용됩니다. 정부는 이와같은 개정법안을 통해 재건축 사업 기간인 3년이상 단축될 것으로 예상하고 있으며 이에따라 내년에는 재건축을 추진하는 단지들이 많이 생길 것으로 예상됩니다. 그러나 사업성 문제로 진행이 잘 되지 않고 있는 현재의 상황이 개선이 될 수 있을 지는 아직 미지수로 보입니다.
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Q. 부부간 증여 시 금액이나 횟수 제한 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부간 증여한도는 6억원이며 횟수의 제한은 따로 없습니다. 따라서 별도의 증여 내역이 없다면 24년 1억 소형 아파트도 비과세로 증여 가능합니다. 그러나 1세대 1주택이 아닌 경우에는 취득하는 사람에게는 3.5%의 취득세가 과세됩니다. 증여후 다시 돌려주는 경우에도 세금이 과세됩니다.
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Q. 부동산 안전율 구하는 방법 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집인 경우 근저당과 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘어가면 위험할 수 있어 주의해야 합니다. 여기에는 당연히 본인의 보증금이 포함됩니다. 또한 단독,다중,다가구주택의 경우 후순위 및 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내에 들지 않으면 전세보증보험 가입이 안되니 역시 주의해야 합니다.
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Q. 아파트마다 장기충당수선비가 얼마있는지 확인할수 있는방법은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금을 확인하고자 하는 경우에는 아파트 관리소에 장기수선충당금의 납부 내역 확인서를 요청하시면 즉시 발급해주도록 되어 있습니다. 공동주택관리정보시스템에서도 확인할 수는 있는데, 이는 기본적인 조건에 의한 계산치이며 단지별로 관리여건등을 고려하여 관리규약에서 지분의 비율과 부담액을 다르게 산정하므로 실제 부과되는 금액과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.
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Q. 친조부모님 집에 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가족간의 부동산 임대차계약은 가능하나 이를 바탕으로 금융권에서 돈을 빌릴 수는 없습니다. 가족간 거래는 증여로 볼 수 있기 때문입니다.
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Q. 아파트 로열층은 몇 층을 말하는 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 있어 RRR이란 말이 있는데 이는 로얄층 / 로얄동 / 로얄라인 을 뜻 합니다. 최고로 좋은 매물이란 뜻이지요.로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도를 말합니다. 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다.로얄동은 생활하기 가장 편리한 동선이 나오는 동을 말합니다. 학교나 커뮤니티와 인접한 곳이나 지하철이나 마트 등에 빠르게 도달할 수 있는 동을 말합니다.로얄라인은 같은 동 내에서도 가장 선호하는 방향으로 향한 라인을 말 합니다. 같은 층이라도 남향이며 뷰가 좋다면 더 가치가 좋겠지요.