안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 같은 집 월세 계약 후 3개월 뒤 전세로 재계약을 할 때 드는 중개수수료
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.같은집을 월세 계약 후 전세로 재계약하는 경우라도 중개수수료는 별도로 납부하셔야 합니다. 하지만 이 경우에는 대필료 수준(5~10만원 정도)으로 지불할 수도 있을 것입니다.
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Q. 전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출상환이 필수는 아니지만 대출이 있는집을 찾는 사람들이 적다보니 세입자를 구하기가 쉽지 않을 수 있기에 그렇게 이야기하는 것입니다. 대출 상환이 부담된다면, 전세보증금을 받아서 대출금을 상환하는 조건으로 계약하시면 됩니다.
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Q. [월세] 다세대 주탁(빌라) 집값 5억에 근저당 1.5억
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 한데, 다세대주택이고 근저당권 외 다른 권리관계가 등기되어 있지않다면 양호한 편입니다. 전·월세계약시에 전입신고를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리이며 보증금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 서울지역의 경우에는 보증금 1억6500만원이하인 경우에대해 5500만원까지 최우선변제금액이 적용됩니다. (2023년 2월 21이 이후 권리에 대해 적용) 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 계약시에는 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 적용하시는 것이 필요합니다.
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Q. 문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지하철역에서 가깝다면 확실하게 가격이 상승할 것입니다. 보통 지하철역 확정 소식에 오르고 개통이 되고 나면 더 오를 수 있습니다. 하지만 가격 상승정도는 주변 상권, 유동인구수, 개발 호재 등과 주택이 신축인지 구축인지 등의 여러가지 조건에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.
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Q. 실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.8월 28일부터 전세대출을 위한 HF의 선순위 요건 적용대상이 다세대·다가구 주택을 포함한 모든 주택으로 확대되고 주택가격 산정이 공시가 140%가 일괄 적용으로 변경되어 신규 임차인의 유입이 어렵게 되었습니다. 그동안은 HF는 보증금이 2억원을 초과할 때만 이러한 기준을 적용했었고, 2억원 이하의 주택은 임차인의 상환 능력만 있으면 전세가율에 상관없이 대출 보증을 받을 수 있었는데, 이제는 보증금 금액과 무관하게 모든 다세대·다가구 주택에 적용하게 되었습니다. HUG의 감정평가 금액은 시세의 60~70%에 불과하다보니 HF의 보증이 대안이었는데 HF전세자금보증을 받지 못하면 기존 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
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Q. 네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.네이버부동산의 매물도 부동산에서 올리는 경우가 많은데, 부동산 별로 가격 정책이 다를 수 있어서 서로간에 가격 차이가 있을 수 있습니다. 부동산가격은 정가가 정해져 있는 것이 아니라 그때 그때 시세에 따라서 달라질 수 있고, 부동산에서 제시하는 초기가격은 상황에 따라서 마진을 가지고 있는 경우도 있으므로 어느 곳의 가격이 보다 신뢰성이 있다고 단정하기는 어려우므로, 네이버부동산에서 조회하고 부동산을 여러곳 방문하여 금액을 상담해보고 종합적으로 판단하시는 것이 좋습니다.
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Q. 서울 아파트 가격은 결국 떨어질 것이라는 의견 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택경기는 사이클을 가지고 변동이 되는데 상승을하다보면 다시 하락을 하는 구간이 나타날 수 있습니다. 최근에는 주택이 필요한데반해 공급이 부족하다보니 상승하고 있지만 향후 공급이 많이되다보면 금액이 하락할 수 있을 것입니다. 그리고 현재 1인가구가 늘어나서 가구수 증가로 주택수요가 늘어나고 있지만 향후 인구감소가 되다보면 언젠가는 수요도 줄어들게 될 것이고, 그렇게되면 수도권의 주요지역을 제외하고는 가격이 많이 하락할 수도 있을 것입니다. 하지만 정부의 특별한 대책이나 경제상황 변화 등이 없다면 당분간은 현상황이 계속될 것으로 판단됩니다.
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Q. 부동산 거래의 초양극화 현상이 나타나고 있는 듯...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 부동산 양극화가 갈수록 심해지고 있습니다. 이는 정부의 과세정책과도 관련이 있는데, 다주택자에 대해 과세가 강화되다보니 똘똘한 한채에 대한 수요가 많아져서 모두가 강남의 고가주택에 투자를 하다보니 이러한 인기지역과 비인기지역간에 격차가 점점 더 벌어지고 있는 것입니다. 현재의 정부의 주택정책과 경제상황이 지속된다면 앞으로도 상당기간 양극화는 계속될 것으로 판단됩니다.
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Q. 의류,지갑,신발등 고급브랜드들이 가지는 가치가 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유명 브랜드, 흔히 명품으로 알려진 제품의 원가는 일반 제품에 비해 그다지 높은 편이 아닙니다. 원가 8~10만원대 가방이 400~500만원에 판매되고 있다는 것은 공공연히 알려진 사실 입니다. 하지만 그들이 구축한 고급제품이라는 이미지를 가지고 일부러 금액을 올려서 판매하므로서 그런 제품을 구매할 수 있는 자산가들에게 어필을 하게되는 것입니다. 남들이 손쉽게 가질 수 없는 제품을 내가 소유하고 있다는 만족감을 주게 됨으로서 일반 제품들과 차별화 전략으로 인한 강점을 소유하게 되는 것입니다.
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Q. 전세 주인은 전세금으로 어떻게 이득을 얻나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 활용하는 것은 임대인의 몫입니다. 때로는 다른 주택을 구입하는데 사용하기도 하고 때로는 은행에 예금하기도 하겠지만 본인이 가지고 있는 대출금을 일부 상환하여 대출이자를 절감하는 것 만으로도 큰 이득을 볼 수 있습니다. 하지만 이렇게 다른곳에 투자를 하다보니 정작 전세보증금을 상환할 때 자금조달이 어려워 후속세입자를 구하여 상환하는 경우가 많다보니 전세사기 등 문제가 발생하기도 합니다.