[월세] 다세대 주탁(빌라) 집값 5억에 근저당 1.5억
1. 100에 30 월세 들어가려고 하고, 집이 5억에 근저당 1.5억 입니다. 이 정도 근저당이면 괜찮나요?
2. 소액 임차인 최우선 변제권 조건에 대해 설명해주시면 감사하겠습니다.
3. 월세 계약 시 주의사항을 전문가 관점에서 듣고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 100에 30 월세 들어가려고 하고, 집이 5억에 근저당 1.5억 입니다. 이 정도 근저당이면 괜찮나요?
-> 본인 보증금이 소액인 100만원이라면 앞선 선순위 근저당이 있더라도 크게 고려하지 않아도 될것으로 보입니다. 사실 100만원은 임대인의 경제사정이 나빠지라도 충분히 반환이 가능한 금액이고, 혹시나 경매가 진행되면 소액임차인 최우션 변제로써 처리될 것으로 보이기 떄문입니다.
2. 소액 임차인 최우선 변제권 조건에 대해 설명해주시면 감사하겠습니다.
-> 전입신고와 확정일자부여만 해두시면 됩니다. 지역에 따른 소액임차인 기준금액과 최우선 변제금이 별도 있으나 질문의 보증금은 사실상 이를 따지지 않아도 모두 해당됩니다.
3. 월세 계약 시 주의사항을 전문가 관점에서 듣고싶습니다.
-> 계약시 당사자가 등기부상 소유자가 맞는지 확인만 잘 하시면 될듯 보이고, 계약후에 확정일자부여와 전입신고만 잘 해두시기 바랍니다. 특별히 소액보증금에 대해서는 미반환 가능성이 낮기에 별도 특약기재등 유의할 사항은 적어보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보통 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 한데, 다세대주택이고 근저당권 외 다른 권리관계가 등기되어 있지않다면 양호한 편입니다. 전·월세계약시에 전입신고를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리이며 보증금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 서울지역의 경우에는 보증금 1억6500만원이하인 경우에대해 5500만원까지 최우선변제금액이 적용됩니다. (2023년 2월 21이 이후 권리에 대해 적용) 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 계약시에는 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 적용하시는 것이 필요합니다.
1. 100에 30 월세 들어가려고 하고, 집이 5억에 근저당 1.5억 입니다. 이 정도 근저당이면 괜찮나요?
==> 보증금 규모 만을 고려할 때 임차건물에 경매처분되더라도 보증금 보호에 큰 문제가 없어 보입니다.
2. 소액 임차인 최우선 변제권 조건에 대해 설명해주시면 감사하겠습니다.
==> 서울인 경우 경매개시 결정등기 이전에 전입신고 및 확정일자를 받아야 하고, 보증금 규모는 16,500만원 중 5500만원까지 입니다.
3. 월세 계약 시 주의사항을 전문가 관점에서 듣고싶습니다.
==> 권리관계를 정확히 확인한 후 계약진행여부를 판단해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지역마다 소액보증금 기준이 다 다르지만 위의 경우 처럼 100만원일 경우 대부분 지역에서 소액보증금으로 인정을 받아서 최악의 경우 집이 경매로 넘어가도 최우선적으로 변제가 가능할 것으로 사료됩니다.
최우선변제는 경매로 집이 넘어가서 낙찰이 되게 되면 낙찰대금으로 권리 순서대로 배당을 받게 되는데 소액임차인인 경우 가장 먼저 낙찰대금에서 선순위가 되어 배당을 받는 다는 뜻입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당이 1.5억 잡혀 있어도 매매가가 5억이라 보증금 100만 원정도는 반환 받으실 수 있을 듯 보입니다.
소액임차인 최우선 변제권은 주택임대차보호법에 따라 보증금 범위 내에서 법원 경매 시 임차인이 우선 변제를 받을 권리를 말합니다. 2025년 기준 서울 지역 같은 경우 1억6천5백 이하입니다.
월세 계약 시 임대인 신분을 꼭 확인하시고 등기부등본을 열람하여 다른 권리사항 이상은 없는지 봐야 합니다.
감사합니다.