안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약시 원래 7000/250인데 임차인이 돈이없어서 6개월만 2000/250된다는데 어떻게 적어야할까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약시 보증금 7천만원에 월세250만원으로 하셨는데 현재 보증금이 2천만원밖에 없다면, 당장 차액만큼의 보증금을 월세로 환산하여 청구하셔야 할 것입니다. 6개월 유예를 한다고 6개월 후에 증액을 해줄 수 있을 것이라는 보장은 없습니다. 7천만원에 월세 250만원을 2천만원으로 변경하는 경우, 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면 전월세 전환율 4.5%를 적용하여 월세는 268만원으로 변경될 수 있습니다. 하지만 실제적으로는 지역별로 차이가 있을 수 있으며 1천만원 당 5만원~10만원 정도선에서 임대인과 임차인간의 협의에 의해서 결정될 수 있습니다.
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Q. 임대사업자 임대료 5% 초과로 계약서 수정
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 양 당사자간의 약속이고 계약금과 잔금을 납부하여 계약이 완전히 체결된 상태에서는 어느 일방의 의사로 계약해지나 수정이 불가능합니다. 즉, 임차인이 동의해주어야 할 의무가 없으며 동의 해주지 않으면 계약은 그대로 유효하고 수정할 수 없는 것입니다. 만일 동의하여 계약서를 수정해준다면 대신 반대급부 (예를 들어 관리비로 올리지 않고 감액만 실시 등) 를 요청해 보실 수도 있을 것입니다.
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Q. 잔금치루고 확정일자를 2주 내에 해도 전세 보증금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금을 먼저치르고 2주후에 전입신고 및 확정일자를 받는 것이라면 계약서 특약에 계약일로부터 전입신고 익일까지 근저당권 등 권리관계 설정 금지 특약을 걸어 놓으시면 될 것입니다. 만일 이를 위반하면 계약을 취소하고 납입한 비용을 조건없이 상환한다는 항목도 추가하시면 좋습니다.
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Q. 제가 직장인이라 평일 방문이 어려운데 부동산 주말영업..궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 따라서 주말에도 근무하는 곳이 있을 수 있으나 대부분 일요일에는 휴무를 하게 됩니다. 하지만 사전에(평일에) 연락하여 약속을 잡는다면 상담이 가능할 것입니다.
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Q. 전세 중도 해지 및 보증금 반환 임차권 등기 설정 문의.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 전세계약을 중도 해지하려는 경우 임대인은 반드시 동의하지 않아도 되며 계약종료시까지 보증금을 반환하지 않아도 됩니다. 즉, 중도에 나가는 것에 동의하고 이사나가는 날자에 85%를 반환해주는 것은 임대인이 양보해준 것으로 볼 수 있는데, 여기에 임차권등기명령까지 신청한다고 하면 등기부등본에 기록이되어 후속 세입자를 들이는데 문제가 발생할 수 있으므로 임대인의 반발이 예상됩니다. 따라서 이경우에는 가족중 일부인원을 전입시켜 대항력을 유지한채 퇴거를 하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 서울 부동산은 계속 오르는 걸까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 상승하는 것은 수요에 비해 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있음에도 1인가구 등 소형 가족 가구수가 늘어서 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 됩니다.서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세수는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방은 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
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Q. 재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축의 경우 부담해야할 금액은 기존면적과 추가분양분에서 분담금을 제한 금액으로 되므로 소형평수인 경우 분담금이 적게 책정될 수 있는 반면 분양시에 중·대형 평수도 지원이 가능합니다. 리모델링은 기본적으로 동일한 평수로 진행되는 경우가 많으므로 별 의미가 없습니다. 토지거래허가구역의 경우에서 허가를 받고 입주권을 구입한 경우는 2년의 실거주 요건이 있으나 그밖의 지역이나 조건에서 실거주 의무는 없습니다.
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Q. 우리나라에 수도권매립지는 어디가 적당할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.쓰레기 매립지는 생활을 위해서 반드시 필요한 곳이지만 혐오시설이므로 어느 누구도 내집 근처에 설치되는 것을 바라지 않습니다. 가급적 서울에서 멀지 않은곳에 설치되어야 할텐데 인구밀도가 적어서 민원이 적을 것으로 예상되는 곳에 설치해야 할 것으로 판단됩니다.
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Q. 전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출이 폐지되거나 조건이 강화된다면 전세수요가 주택 매수나 월세로 전환될 가능성이 높습니다. 현재도 수도권에서 시행되고 있는 대출규제로 인해 많은 수의 전세가 월세로 전환되고 있는 상황입니다. 이렇게 계속 진행이된다면 주택구매와 월세 수요가 늘어나서 결국 주택금액과 월세금액 모두 상승할 확률이 높은데, 주거사다리 역할을 하던 전세가 사라지고 정부의 특별한 대책이 없다면 점점더 주택구입이 어려월 질 수 있을 것입니다.
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Q. 요즘같은 시기 지방에 부동산투자 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 투자는 대부분의 경우 많은 자금이 필요하므로 여러가지 요소를 종합적으로 확인하여 신중하게 판단하실 필요가 있습니다. 현재의 상황으로 보면 정부의 특별한 정책이 있거나 경제상황이 변화하는 등 특이사항이 없다면 수도권 주요지역에 투자하시는 편이 좋아보이며, 지방에 투자하시는 경우라면 인기지역이나 개발이 진행중인 지역 등 장래성이 있는 곳을 선택하시는 것이 좋은데 가격만 보고 투자를 한다면 경기가 반등하여 주택가격이 오르더라도 상대적으로 적게 오를 가능성이 많기때문 입니다.